Vente flash
Qu'est-ce qu'une vente à découvert ?
Une vente à découvert dans l'immobilier est une offre d'une propriété à un prix demandé inférieur au montant dû sur l'hypothèque du propriétaire actuel.
Une vente à découvert est généralement le signe d'un propriétaire en difficulté financière qui doit vendre la propriété avant que le prêteur ne la saisisse lors d'une forclusion.
Tout le produit d'une vente à découvert va au prêteur. Le prêteur a alors deux options : annuler le solde restant ou poursuivre un jugement de carence qui oblige l'ancien propriétaire à payer au prêteur tout ou partie de la différence. Dans certains États, cette différence de prix doit être pardonnée.
Comprendre une vente à découvert
Les ventes à découvert se produisent généralement lorsqu'un propriétaire est en difficulté financière et a manqué un ou plusieurs versements hypothécaires. Une procédure de forclusion pourrait se profiler.
Ils sont également plus susceptibles de se produire lorsque le marché du logement est en période de ralentissement, comme la crise financière de 2007-2009 qui a fait chuter les prix des maisons et ralenti les ventes dans de nombreuses régions.
Par exemple, si les valeurs immobilières chutent, un propriétaire peut finir par vendre une maison pour 150 000 $ alors qu'il reste encore 175 000 $ à payer sur l'hypothèque. La différence de 25 000 $ (moins les frais de clôture et autres frais de vente ) s'appelle le déficit.
Approbation du prêteur
Avant que le processus ne puisse commencer, le prêteur hypothécaire doit signer la décision d'exécuter une vente à découvert, parfois appelée vente pré-saisie.
Le prêteur, généralement une banque, exige que le titulaire de l'hypothèque soumette des documents expliquant pourquoi une vente à découvert a du sens. Aucune vente à découvert ne peut avoir lieu sans l'accord préalable du prêteur.
Les ventes à découvert ont tendance à être des transactions longues et fastidieuses, prenant jusqu'à une année complète pour être traitées. Ils ne sont pas aussi préjudiciables à la cote de crédit d'un propriétaire qu'une forclusion.
La discrimination dans les prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l'état matrimonial, le recours à l'assistance publique, l'origine nationale, le handicap ou l'âge, vous pouvez prendre certaines mesures. La première consiste à déposer un rapport auprès du Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) ou auprès du Département américain du logement et du développement urbain (HUD).
Considérations particulières
Une vente à découvert nuit moins au pointage de crédit d'une personne qu'une forclusion, mais c'est toujours une marque de crédit négative. Tout type de vente de propriété qui est désigné par une société de crédit comme n'étant pas payé comme convenu est un ding sur le score. Les ventes à découvert, les saisies et les actes tenant lieu de saisie nuisent tous dans une certaine mesure à la cote de crédit d'un individu.
Les ventes à découvert n'annulent pas toujours la dette hypothécaire restante. Il y a deux parties à une hypothèque. Le premier est le privilège sur la propriété qui est utilisé pour garantir le prêt. Le privilège protège le prêteur au cas où un emprunteur ne peut pas rembourser le prêt. Il donne à l'établissement prêteur le droit de vendre le bien pour remboursement. Cette partie de l'hypothèque est annulée dans une vente à découvert.
La deuxième partie de l'hypothèque est la promesse de remboursement. Les prêteurs peuvent toujours faire respecter cette partie soit par une nouvelle note ou la collecte de l'insuffisance. Dans tous les cas, le prêteur doit approuver la vente à découvert, ce qui signifie que les emprunteurs sont parfois à leur gré.
Lorsqu'il convainc un prêteur d'accepter une vente à découvert, il est essentiel que le propriétaire puisse citer une nouvelle source de difficulté financière, et non quelque chose qui a été retenu au moment où l'hypothèque a été approuvée.
Vente à découvert contre forclusion
Une vente à découvert ou une forclusion sont deux résultats possibles pour les propriétaires qui sont en retard sur leurs versements hypothécaires, qui possèdent une maison sous l'eau,. ou les deux. Dans les deux cas, le propriétaire est obligé de se séparer de la maison, mais la chronologie et les conséquences sont différentes.
Comment fonctionne une saisie
Dans une forclusion, le prêteur saisit la maison après que l'emprunteur n'effectue pas les paiements. Contrairement à une vente à découvert, une forclusion est initiée par le prêteur seul. La forclusion est la dernière option pour le prêteur.
Dans de tels cas, le prêteur reprend possession de la maison, espérant éventuellement rentabiliser son investissement dans l'hypothèque. Contrairement à la plupart des ventes à découvert, de nombreuses saisies ont lieu après que le propriétaire a abandonné la maison. Si les occupants sont toujours dans la maison, ils sont expulsés par le prêteur.
