Podział na strefy

Co to jest podział na strefy?

Zagospodarowanie przestrzenne to metoda stosowana przez rządy do kontrolowania sposobu zagospodarowania i użytkowania gruntów. Lokalne rozporządzenie w sprawie zagospodarowania przestrzennego może zezwalać na budowanie domów – ale nie fabryk – na przykład na określonym obszarze.

Głębsza definicja

Rząd, zwykle gmina lub powiat, ustala zasady i przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego dla swojej miejscowości. Zazwyczaj dzielą swoje jurysdykcje na strefy i klasyfikują strefy według sposobu ich wykorzystania. Na przykład strefa mieszkaniowa R-1 może dopuszczać tylko domy jednorodzinne, a nie kompleksy mieszkalne. Strefa handlowa C-1 może uwzględniać budynki komercyjne i przemysłowe. Niektóre obszary są przeznaczone do użytku mieszanego, takiego jak połączenie mieszkalnego i komercyjnego.

Przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego mają na celu zachowanie porządku, bezpieczeństwa i atrakcyjności społeczności oraz zminimalizowanie sporów między właścicielami gruntów. Na przykład podział na strefy uniemożliwia otwarcie szpitala obok wysypiska miejskiego lub farmy buraków przed bieganiem przez środek śródmieścia.

Właściciele nieruchomości muszą przestrzegać lokalnych przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego. Ktoś, kto kupuje nieruchomość na osiedlu mieszkaniowym, nie może tam hodować inwentarza żywego, chyba że ziemia została wydzielona pod taką działalność. Przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego mogą ograniczać właścicielowi domu możliwość otwarcia warsztatu samochodowego na jego podjeździe lub komercyjnego stoiska z kawą na werandzie. Właściciele nieruchomości, którzy chcą korzystać ze swoich gruntów w sposób niedozwolony przez przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego, muszą wystąpić o wyjątek – czasami określany jako zezwolenie na specjalne użytkowanie.

Przed wprowadzeniem kodeksów zagospodarowania przestrzennego większość miast regulowała budowę za pomocą uciążliwych przepisów. Jeśli jednostce nie podobał się sposób, w jaki sąsiad korzystał z nieruchomości, wytoczyłby sąsiadowi sprawę do sądu, a sędzia rozstrzygnąłby sprawę.

W XX wieku proces ten stał się uciążliwy. Sprawy sądowe zatkały system. Zamiast reagować na problemy, które już istniały, miasta zdecydowały się sporządzić przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego, aby zapobiec wyzwaniom prawnym. Nie było mowy na przykład o tym, że fabryki i magazyny nie mogą wdzierać się w dzielnice handlowe, albo że budynki nie mogą być tak wysokie, że zasłaniają słońce wszystkim sąsiednim budynkom. Przed rozpoczęciem budowy budowniczowie rozumieli, że obowiązujące przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego będą egzekwowane.

Przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego ułatwiają rozstrzyganie spraw sądowych. Przeznaczenie na strefy eliminuje niejasność, czy pozwany ma prawo do korzystania z nieruchomości w określony sposób.

Przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego mogą z czasem ulec zmianie. Jeśli przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego staną się bardziej restrykcyjne, ci, którzy byli właścicielami nieruchomości przed uchwaleniem bardziej rygorystycznych przepisów, są generalnie „dziadkami” i mogą nadal korzystać z nieruchomości, tak jak robili to przed wprowadzeniem zmian.

Przykłady zagospodarowania przestrzennego

Istnieje co najmniej dziewięć rodzajów przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego:

• Mieszkania, w tym domy jednorodzinne, mieszkania, bliźniaki, podmiejskie domostwa, przyczepy kempingowe, spółdzielnie i kondominia. Zagospodarowanie przestrzenne mieszkaniowe obejmuje takie kwestie, jak liczba konstrukcji dozwolonych na nieruchomości.

• Komercyjne, w tym centra handlowe, kluby nocne, biurowce, hotele, magazyny i niektóre kompleksy apartamentowe.

• Przemysłowe, w tym zakłady produkcyjne i magazyny.

• Rolnictwo, w szczególności gospodarstwa i rancza.

• Wiejskie, w tym farmy, rancza i rezydencje z podziałem na konie lub bydło.

• Estetyka, w tym schematy kolorów, ogrodzenia, panele słoneczne, anteny satelitarne, pokłady, architektura krajobrazu i inne problemy wizualne.

• Dozwolone i dodatkowe zastosowania, które stanowią wyjątki w ramach określonych kategorii stref. Na przykład mały hotel, który nie jest przeznaczony na restaurację, może mieć pozwolenie na podłączenie go jako akcesorium.

• Kombinacja, która łączy dowolną liczbę projektów stref.

• Historyczne, dla budynków i domów powyżej 50 roku życia.

##Przegląd najważniejszych wydarzeń

• Przykłady klasyfikacji stref obejmują między innymi projekty mieszkaniowe, komercyjne, rolnicze, przemysłowe lub hotelowe/hotelarskie.

• Przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego mogą zostać zmienione przez samorząd lokalny, o ile podlegają one ustawom stanowym i federalnym, a konkretna działka może zostać zmieniona na podstawie rozpatrzenia.

• Zagospodarowanie przestrzenne pozwala samorządom na regulowanie, na jakich obszarach pod ich jurysdykcją mogą znajdować się nieruchomości lub grunty wykorzystywane na określone cele.

##FAQ

Kto kontroluje podział na strefy?

Nie ma federalnej agencji zajmującej się podziałem na strefy, więc to, kto kontroluje podział na strefy, zależy prawie całkowicie od tego, gdzie mieszkasz. W niektórych przypadkach jest on kontrolowany na poziomie powiatu, w innych na poziomie miasta. Czasami o warunkach zabudowy decyduje urząd zagospodarowania przestrzennego, a czasami jest kontrolowany przez urząd zagospodarowania przestrzennego.

Czy przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego mogą powstrzymać mnie przed budowaniem na mojej posesji?

TAk. Możesz być właścicielem gruntu, na którym chcesz zbudować, ale nadal będziesz musiał przestrzegać przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego, które mogą oznaczać, że nie możesz zbudować budynku o określonej wielkości lub w określonym celu, lub dowolnej liczby innych przepisów.

Jak zmienić podział na strefy?

Najpierw musisz dowiedzieć się, kto kontroluje podział na strefy w Twojej okolicy. Wtedy zwykle będą mieli proces, dzięki któremu możesz odwołać się od podziału na strefy, ale konkretne kroki będą się różnić w zależności od miejsca zamieszkania. Wskazane jest zasięgnięcie porady lokalnego prawnika ds. nieruchomości.