Sulkeminen
Jos jäät jälkeen useista asuntolainan maksuista, lainanantajasi voi aloittaa ulosmittausprosessin, mikä voi johtaa kuukausien taloudelliseen ja henkiseen stressiin ja jopa kotisi menettämiseen.
Mikä on ulosmittaus?
Sulkemisen määritelmä
Ulosotto on silloin, kun lainanantaja ottaa kiinteistön hallintaansa sen jälkeen, kun lainanottaja ei ole suorittanut useita asuntolainamaksuja.
Kun ostit asunnon ja otit asuntolainan, suostuit sopimukseen pankkisi tai lainanantajasi kanssa. He antoivat sinulle rahoituksen etukäteen asunnon maksamiseen, ja vastineeksi allekirjoitit sopimuksen, jossa suostut maksamaan tietyn summan joka kuukausi tietyn määrän vuosia.
Jos alat jäädä maksuistasi jälkeen tai lopetat asuntolainamaksusi kokonaan, pankki tai lainanantaja voi sulkea kiinteistön ja myydä sen keinona saada takaisin menetetyt varat.
Miten sulkeminen toimii?
Kun ostit asunnon, allekirjoitit asuntolainasopimuksen, jossa määritettiin lainaamasi rahamäärä sekä korko ja kuukausieräsi tiedot.
Pelkästään kotona asuminen ei kuitenkaan tarkoita, että omistat sen laillisesti. Jos sinulla on asuntolaina, pankki tai lainanantaja omistaa kiinteistön teknisesti, kunnes suoritat viimeisen asuntolainamaksusi.
Sulkemisen tyypit
Kun olet maksamatta useita asuntolainamaksuja, lainanantajasi voi aloittaa ulosmittausprosessin. Kotisi voidaan sulkea kahdella tavalla:
Oikeudellinen ulosmittaus, mikä tarkoittaa, että lainanantajan on saatava oikeuden määräys.
Ei-oikeudellinen ulosmittaus kiinteistön sijaintivaltion mukaan.
On olemassa useita erilaisia ulosottotyyppejä, riippuen osavaltiosta ja asuntolainasi ehdoista. Jotkut ulosmittaukset sisältävät oikeustoimia ja toiset eivät. Ulosottotyyppejä ovat:
Oikeudellinen ulosmittaus: Oikeudellisessa ulosmittauksessa lainanantaja nostaa kanteen ja lainanottajalle ilmoitetaan maksun laiminlyönnistä. Asunnonomistajalla on 30 päivää aikaa maksaa jääneet maksut, muuten ulosmittausprosessi jatkuu.
Myyntivalta: Myyntivallan sulkeminen on sallittu joissakin osavaltioissa, jos asuntolainassasi on sopimuksessa valtuutuslauseke. Kun lainanottaja myöhästyy maksuistaan, hänen asuntolainansa tarjoaja saa laittaa talon huutokauppaan. Myyntivallan sulkemista pidetään ei-oikeudellisena sulkemisena, koska siihen ei ole ryhdytty oikeustoimiin.
Tiukka sulkeminen: Tiukka sulkeminen on harvinaisempaa, koska se on sallittu vain muutamissa osavaltioissa. Tässä tapauksessa asuntolainanantaja nostaa kanteen asunnonomistajaa vastaan, ja jos lainanottaja ei suorita maksujaan tuomioistuimen määräämässä ajassa, asunnon haltija voi takavarikoida asunnon.
Kuinka sulkemisprosessi vaihtelee osavaltioittain
Jokaisella osavaltiolla on omat lakinsa, jotka koskevat sulkemista ja sulkemismyyntiä. Nämä voivat ohjata lainanottajan avustusvaihtoehtoja, jos se on jo ulosmittauksessa, kuinka edetä myyntiilmoituksen lähettämisessä, myyntiaikajana ja muissa prosessin osissa.
Sulkemisprosessi 5 vaiheessa
Alkaen ensimmäisestä jäänyt asuntolainamaksusta kotisi ulosmittausmyyntiin, ulosmittausprosessissa on useita vaiheita. Nämä vaiheet voivat vaihdella osavaltioittain, mutta noudattavat yleensä tätä aikajanaa.