Une fois que le prêteur a accès au logement, il ordonne une expertise et le met en vente.
Les saisies prennent normalement moins de temps car le prêteur veut liquider l'actif rapidement. Les maisons saisies peuvent même être vendues aux enchères lors d'une vente par un curateur public.
Selon les circonstances, les propriétaires qui subissent une forclusion doivent attendre de deux à sept ans pour acheter une autre maison. Une forclusion est conservée sur le rapport de crédit d'une personne pendant sept ans.
Comment fonctionne une vente à découvert
Un propriétaire en détresse peut généralement rester dans la maison pendant le processus de vente à découvert.
Un propriétaire qui est passé par une vente à découvert peut, avec certaines restrictions, être admissible à acheter une autre maison immédiatement.
Bien qu'une saisie vous permette essentiellement de vous éloigner de votre domicile, bien qu'avec de graves conséquences pour votre avenir financier, comme devoir déclarer faillite et détruire votre crédit, la réalisation d'une vente à découvert demande beaucoup de travail. Cependant, le gain pour le travail supplémentaire impliqué dans une vente à découvert peut en valoir la peine.
Les alternatives moins radicales à une vente à découvert incluent la modification de prêt ou l'utilisation d'une assurance hypothécaire privée.
Alternatives de vente à découvert
Avant de vous résigner à une vente à découvert, discutez avec votre prêteur de la possibilité d'un plan de paiement révisé ou d'une modification du prêt. L'une de ces options pourrait vous permettre de rester chez vous et de vous remettre sur pied.
L'obtention d'une modification de prêt peut temporairement réduire votre pointage de crédit, tout comme toute demande de nouveau crédit.
Une autre option possible pour rester dans votre maison peut être disponible si vous avez une assurance hypothécaire privée (PMI). De nombreux propriétaires qui ont acheté des maisons avec moins de 20% d'acompte ont dû acheter des PMI avec leurs maisons. Si la société PMI pense que vous avez une chance de vous remettre de votre situation financière actuelle, elle peut avancer des fonds à votre prêteur pour mettre à jour vos paiements. Finalement, vous devrez rembourser l'avance.
Le processus de vente à découvert
Un certain nombre d'étapes sont nécessaires pour réaliser une vente à découvert.
Convaincre le prêteur
Avant de commencer le processus, les propriétaires en difficulté devraient évaluer la probabilité que le prêteur accepte de travailler avec eux sur une vente à découvert. Le prêteur n'est pas tenu de coopérer.
La source des problèmes financiers doit être nouvelle, comme un problème de santé, la perte d'un emploi ou un divorce, plutôt que quelque chose qui n'a pas été divulgué lorsque l'acheteur a initialement demandé le prêt. Le prêteur ne sera pas sympathique à un emprunteur malhonnête.
Cependant, si vous pensez avoir été victime de pratiques de prêt prédatrices,. vous pourrez peut-être convaincre le prêteur de conclure une vente à découvert même si vous n'avez pas eu de catastrophe financière majeure depuis l'achat de la maison.
Pour vous mettre dans une position plus convaincante, arrêtez d'acheter des produits non nécessaires. Vous ne voulez pas avoir l'air irresponsable envers le prêteur lorsqu'il examine votre proposition.
Soyez conscient des autres circonstances qui peuvent empêcher l'approbation d'une vente à découvert. Si vous n'êtes pas encore en défaut sur vos versements hypothécaires, le prêteur ne sera probablement pas disposé à travailler avec vous. Si le prêteur pense qu'il peut obtenir plus d'argent en saisissant votre maison qu'en autorisant une vente à découvert, il se peut qu'il ne l'autorise pas. Si quelqu'un a cosigné l'hypothèque, le prêteur peut tenir cette personne responsable du paiement plutôt que de faire une vente à découvert.
Si vous pensez que votre situation est mûre pour une vente à découvert, discutez de cette possibilité avec un décideur de la banque. Ne vous contentez pas de parler à un représentant du service client. Demandez immédiatement à parler au service d'atténuation des pertes du prêteur.
Si vous n'aimez pas ce que dit le premier décideur, essayez de parler à un autre un autre jour et voyez si vous obtenez une réponse différente. Si le prêteur est prêt à envisager une vente à découvert, vous êtes prêt à aller de l'avant avec la création de la proposition de vente à découvert et à trouver un acheteur.
