Forclusion
Si vous êtes en retard sur plusieurs versements hypothécaires, votre prêteur peut entamer le processus de saisie, ce qui peut entraîner des mois de stress financier et émotionnel, et même entraîner la perte de votre maison.
Qu'est-ce qu'une saisie ?
Définition de la forclusion
Une forclusion se produit lorsqu'un prêteur prend le contrôle d'une propriété après que l'emprunteur ait manqué plusieurs versements hypothécaires.
Lorsque vous avez acheté votre maison et contracté un prêt hypothécaire, vous avez conclu un accord avec votre banque ou votre prêteur. Ils vous ont donné le financement initial pour payer la maison, et en retour, vous avez signé un contrat acceptant de payer un montant spécifique chaque mois pendant un nombre d'années défini.
Si vous commencez à prendre du retard sur vos paiements ou si vous arrêtez complètement de faire vos versements hypothécaires, la banque ou le prêteur peut saisir la propriété et la vendre afin de récupérer les fonds perdus.
Comment fonctionne la saisie ?
Lorsque vous avez acheté votre maison, vous avez signé un contrat de prêt hypothécaire qui précisait le montant d'argent emprunté, ainsi que le taux d'intérêt et les détails de votre paiement mensuel.
Cependant, le simple fait de vivre dans votre maison ne signifie pas que vous en êtes légalement propriétaire. Si vous avez une hypothèque, la banque ou le prêteur est techniquement propriétaire de la propriété jusqu'à ce que vous effectuiez votre dernier versement hypothécaire.
Types de forclusion
Après plusieurs versements hypothécaires manqués, votre prêteur peut entamer le processus de saisie. Votre maison peut être saisie de deux manières principales :
Une forclusion judiciaire, ce qui signifie que le prêteur doit obtenir une ordonnance du tribunal.
Une forclusion non judiciaire, selon l'état où se trouve le bien.
Il existe plusieurs types de saisies, selon l'état et les conditions de votre prêt hypothécaire. Certaines saisies impliquent une action en justice et d'autres non. Les types de saisies incluent :
Saisie judiciaire : Dans le cas d'une saisie judiciaire, le prêteur intente une action en justice et l'emprunteur est avisé du non-paiement. Le propriétaire a 30 jours pour rattraper les paiements manqués, sinon le processus de forclusion se poursuivra.
Pouvoir de vente : Une forclusion du pouvoir de vente est autorisée dans certains États si votre prêt hypothécaire comporte une clause de pouvoir de vente dans le contrat. Une fois que l'emprunteur est en retard sur ses paiements, son prêteur hypothécaire est autorisé à mettre la maison aux enchères. Une forclusion du pouvoir de vente est considérée comme une forclusion non judiciaire parce qu'aucune action en justice n'est intentée.
Saisie stricte : Les saisies strictes sont moins courantes, car elles ne sont autorisées que dans quelques États. Dans ce cas, le prêteur hypothécaire intente une action en justice contre le propriétaire et si l'emprunteur ne s'acquitte pas de ses paiements dans le délai imparti par le tribunal, la maison peut être saisie par le titulaire de l'hypothèque.
Comment le processus de saisie varie selon l'État
Chaque État a ses propres lois relatives au processus de forclusion et de vente de forclusion. Celles-ci peuvent régir les options de redressement de l'emprunteur s'il est déjà en forclusion, la manière de publier un avis de vente, le calendrier de vente et d'autres parties du processus.
Le processus de forclusion en 5 étapes
Du moment de votre premier paiement hypothécaire manqué à la vente de votre maison avec saisie, il y a plusieurs étapes dans le processus de saisie. Ces phases peuvent varier selon l'état, mais suivent généralement cette chronologie.
Étape 1 : Paiements hypothécaires manqués
Si votre paiement hypothécaire est en retard de quelques jours, vous n'êtes probablement pas à risque de saisie. Votre prêteur peut avoir un délai de grâce pouvant aller jusqu'à deux semaines pour que vous puissiez effectuer votre paiement sans pénalités graves. Après la période de grâce, cependant, votre paiement est considéré comme en retard et des frais de retard vous seront facturés. Vous pourriez également recevoir un avertissement de votre prêteur concernant une saisie potentielle si vous ne parvenez pas à effectuer les paiements.
Étape 2 : Avis de défaut
Après trois à six mois de versements hypothécaires manqués, votre prêteur déposera un avis de défaut auprès du bureau du registraire local. Votre prêteur vous en enverra également un par courrier certifié et, selon votre état, pourrait afficher l'avis sur votre porte d'entrée. Cet avis précise le montant que vous devez afin de remettre votre hypothèque en règle.
Un avis de défaut pourrait apparaître sur votre dossier de crédit et affecter votre pointage. Il peut donc être plus difficile d'obtenir d'autres types de crédit ou de refinancer votre prêt hypothécaire.
Un avis de défaut ne signifie pas que le prêteur saisit immédiatement ou automatiquement votre maison, et cela ne signifie pas que vous n'avez pas d'options pour empêcher la forclusion de se produire. Vous pouvez mettre fin à la procédure en vous mettant à jour sur vos paiements.
Étape 3 : Pré-saisie
La pré-forclusion est la période de temps entre l'avis de défaut et la vente aux enchères ou la vente de votre maison. Pendant ce temps, si vous pouvez mettre la main sur le montant spécifié dans l'avis de défaut, vous serez en mesure d'empêcher le processus de forclusion d'aller plus loin. Le temps exact dont vous disposez dépend de votre état. Au cours de la pré-saisie, vous pourriez également avoir la possibilité de vendre votre maison et de rembourser l'argent dû, dans ce qu'on appelle une vente à découvert.
