Зонирование

Что такое зонирование?

Зонирование — это метод, который правительства используют для контроля за освоением и использованием земли. Например, местное постановление о зонировании может разрешать строительство домов, но не заводов, в определенном районе.

Более глубокое определение

Правительство, обычно муниципалитет или округ, устанавливает правила и нормы зонирования для своей местности. Как правило, они делят свои юрисдикции на зоны и классифицируют зоны по тому, как их можно использовать. Например, в жилой зоне R-1 могут быть разрешены только дома на одну семью, а не жилые комплексы. Коммерческая зона C-1 может допускать коммерческие и промышленные здания. Некоторые районы зонированы для смешанного использования, например, сочетание жилого и коммерческого.

Законы о зонировании призваны сохранить порядок, безопасность и привлекательность в сообществе и свести к минимуму споры между землевладельцами. Например, зонирование — это то, что не позволяет больнице открыться рядом с городской свалкой, а свекольной ферме — пройти через центр города.

Владельцы недвижимости должны соблюдать местные законы о зонировании. Тот, кто покупает недвижимость в жилом районе, не может разводить там скот, если земля не выделена для такой деятельности. Законы о зонировании могут запрещать домовладельцу открывать мастерскую по ремонту автомобилей на подъездной дорожке или торговую кофейню на крыльце. Владельцы собственности, которые хотят использовать свою землю способом, не разрешенным законами о зонировании, должны подать заявление на получение исключения, иногда называемого разрешением на специальное использование.

До принятия кодексов зонирования в большинстве городов строительство регулировалось законами о неудобствах. Если человеку не нравилось, как его сосед использовал имущество, он подавал на соседа в суд, и судья решал этот вопрос.

К 20^ веку этот процесс стал громоздким. Судебные дела засоряли систему. Вместо того, чтобы реагировать на уже существующие проблемы, города решили написать законы о зонировании, чтобы предотвратить судебные иски. Например, не было никаких сомнений в том, что фабрики и склады не могут вторгаться в торговые кварталы или что здания нельзя строить настолько высокими, что они загораживают все соседние здания от солнца. Еще до начала строительства строители понимали, что существующие нормы зонирования будут соблюдаться.

Законы о зонировании облегчают рассмотрение судебных дел. Зонирование устраняет двусмысленность, если ответчик имеет право использовать имущество определенным образом.

Законы о зонировании могут меняться со временем. Если законы о зонировании становятся более строгими, те, кто владел недвижимостью до принятия более строгих законов, как правило, «уходят в прошлое» и им разрешается продолжать использовать собственность, как они это делали до введения изменений.

Примеры зонирования

Существует как минимум девять типов законов о зонировании:

• Жилые, включая односемейные дома, квартиры, дуплексы, загородные усадьбы, трейлерные парки, кооперативы и кондоминиумы. Жилое зонирование охватывает такие вопросы, как количество построек, разрешенных на участке.

• Коммерческие, включая торговые центры, ночные клубы, офисные здания, гостиницы, склады и некоторые жилые комплексы.

• Промышленные, включая производственные предприятия и складские помещения.

• Сельское хозяйство, особенно фермы и ранчо.

• Сельская местность, включая фермы, ранчо и жилые дома, зонированные для размещения лошадей или крупного рогатого скота.

• Эстетика, включая цветовые схемы, заборы, солнечные панели, спутниковые антенны, террасы, ландшафт и другие визуальные элементы.

• Разрешенные и вспомогательные виды использования, которые представляют собой исключения в пределах определенных категорий зонирования. Например, небольшому отелю, не предназначенному для ресторана, может быть разрешено подключить его в качестве аксессуара.

• Комбинация, объединяющая любое количество обозначений зонирования.

• Исторический, для зданий и домов старше 50 лет.

Особенности

• Примеры классификаций зонирования включают жилое, коммерческое, сельскохозяйственное, промышленное или гостиничное/гостиничное хозяйство, среди других более конкретных обозначений.

• Законы о зонировании могут быть изменены местным правительством, если они подпадают под действие законов штата и федеральных законов, и конкретный земельный участок может быть перезонирован на основе рассмотрения.

• Зонирование позволяет местным органам власти регулировать, какие районы, находящиеся под их юрисдикцией, могут иметь недвижимость или землю, используемые для определенных целей.

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ

Кто контролирует зонирование?

Федерального агентства по зонированию не существует, поэтому то, кто контролирует зонирование в вашем районе, почти полностью зависит от того, где вы живете. В одних случаях он контролируется на уровне округа, в других — на уровне города. Иногда решение о зонировании принимает отдел зонирования, а иногда он контролируется отделом землепользования.

Могут ли законы о зонировании помешать мне строить на своей территории?

Да. Вы можете владеть землей, на которой хотите построить, но вам все равно придется соблюдать законы о зонировании, которые могут говорить, что вы не можете строить здания определенного размера или для определенной цели, или любое количество других правил.

Как вы можете изменить зонирование чего-либо?

Во-первых, вам нужно выяснить, кто контролирует зонирование в вашем районе. Затем у них обычно будет процесс, с помощью которого вы можете обжаловать зонирование чего-либо, но конкретные шаги будут различаться в зависимости от того, где вы живете. Рекомендуется получить совет от местного юриста по недвижимости.