Consulter des professionnels
À ce stade, vous devriez consulter un avocat, un fiscaliste et un agent immobilier. Bien qu'il s'agisse de services professionnels coûteux, si vous essayez de gérer vous-même une transaction de vente à découvert complexe,. vous risquez de vous retrouver dans une situation financière encore plus difficile.
Vous pourrez peut-être payer ces frais de service à partir du produit de la vente de votre maison. Des professionnels habitués à traiter des transactions à découvert pourront vous donner des conseils sur la façon de les payer.
Définir un prix
Lorsque vous fixez un prix demandé, assurez-vous de tenir compte du coût de vente de la propriété dans le montant total d'argent dont vous avez besoin pour sortir de la vente. Bien sûr, vous souhaitez vendre la maison à un prix aussi proche que possible de la valeur de votre prêt hypothécaire, mais dans un marché baissier, il y aura forcément un manque à gagner.
Dans certains États, même après une vente à découvert, la banque s'attendra à ce que vous remboursiez tout ou partie de ce manque à gagner.
Rassemblez vos documents et trouvez un acheteur
Rassemblez tous les documents dont vous aurez besoin pour prouver vos difficultés financières au prêteur. Il peut s'agir de relevés bancaires,. de factures médicales, de fiches de paie, d'un avis de licenciement de votre ancien emploi ou d'un jugement de divorce.
C'est à vous de faire une proposition. Sachez que le prêteur doit finalement approuver une vente à découvert après avoir reçu tous les détails, car le prêteur est le destinataire du produit.
Votre travail consiste à trouver un acheteur pour votre maison.
Soumettez votre proposition à la banque
Une fois que vous avez un acheteur et les documents nécessaires, vous êtes prêt à soumettre l'offre de l'acheteur et votre proposition à la banque.
En plus de la documentation de votre situation financière en difficulté, votre proposition doit inclure une lettre de difficultés expliquant les circonstances qui vous empêchent d'effectuer vos versements hypothécaires. Vous souhaitez la rendre la plus convaincante possible et protéger vos intérêts tout en faisant appel à la banque.
Soyez prudent lorsque vous soumettez vos informations financières à un prêteur. S'il n'approuve pas la vente à découvert, il peut utiliser vos informations financières pour tenter de vous soutirer de l'argent dans le cadre d'une procédure de forclusion. Si vous avez encore des liquidités , on peut s'attendre à ce que vous les utilisiez pour continuer à effectuer des versements hypothécaires ou pour combler l'écart entre le prix de vente et le montant de l'hypothèque.
Un avocat expérimenté dans la réalisation de ventes à découvert peut vous aider à naviguer dans les détails.
Les ventes à découvert peuvent prendre plus de temps que les ventes de maisons ordinaires en raison de la nécessité d'obtenir l'approbation du prêteur. Ils échouent souvent aussi. L'acheteur peut trouver un autre bien en attendant une réponse de votre part. Soyez prêt pour cette possibilité. Si la transaction de vente à découvert se concrétise, consultez l'Internal Revenue Service (IRS) pour voir si vous devrez payer des impôts sur le manque à gagner.
N'oubliez pas qu'une vente à découvert peut encore affecter votre pointage de crédit. Les mois de versements hypothécaires que vous avez manqués avant la vente à découvert peuvent apparaître comme des paiements en souffrance sur votre dossier de crédit. C'est à la banque de décider quoi signaler, il est donc dans votre intérêt d'essayer de convaincre la banque de ne pas signaler vos paiements en défaut.
Votre banque peut être plus susceptible d'être généreuse à cet égard si vous avez évoqué vos difficultés avant d'être significativement en retard.
Stratégies de vente à découvert pour les acheteurs et les investisseurs
Les ventes à découvert peuvent fournir d'excellentes opportunités pour les acheteurs d'obtenir des maisons à un prix réduit. Voici quelques conseils pour vous aider à prendre des décisions éclairées lorsque vous envisagez de vendre une propriété à découvert.
Apprenez à les trouver
La plupart des propriétés en vente à découvert sont répertoriées par des agents immobiliers et sur des sites Web immobiliers. Certaines annonces peuvent ne pas être annoncées comme des ventes à découvert, vous devrez donc peut-être rechercher des indices dans l'annonce. Il peut être indiqué comme soumis à approbation bancaire.
Un agent immobilier expérimenté peut faire une grande différence en termes de recherche et de fermeture de propriétés à découvert. Les agents qui se spécialisent dans les ventes à découvert peuvent détenir une certification Short Sales and Foreclosure Resource (SFR), une désignation offerte par la National Association of Realtors (NAR).