Vaihe 1: Asuntolainan maksut jääneet väliin
Jos asuntolainasi maksu on muutaman päivän myöhässä, et todennäköisesti ole ulosottoriskissä. Lainanantajallasi voi olla jopa kahden viikon armonaika, jotta voit suorittaa maksusi ilman vakavia seuraamuksia. Armonajan jälkeen maksusi katsotaan kuitenkin myöhästyneeksi ja sinulta veloitetaan myöhästymismaksu. Saatat myös saada lainanantajaltasi varoituksen mahdollisesta ulosmittauksesta, jos et suorita maksuja.
Vaihe 2: Ilmoitus oletusarvosta
Kolmesta kuuteen kuukauteen jääneiden asuntolainamaksujen jälkeen lainanantajasi lähettää laiminlyöntiilmoituksen paikalliselle tallentajan toimistolle. Lainanantajasi lähettää sinulle myös varmennetun postin kautta, ja osavaltiostasi riippuen saattaa lähettää ilmoituksen etuovellesi. Tämä ilmoitus määrittää, kuinka paljon olet velkaa saadaksesi asuntolainasi takaisin hyväkuntoiseksi.
Ilmoitus laiminlyönnistä voi näkyä luottoraportissasi ja vaikuttaa pisteisiin. Tämä voi tehdä muuntyyppisten luottojen saamisesta tai asuntolainasi uudelleenrahoittamisesta haastavampaa.
Ilmoitus laiminlyönnistä ei tarkoita sitä, että lainanantaja sulkee kotisi välittömästi tai automaattisesti, eikä se tarkoita, ettei sinulla olisi vaihtoehtoja estää ulosmittausta. Voit pysäyttää oikeudenkäynnin olemalla ajan tasalla maksuistasi.
Vaihe 3: Ennakkosulkeminen
Ennakkosulku on ajanjakso, joka kuluu laiminlyönnistä ilmoittamisen ja kotisi huutokaupan tai myynnin välillä. Tänä aikana, jos saat käsiisi maksuhäiriöilmoituksessa määritellyn summan, voit estää ulosottoprosessin etenemisen. Tarkka aikasi riippuu osavaltiostasi. Ennakkolulkennan aikana sinulla saattaa olla myös mahdollisuus myydä kotisi ja maksaa velat takaisin niin sanotussa lyhyeksi myynnissä.
Vaihe 4: Myyntiilmoitus
Jos sinulla ei ole rahaa saada asuntolainasi hyväkuntoiseksi annetussa ajassa, lainanantajasi tekee myyntiilmoituksen, ja kotisi asetetaan huutokauppaan tiettyyn aikaan ja tiettyyn paikkaan.
Myyntiilmoituksen julkaiseminen riippuu osavaltiostasi. Esimerkiksi Pohjois-Carolinassa ilmoitus on julkaistava paikallisessa sanomalehdessä ja kiinnitettävä paikallisen oikeustalon ovelle, kun taas Kaliforniassa se on kiinnitettävä kiinteistölle sekä piirikunnan julkiseen paikkaan.
Koska myyntiilmoitus on julkinen tieto ja sitä on mainostettu, useat ostajat, mukaan lukien sijoittajat, voivat olla kiinnostuneita ostamaan asuntosi. Osavaltiosi laeista riippuen sinulla saattaa olla mahdollisuus käyttää lunastusoikeutta (eli voit saada kotisi takaisin) ulosmittausmyyntiin saakka tai jopa sen jälkeen.
Vaihe 5: Häätö
Huutokaupan ja kotisi myynnin jälkeen sinulla on yleensä muutama päivä aikaa kerätä omaisuutesi ja muuttaa uuteen asuntoon. Jos et vapaaehtoisesti muuta pois, lainvalvontaviranomaiset voivat lain mukaan viedä sinut ja omaisuutesi pois tiloista.
Kuinka kauan sulkeminen kestää?
Ulosottoprosessi voi kestää jonkin aikaa ja jopa pari vuotta. Keskimääräinen ulosmittaus kesti Yhdysvalloissa 941 päivää eli noin kaksi ja puoli vuotta vuoden 2021 viimeisestä neljänneksestä ATTOM Data Solutionsin mukaan. Joissakin osavaltioissa ulosottoprosessi kesti neljä vuotta ja joissakin lähes seitsemän vuotta.
Voit kuitenkin jäädä kotiin sulkemisprosessin ajan. Kun talo on myyty, sinua pyydetään luovuttamaan kiinteistö. Jos kieltäydyt, saat häätöilmoituksen ja lainvalvontaviranomaiset poistavat sinut ja omaisuutesi kotoa.
