Zonizzazione
Che cos'è la zonizzazione?
La suddivisione in zone è il metodo utilizzato dai governi per controllare il modo in cui viene sviluppata e utilizzata la terra. Ad esempio, un'ordinanza di zonizzazione locale può consentire la costruzione di case, ma non di fabbriche, in una determinata area.
Definizione più profonda
Un governo, normalmente un comune o una contea, stabilisce le regole e i regolamenti di zonizzazione per la propria località . In genere, dividono le loro giurisdizioni in zone e classificano le zone in base al modo in cui possono essere utilizzate. Ad esempio, una zona residenziale R-1 può consentire solo case unifamiliari e non complessi di appartamenti. Una zona commerciale C-1 potrebbe consentire edifici commerciali e industriali. Alcune aree sono suddivise in zone ad uso misto, ad esempio una combinazione di residenziale e commerciale.
Le leggi sulla zonizzazione hanno lo scopo di preservare l'ordine, la sicurezza e l'attrattiva in una comunità e di ridurre al minimo le controversie tra i proprietari terrieri. Ad esempio, la zonizzazione è ciò che impedisce a un ospedale di aprirsi accanto a una discarica cittadina oa un allevamento di barbabietole nel centro della città .
I proprietari degli immobili devono rispettare le leggi urbanistiche locali. Chi acquista una proprietà in un quartiere residenziale non può allevare bestiame lì a meno che il terreno non sia stato suddiviso in zone per tale attività . Le leggi sulla zonizzazione possono impedire a un proprietario di casa di aprire un'officina di riparazione di veicoli nel suo vialetto o un chiosco di caffè commerciale nella sua veranda. I proprietari di immobili che desiderano utilizzare la loro terra in un modo non consentito dalle leggi sulla zonizzazione devono richiedere un'eccezione, a volte indicata come permesso per uso speciale.
Prima dei codici di zonizzazione, la maggior parte delle città regolamentava l'edilizia attraverso leggi sul disturbo. Se a un individuo non piaceva il modo in cui il suo vicino ha utilizzato la proprietà , avrebbe portato il suo vicino in tribunale e un giudice avrebbe deciso la questione.
Nel 20° secolo, quel processo era diventato macchinoso. Le cause giudiziarie hanno intasato il sistema. Piuttosto che reagire a problemi che già esistevano, le città hanno deciso di scrivere leggi di zonizzazione per prevenire le sfide legali. Non c'era dubbio, ad esempio, che fabbriche e magazzini non potessero invadere i distretti commerciali, o che gli edifici non potessero essere costruiti così alti da bloccare il sole per tutti gli edifici vicini. Prima che la costruzione avesse luogo, i costruttori hanno capito che i codici urbanistici esistenti sarebbero stati applicati.
Le leggi sulla zonizzazione rendono più facile decidere i casi giudiziari. La suddivisione in zone rimuove l'ambiguità se un convenuto ha il diritto di utilizzare una proprietà in un modo particolare.
Le leggi sulla zonizzazione possono cambiare nel tempo. Se le leggi sulla zonizzazione diventano più restrittive, coloro che possedevano la proprietà prima che fossero emanate leggi più severe sono generalmente "nonni" e autorizzati a continuare a utilizzare la proprietà come facevano prima che le modifiche fossero implementate.
Esempi di zonizzazione
Esistono almeno nove tipi di leggi urbanistiche:
Residenziali, comprese residenze unifamiliari, appartamenti, duplex, fattorie suburbane, parcheggi per roulotte, cooperative e condomini. La zonizzazione residenziale copre questioni come il numero di strutture consentite su una proprietà .
Commerciale, inclusi centri commerciali, discoteche, edifici per uffici, hotel, magazzini e alcuni complessi di appartamenti.
Industriale, inclusi gli impianti di produzione e gli impianti di stoccaggio.
Agricolo, in particolare fattorie e allevamenti.
Rurali, comprese fattorie, ranch e residenze suddivise in zone per ospitare cavalli o bovini.
Estetica, inclusi schemi di colori, recinzioni, pannelli solari, antenne paraboliche, ponti, paesaggi e altri problemi visivi.
Usi consentiti e accessori, che rappresentano eccezioni all'interno di particolari categorie urbanistiche. Ad esempio, un piccolo hotel non adibito a zona ristorante può avere il permesso di averne uno collegato come accessorio.
Combinazione, che combina un numero qualsiasi di designazioni di zonizzazione.
Storico, per edifici e abitazioni con più di 50 anni.
Mette in risalto
Esempi di classificazioni urbanistiche includono residenziale, commerciale, agricola, industriale o alberghiera/ospitali, tra le altre designazioni più specifiche.
Le leggi sulla zonizzazione possono essere modificate da un governo locale purché rientrino negli statuti statali e federali e un particolare appezzamento di terreno può essere riassegnato in base a considerazioni.
La zonizzazione consente ai governi locali di regolamentare quali aree sotto la loro giurisdizione possono avere immobili o terreni utilizzati per scopi particolari.
FAQ
Chi controlla la suddivisione in zone?
Non esiste un'agenzia federale per la zonizzazione, quindi chi controlla la zonizzazione nella tua zona dipende quasi interamente da dove vivi. È controllato a livello di contea in alcuni casi, a livello di città in altri. A volte la zonizzazione è decisa da un ufficio di zonizzazione e talvolta è controllata da un ufficio di uso del suolo.
Le leggi sulla zonizzazione possono impedirmi di costruire sulla mia proprietà ?
Sì. Potresti possedere il terreno su cui vuoi costruire, ma dovrai comunque rispettare le leggi sulla zonizzazione che potrebbero dire che non puoi costruire un edificio di una certa dimensione, o per un certo scopo, o un numero qualsiasi di altre normative.
Come puoi cambiare la zonizzazione su qualcosa?
Innanzitutto, dovrai capire chi controlla la zonizzazione nella tua zona. Quindi di solito avranno un processo mediante il quale puoi appellarti alla zonizzazione su qualcosa, ma i passaggi specifici varieranno a seconda di dove vivi. È consigliabile farsi consigliare da un avvocato immobiliare locale.