Les titulaires de cette certification ont une formation spécialisée dans les ventes à découvert et les saisies, la qualification des vendeurs pour les ventes à découvert, la négociation avec les prêteurs et la protection des acheteurs.
Préparez-vous à vous dépêcher et à attendre
Les ventes à découvert sont des transactions compliquées et chronophages tant pour l'acheteur que pour le vendeur. Cela peut prendre des semaines ou des mois à un prêteur pour approuver une vente à découvert et de nombreux acheteurs qui soumettent une offre finissent par annuler car le processus prend trop de temps.
Les règles pour les transactions de vente à découvert varient d'un État à l'autre, mais les étapes comprennent normalement :
Forfait vente à découvert : L'emprunteur doit prouver ses difficultés financières en soumettant un dossier financier à son prêteur. Le paquet comprend des états financiers, une lettre décrivant les difficultés du vendeur et des dossiers financiers, y compris des déclarations de revenus, des formulaires W-2,. des talons de paie et des relevés bancaires.
Offre de vente à découvert : Une fois qu'un vendeur accepte une offre d'un acheteur potentiel, l'agent inscripteur envoie au prêteur le contrat d'inscription,. une offre d'achat signée, la lettre de pré-approbation de l'acheteur,. une copie du chèque d'arrhes,. et le forfait de vente à découvert du vendeur. S'il manque quelque chose au colis, soit parce qu'un document n'a pas été soumis, soit en raison d'une erreur de classement de la part de la banque, le processus sera retardé.
Traitement bancaire : L'examen de l'offre par la banque peut prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois. En fin de compte, il l'approuvera ou le refusera. Ce n'est pas parce que le vendeur accepte une offre que la banque acceptera le prix. Si la banque pense qu'elle peut gagner plus d'argent grâce à une procédure de forclusion, elle rejettera l'offre.
Si vous achetez une maison dans le cadre d'une vente à découvert avec l'intention de la retourner, la clé d'une transaction rentable est un bon prix d'achat.
Tout est dans les chiffres
Dans l'investissement immobilier, on dit que l'argent est gagné à l'achat. Cela signifie qu'un bon prix d'achat est souvent la clé d'une transaction réussie. Si vous pouvez obtenir une propriété à un bon prix, vous augmentez vos chances de gagner au moment de la vente. Si le prix d'achat est élevé, en revanche, vous verrez votre marge bénéficiaire s'éroder.
Vous devriez être en mesure d'acheter la propriété, de la mettre en bon état et de la revendre à un prix avantageux. Les investisseurs doivent être en mesure de se retourner et de vendre la maison rapidement, généralement en dessous du marché, et un bon prix d'achat rend cela possible.
Le prix d'achat n'est cependant qu'un chiffre important. Vous devrez également effectuer d'autres calculs, notamment :
Coûts des réparations et des rénovations
Ces coûts varieront en fonction de l'état de la propriété et de vos plans pour celle-ci. Il vaut la peine de consacrer du temps et des efforts à l'élaboration d'un budget réaliste, car c'est l'un des chiffres dont vous aurez besoin pour déterminer si l'investissement peut rapporter de l'argent.
Les coûts à prendre en compte comprennent le matériel, la main-d'œuvre, les permis, les frais d'inspection, l'enlèvement des ordures, les frais de stockage et la location de bennes à ordures. Une bonne inspection (avant de faire l'achat) peut vous alerter de toute dépense importante, comme une fondation fissurée, un câblage défectueux ou des dommages importants causés par les termites.
Valeur après réparation (ARV)
La VDA est une estimation de la juste valeur marchande (JVM) de la propriété après les réparations et les rénovations. Les investisseurs regardent ce nombre pour déterminer si une propriété a un potentiel de profit.
La meilleure façon d'évaluer l'ARV d'une propriété est de regarder des comparables (comps). Ce sont des maisons qui ont récemment été vendues dans la région (généralement jusqu'à un mile de la propriété en question) qui ont des caractéristiques similaires en termes de superficie, telles que le nombre de chambres et de salles de bains.
