Joustava maksu ARM

Mikä oli joustava maksuvarsi?

Joustava maksu ARM oli eräänlainen säädettävissä oleva asuntolaina (ARM),. jonka avulla lainanottaja saattoi valita eri maksuvaihtoehdoista joka kuukausi. 2000-luvun alussa yleiset ne mahdollistivat monien ihmisten saamisen asuntolainaksi, mutta niiden löysät standardit vaikuttivat osaltaan subprime-asuntolainojen romahtamiseen vuosina 2007–2008.

Financial Protection Bureau (CFPB) eliminoi tehokkaasti joustavat maksujärjestelyt vuonna 2014 Qualified Mortgage (QM) -standardien avulla.

Kuinka joustavat maksujärjestelmät toimivat

tunnetaan myös nimellä optiomaksu tai optio ARM,. tarjosivat yleensä neljää eri maksuvaihtoehtoa:

• 30 vuoden, täysin kuolettava maksu;

• 15 vuoden, täysin kuolettava maksu;

• pelkkä korkomaksu

• Ns. minimimaksu, joka ei välttämättä kattanut kuukausikorkoa.

Lainaajat voivat vaihdella käyttämiään maksuvaihtoehtoja kuukausittain.

ARM-korko oli tyypillisesti erittäin alhainen ensimmäisten yhdestä kolmeen kuukautta; sen jälkeen se palautuu johonkin kilpailukykyisempään. Summalla, jota kuukausittainen vähimmäismaksu voi nousta vuosittain, oli yleensä raja tai yläraja. Asuntolainoissa oli myös sisäänrakennettu uudelleenlaskentajakso, yleensä viiden vuoden välein, jolloin maksu laskettaisiin uudelleen jäljellä olevan laina-ajan perusteella.

Joustavien maksuvarsien historia

Joustavat maksuvälineet olivat suosittuja ennen subprime-asuntoluottokriisiä vuosina 2007–2008. Itse asiassa niiden suosio on saattanut hyvinkin auttaa laukaisemaan kriisin.

1990-luvun lopulla ja 2000-luvun alussa asuntojen hinnat nousivat nopeasti. Ihmiset olivat innokkaita omistamaan ja sijoittamaan kiinteistöjä, ja joustavat ARM-maksujärjestelmät tekivät sen helpoksi.

Asuntolainojen johdantokorko oli erittäin alhainen, tyypillisesti 1 %, mikä sai monet ihmiset olettamaan, että heillä olisi varaa kalliimpaan kotiin kuin heidän tulonsa antavat ymmärtää. Mutta teaser-hinta oli usein vain yksi kuukausi. Sitten korko palautuu indeksiin, kuten Wells Fargo Cost of Savings -indeksiin (COSI) plus marginaaliin.

Uutta korkoa käyttämällä lainanottaja voisi valita perinteisen 30 vuoden asuntolainamaksun tai vielä suuremman, nopeutetun 15 vuoden maksun. Käytännössä harvat lainanottajat tekivät näin; ensimmäisen kuukauden jälkeen useimmat valitsivat joko vain korkomaksun tai vähimmäiskuukausimaksun, mikä – vaikka se olikin korkeampi kuin teaser-korko – vaikutti silti suurelta.

Monet lainanottajat eivät ymmärtäneet, että jos maksaisi vain kuukausittaisen vähimmäissumman, maksamattomat korot siirrettäisiin lainasaldoon. Tätä prosessia kutsutaan negatiiviseksi lyhennykseksi. Käytännössä tämä lisäsi lainan kokoa. Kun asuntojen hinnat alkoivat romahtaa vuonna 2007, lainanottajat huomasivat olevansa velkaa asuntolainoistaan enemmän kuin heidän kotinsa arvo oli.

Monet joustavat ARM-haltijat kokivat niin sanotun maksusokin – velkojen ja velkojen dramaattisen kasvun, joita heidän tulonsa eivät pysty kattamaan, mikä saa heidät laiminlyömään taloudellisia velvoitteitaan.

Asunnonomistajat eivät voineet myydä tai jälleenrahoittaa asuntojaan, koska niiden arvo oli liian alhainen. Ja kun korot alkoivat nousta, monilla lainanottajilla ei ollut varaa maksaa asuntolainoistaan kuukausittaisia maksuja, mikä johti maksuhäiriöihin , jotka levisivät moniin näihin lainoihin perustuviin rahoitustuotteisiin, kuten kiinnitysvakuudellisiin arvopapereihin (MBS). Pankit, sijoituspalveluyritykset ja muut, jotka olivat investoineet voimakkaasti näihin tuotteisiin, kohtasivat vuorostaan murskaavia tappioita ja maksukyvyttömyyttä.