Kuinka välttää sulkeminen
Kodin sulkeminen voi olla erittäin pelottavaa. Onneksi on olemassa monia tapoja välttää ulosmittaus, vaikka nykyinen taloudellinen tilanteesi vaikeuttaa asuntolainan maksamista ajoissa.
Loppujen lopuksi ulosmittauksen välttäminen alkaa kommunikoimalla asuntolainanantajan tai palveluntarjoajan kanssa. On epätodennäköistä, että lainanantajasi päästää sinut kokonaan irti, mutta se voi auttaa sinua ryhtymään toimiin, jotta et menetä kotiasi.
Tässä on joitain parhaita tapoja välttää kodin sulkeminen:
Hyödynnä kärsivällisyysohjelmia: COVID-19-pandemian aikana liittovaltion hallitus perusti asuntolainojen sietoohjelman, joka on sittemmin vanhentunut. Voit kuitenkin hakea kärsivällisyyttä, jos sinulla on liittovaltion tukema laina Fannie Maelta tai Freddie Macilta.
Muokkaa lainaehtojasi: Jos sinulla on vaikeuksia saada kuukausittaiseen lainaan, kysy lainanantajalta, voiko hän muuttaa lainasi ehtoja. Vastineeksi pidemmästä poistoaikataulusta saatat pystyä alentamaan kuukausimaksuasi.
Hanki ulosmittausasiakirja: Joissakin osavaltioissa asunnonomistajat voivat valita ulosmittauksen sijasta asiakirjan, jossa suostut luovuttamaan kotisi lainanantajalle välttääksesi ulosmittauksen. Tällä vaihtoehdolla sinun ei tarvitse maksaa asuntolainaasi, mutta saatat silti olla vastuussa asuntosi arvon ja asuntolaina saldon välisen eron maksamisesta.
Laadi takaisinmaksusuunnitelma: Jos tiedät, että et pysty maksamaan asuntolainaa tietyltä kuukaudelta, ilmoita siitä lainanantajallesi mahdollisimman pian. Lainanantajasi voi luultavasti laatia maksusuunnitelman, joka sisältää useammin, mutta pienemmät maksut tai kuukauden tai kahden lykkäyksen.
Sulkemisen seuraukset
Sulkemiseen liittyy useita taloudellisia seurauksia, ja ne voivat olla tuhoisia. Ensinnäkin asuntolainan saaminen ulosmittauksen jälkeen voi olla haastavaa, koska se vaikuttaa luottoasi ja koska sinulla on todennäköisesti odotusaika, ennen kuin sinulla on mahdollisuus saada uusi laina. Muita sulkemisen vaikutuksia ovat:
Kotisi menettäminen, mikä asettaa sinut tilanteeseen, jossa joudut etsimään uuden asuinpaikan, ja sinulla on ulosotto
Luottovahingot, koska ulosotto pysyy luottoraportissasi seitsemän vuoden ajan
Omaisuutesi ja pääomasi menettäminen, millä voi olla kauaskantoisia vaikutuksia kokonaisvaralloosi
Velkaa jäljellä olevasta saldosta, jos se on oikeudellinen ulosmittaus, ja joudut oikeudenkäyntiin, palkan takavarikointiin ja muihin, jos et pysty maksamaan
lopputulos
Jos sinulla on vaikeuksia maksaa asuntolainan maksuja, paras keinosi sulkemisen välttämiseksi on aika ja viestintä. Heti kun huomaat, että et voi maksaa asuntolainaasi, ota yhteyttä lainanantajaan tai palveluntarjoajaan saadaksesi lisätietoja käytettävissä olevista vaihtoehdoista. He saattavat pystyä laatimaan maksusuunnitelman tai antaa sinun lykätä maksua yhdellä kuukaudella, jos sinulla on tilapäisiä taloudellisia vaikeuksia.
##Kohokohdat
Ulosottoprosessi vaihtelee osavaltioittain, mutta yleensä lainanantajat yrittävät työskennellä lainanottajien kanssa saadakseen heidät kiinni maksuista ja välttämään ulosmittausta.
Viimeisin valtakunnallinen keskimääräinen sulkemisprosessin päivien lukumäärä on 857; aikajana vaihtelee kuitenkin suuresti osavaltioittain.
Ulosotto on oikeudellinen prosessi, jonka avulla lainanantajat voivat saada takaisin laiminlyöneen lainan velan ottamalla omistukseensa ja myymällä kiinnitetyn omaisuuden.