Étape 4 : Avis de vente
Si vous n'avez pas l'argent pour mettre votre hypothèque en règle dans le délai imparti, votre prêteur déposera un avis de vente et votre maison sera mise aux enchères à une heure et à un endroit précis.
La manière dont l'avis de vente est publié dépend de votre état. Par exemple, en Caroline du Nord, l'avis doit être publié dans un journal local et affiché sur la porte du palais de justice local, tandis qu'en Californie, il doit être affiché sur la propriété ainsi que dans un lieu public du comté.
Étant donné que l'avis de vente est une information publique et qu'il a été annoncé, plusieurs acheteurs, y compris des investisseurs, pourraient être intéressés par l'achat de votre maison. Selon les lois de votre état, vous pourriez avoir la possibilité d'exercer le droit de rachat (ce qui signifie que vous pouvez récupérer votre maison) jusqu'à la vente de forclusion, ou même après.
Étape 5 : Expulsion
Après l'enchère et la vente de votre maison, vous aurez généralement quelques jours pour rassembler vos biens et déménager dans une nouvelle résidence. Si vous ne déménagez pas volontairement, les forces de l'ordre sont légalement autorisées à vous retirer, vous et vos biens, des locaux.
Combien de temps dure la saisie ?
Le processus de forclusion peut prendre un certain temps, et jusqu'à quelques années. Le verrouillage moyen aux États-Unis a pris 941 jours, soit environ deux ans et demi, au quatrième trimestre de 2021, selon ATTOM Data Solutions. Dans certains États, le processus de forclusion a pris quatre ans, et certains ont pris près de sept ans.
Cependant, vous êtes autorisé à rester dans votre maison pendant que le processus de forclusion se déroule. Une fois la maison vendue, il vous sera demandé de quitter la propriété. Si vous refusez, vous recevrez un avis d'expulsion et les forces de l'ordre vous retireront, vous et vos biens, de la maison.
Comment éviter la saisie
Face à la forclusion de la maison peut être extrêmement effrayant. Heureusement, il existe de nombreuses façons d'éviter la saisie, même si votre situation financière actuelle vous empêche de rembourser votre prêt hypothécaire à temps.
En fin de compte, éviter la forclusion commence par communiquer avec votre prêteur hypothécaire ou votre réparateur. Il est peu probable que votre prêteur vous laisse complètement tranquille, mais il peut vous aider à prendre des mesures pour ne pas perdre votre maison.
Voici quelques-unes des meilleures façons d'éviter une saisie immobilière :
Profitez des programmes d'abstention : Pendant la pandémie de COVID-19, le gouvernement fédéral a mis en place un programme d'abstention hypothécaire qui a depuis expiré. Cependant, vous pouvez toujours demander une abstention si vous avez un prêt garanti par le gouvernement fédéral de Fannie Mae ou Freddie Mac.
Ajustez les conditions de votre prêt : Si vous avez du mal à payer votre prêt mensuel, demandez à votre prêteur s'il peut ajuster les conditions de votre prêt. En échange d'un calendrier d'amortissement plus long, vous pourriez être en mesure de réduire votre paiement mensuel.
Obtenez un acte tenant lieu de forclusion : Certains États permettent aux propriétaires de choisir un acte tenant lieu de forclusion, dans lequel vous vous engagez à céder votre maison à un prêteur afin d'éviter une forclusion. Avec cette option, vous n'êtes pas tenu de payer votre hypothèque, mais vous pourriez quand même devoir payer la différence entre la valeur de votre maison et le solde de l'hypothèque.
Établissez un plan de remboursement : Si vous savez que vous n'êtes pas en mesure d'effectuer votre paiement hypothécaire pour un mois donné, informez-en votre prêteur dès que possible. Votre prêteur peut probablement mettre en place un plan de paiement qui implique des paiements plus fréquents, mais moins élevés, ou un report d'un mois ou deux.
Conséquences du verrouillage
Il y a plusieurs conséquences financières à la forclusion, et elles peuvent être dévastatrices. D'une part, obtenir un prêt hypothécaire après une saisie peut être difficile en raison de l'impact sur votre crédit et du fait que vous serez probablement soumis à une période d'attente avant d'avoir une chance d'obtenir un nouveau prêt. Les autres implications de la forclusion comprennent:
La perte de votre logement, qui vous met dans la position de devoir trouver un nouveau logement avec une forclusion à votre dossier
Dommages à votre crédit, car une forclusion reste sur votre dossier de crédit pendant sept ans
Perdre votre propriété et votre capital, ce qui peut avoir des répercussions considérables sur votre patrimoine global
Devoir de l'argent sur le solde restant s'il s'agit d'une forclusion judiciaire, et faire l'objet d'un litige, d'une saisie-arrêt de salaire et plus encore si vous ne pouvez pas payer
Conclusion
Si vous avez du mal à effectuer vos versements hypothécaires, votre meilleur pari pour éviter la saisie est le temps et la communication. Dès que vous réalisez que vous ne pouvez pas rembourser votre prêt hypothécaire, contactez votre prêteur ou votre agent de gestion pour connaître les options qui s'offrent à vous. Ils pourraient être en mesure de mettre en place un plan de paiement ou de vous permettre de différer le paiement d'un mois si vous avez des difficultés financières temporaires.
Points forts
Le processus de saisie varie selon l'État, mais en général, les prêteurs essaient de travailler avec les emprunteurs pour les faire rattraper sur les paiements et éviter la saisie.
Le nombre moyen national de jours le plus récent pour le processus de forclusion est de 857 ; cependant, le calendrier varie considérablement d'un État à l'autre.
La forclusion est une procédure légale qui permet aux prêteurs de récupérer le montant dû sur un prêt en souffrance en acquérant et en vendant la propriété hypothéquée.