Joustavien maksuvälineiden riskit

Joustomaksujen ARM:issa oli paljon pientä tekstiä, jonka lainanottajat usein peittelivät. Esimerkiksi monet eivät todellakaan ymmärtäneet negatiivista lyhennyskäsitettä – tosiasiaa, että maksamalla vain kuukausittaisen vähimmäissumman he voivat itse asiassa kasvata velkansa kokoa. Toinen usein huomiotta jäänyt yksityiskohta: Vähimmäismaksujen suorittaminen ei voinut jatkua ikuisesti. Useimmilla optiomaksuilla ARM:illa oli negatiivinen kuoletuskatto, mikä tarkoittaa, että lainanottaja pystyi suorittamaan vain vähimmäismaksuja, kunnes lainan arvo oli 110–125 prosenttia alkuperäisestä summasta.

Myös vähimmäismaksut nousivat vuosittain, toisinaan prosenteilla, jotka eivät vaikuttaneet suurelta, mutta lisääntyivät nopeasti. Ja pelkkä korkomaksuvaihtoehto oli yleensä hyvä vain ensimmäiset 10 vuotta. Monet asunnonomistajat näkivät lainanmaksunsa yli kaksinkertaiseksi muutaman vuoden jälkeen.

Joustavien maksuvarsien loppu

Ihmiset, jotka valitsivat nämä lainat, ovat saattaneet olla vastuuttomia, ahneita tai taloudellisesti huolimattomia. Mutta he joutuivat myös jossain määrin uhreiksi. Monet joustavat maksu-ARM-ehdot olivat saalistavien lainanantajien kirjoittamia, jotka olivat kiinnostuneempia kaupan tekemisestä ja palkkion tekemisestä sen sijaan, että sillä olisi mahdollisia kielteisiä taloudellisia vaikutuksia lainaajille. He hyväksyivät ihmisille lainoja tietäen, että nämä ihmiset eivät olleet todella päteviä (perinteisten vakuutusstandardien mukaan) ja lopulta heillä ei ehkä ole varaa asuntolainaansa.

CFPB perusti Qualified Mortgage (QM) -ohjelmansa vuonna 2014 estääkseen pankkien myöntämästä lainaa, joka voisi saattaa talonomistajat konkurssiin. Tämän ohjelman puitteissa tietyntyyppiset vakaat asuntolainat saisivat viraston QM-hyväksynnän ja myöntäisivät lainan myöntävän pankin paremman suojan oletustapahtuma.

Koska negatiivisesti lyhennettäville lainoille,. kuten joustaville maksuvälineille, ei koskaan myönnetty QM-hyväksyntää, pankit hylkäsivät ne suurelta osin perinteisempien ARM -lainojen ja kiinteäkorkoisten asuntolainojen hyväksi.

Bottom Line

Vuoteen 2014 asti, jolloin Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) eliminoi sen, lainanottajat saattoivat valita säädettävän korkoisen asuntolainatyypin (ARM), joka antoi heille mahdollisuuden valita neljästä eri maksuvaihtoehdosta joka kuukausi. Nämä asuntolainat olivat yleisiä 2000-luvun alussa ja mahdollistivat monien ihmisten saamisen asuntolainaksi, mutta löyhät asuntolainojen liikkeellelaskustandardit vaikuttivat osaltaan subprime-asuntolainojen romahtamiseen vuosina 2007–2008. Joustava maksu-ARM ei ole enää saatavilla Yhdysvalloissa.

##Kohokohdat

• Nämä maksuvaihtoehdot olivat 30 vuoden asuntolainan maksu, 15 vuoden maksu, pelkkä korkomaksu ja vähimmäismaksu.

• Tämäntyyppinen asuntolaina on lopetettu Yhdysvalloissa vuodesta 2014 lähtien.

• Joustava maksu ARM oli eräänlainen säädettävä korkoinen asuntolaina (ARM), jonka avulla lainanottaja sai valita neljästä eri maksuvaihtoehdosta joka kuukausi.

• Suurin osa joustavista maksuvälineistä tarjosi alhaisen johdantokoron, jota seurasi paljon korkeampi korko, jolloin lainanottaja joutui maksuhäiriöön ja usein kyvyttömyyteen maksaa uusia kuukausimaksuja.