Frais de transport
Les frais de possession sont vos dépenses pour conserver la propriété. Plus longtemps vous possédez la propriété, plus vous dépenserez en frais de possession, qui comprennent :
Paiement hypothécaire (y compris les intérêts)
Impôts fonciers
Assurance
Frais de copropriété et d'association
Services publics (électricité, gaz, eau, égouts, poubelles)
Déterminer la rentabilité
Pour qu'un investissement soit rentable, la somme de vos coûts (le prix d'achat, les frais de réparation et de rénovation et les frais de portage) doit être inférieure à l'ARV. Si vos frais sont proches ou supérieurs à l'ARV, il sera difficile voire impossible de réaliser un bénéfice. Vous pouvez déterminer le profit potentiel en soustrayant le prix d'achat, les frais de réparation et de rénovation et les frais de possession de l'ARV :
Bénéfice = ARV - Prix d'achat - Coûts de R&R - Coûts de possession
Les investisseurs immobiliers peuvent s'attendre à réaliser au moins 20% de profit sur une propriété. Certains utilisent des lignes directrices pour évaluer les propriétés dans divers marchés du logement. Selon ces lignes directrices, l'investissement total (prix d'achat, frais de réparation et de rénovation et frais de possession) ne doit pas dépasser :
80 % d'ARV dans un marché où la valeur des maisons est en hausse
70% à 75% des ARV dans un marché plat
60 % à 65 % de l'ARV dans un marché où la valeur des maisons diminue
Si l'ARV d'une propriété est de 200 000 $, par exemple, votre investissement total devrait être limité à environ 160 000 $ dans un marché en hausse, 140 000 $ dans un marché stable et 120 000 $ dans un marché à la baisse.
Les différents niveaux d'investissement sont utilisés pour réduire le risque dans les conditions changeantes du marché. Vous pouvez risquer davantage dans un marché en hausse parce que vous êtes plus susceptible d'obtenir votre ARV ou mieux lorsque vous vendez. Dans un marché en baisse, vous êtes moins susceptible d'obtenir votre ARV, donc votre investissement devrait être plus petit.
L'essentiel
Une propriété en vente à découvert peut constituer une excellente occasion d'acheter une maison à moindre coût. Dans de nombreux cas, les maisons en vente à découvert sont dans un état raisonnable et, même si le prix d'achat peut être supérieur à celui d'une saisie, les coûts de commercialisation de la maison peuvent être bien inférieurs et les inconvénients pour le vendeur moins graves.
Cependant, en raison de la longueur du processus, les acheteurs et les vendeurs doivent être prêts à attendre. Un agent immobilier expérimenté peut vous aider à déterminer une offre équitable et à négocier avec la banque.
Parce que les lois fiscales sont compliquées et en constante évolution, vous devriez consulter un expert- comptable (CPA) qui connaît l'investissement immobilier et les lois fiscales connexes pour vous donner des informations complètes et à jour.
Cela peut faire la différence entre réaliser un profit et subir une perte sur un investissement.
Points forts
Les conséquences financières d'une vente à découvert peuvent être moins graves qu'une forclusion tant pour le vendeur que pour le prêteur.
L'ancien propriétaire peut être tenu de payer le manque à gagner ou la dette peut être annulée.
Une vente à découvert indique généralement un propriétaire en difficulté financière, un marché immobilier en plein marasme, ou les deux.
La vente à découvert doit être approuvée au préalable par le prêteur hypothécaire.
Pour un acheteur de maison, une vente à découvert peut être une bonne opportunité si elle est abordée avec prudence.
FAQ
Quelle est la différence entre une vente à découvert et une forclusion ?
Dans une vente à découvert, le processus est initié par le propriétaire afin de se sortir de difficultés financières. Le propriétaire doit prouver l'étendue de la détresse financière au moyen de documents soumis au prêteur. Si le prêteur accepte d'aller de l'avant, le propriétaire est responsable de trouver un acheteur. Dans une saisie, le prêteur entame le processus, saisissant la maison et, si nécessaire, expulsant le propriétaire qui n'a pas effectué les paiements. Le processus de saisie est généralement plus rapide qu'une vente à découvert, car le prêteur cherche à liquider l'actif le plus rapidement possible.
Qu'est-ce qu'une vente à découvert ?
Dans l'immobilier, une vente à découvert peut avoir lieu lorsqu'un propriétaire vend une maison à un prix inférieur au montant restant dû de l'hypothèque. Cela se produit généralement lorsque le propriétaire est en difficulté financière et est en retard sur les versements hypothécaires. Le propriétaire est obligé de vendre la maison à un tiers, et tout le produit de la vente va au prêteur. Le prêteur doit approuver la vente à découvert avant qu'elle ne se produise. Le processus peut prendre jusqu'à un an en raison de la paperasserie impliquée.
Est-ce une bonne idée d'acheter une propriété à découvert ?
L'achat d'une propriété en vente à découvert peut être une bonne affaire pour un acheteur potentiel. Cependant, il est important d'être conscient de certains des inconvénients impliqués. Les ventes à découvert peuvent prendre beaucoup de temps. De plus, si la banque estime qu'une procédure de forclusion est une option plus lucrative, elle peut rejeter la vente à découvert et procéder à la forclusion à la place.
