Garantie implicite d'habitabilité
Qu'est-ce qu'une garantie implicite d'habitabilité ?
Une garantie implicite d'habitabilité est une garantie non déclarée qu'un bien locatif répond aux normes de vie et de sécurité de base avant l'occupation et continuera de les respecter pendant toute la durée de l'occupation. Il ne s'applique qu'aux baux ou aux locations de propriétés résidentielles, et non de propriétés commerciales, car les locataires de propriétés commerciales n'y habitent pas. Même si le bail ne mentionne pas cette garantie par écrit, elle est implicite dans le bail.
Comment fonctionne une garantie implicite d'habitabilité
Les codes du bâtiment locaux décrivent les normes que les logements locatifs doivent respecter. En règle générale, une garantie implicite d'habitabilité signifie que le propriétaire a fourni :
Eau potable
Eau chaude
Chaleur par temps froid
Électricité de travail
Système de ventilation adéquat
Détecteurs de fumée et de monoxyde de carbone
Salle de bain et toilettes fonctionnelles
Locaux sanitaires, y compris l'élimination de l'infestation d'insectes ou de rongeurs
Protection contre les dommages criminels sous la forme de serrures et de protections de fenêtre
Conformité à jour aux codes du bâtiment
Les locataires doivent s'assurer d'aviser un propriétaire par écrit que des conditions inférieures aux normes existent et être en mesure de prouver qu'ils l'ont fait si un propriétaire refuse de faire des réparations.
Avantages et inconvénients d'une garantie implicite d'habitabilité
Un avantage majeur est qu'un locataire n'est jamais responsable de s'assurer que la garantie d'habitabilité est respectée. Au lieu de cela, il est de la responsabilité légale du propriétaire de s'assurer que la garantie est respectée et de prendre des mesures pour rendre l'habitabilité possible dès qu'il est au courant de tout problème. Un propriétaire dont les logements locatifs ne remplissent pas ces conditions est appelé propriétaire de sommeil.
Les locataires vivant dans des unités inhabitables disposent de recours légaux pour forcer les propriétaires à respecter leurs obligations, notamment en poursuivant le propriétaire pour une réduction de loyer ou en retenant le loyer jusqu'à ce que les réparations soient effectuées. (Cela ne signifie pas le non-paiement du loyer ; l'argent du loyer doit être mis sous séquestre dans un compte bancaire dédié.) Si le propriétaire poursuit pour non-paiement du loyer, le locataire doit contre-attaquer pour violation de la garantie d'habitabilité.
Les locataires doivent s'assurer d'avoir avisé le propriétaire par écrit de toutes les conditions inférieures aux normes et être en mesure de prouver qu'un tel avis a été fait. Les locataires dont les propriétaires refusent de respecter la garantie ont le droit de résilier tout bail existant ou d'effectuer les réparations nécessaires qui ne coûtent pas plus d'un mois de loyer. Dans ce dernier cas, les locataires doivent documenter les conditions habitables au moyen de photographies et conserver des copies des reçus pour tous les frais de réparation.
Enfin, il y a plusieurs autres légalités à considérer. Louer un appartement ou un lieu d'occupation en pleine connaissance des enjeux qui contredisent l'habitabilité peut violer la garantie. En d'autres termes, vous ne pouvez pas, par souci d'économie, louer délibérément un appartement dont on sait qu'il n'a pas d'eau chaude et tenter ensuite de poursuivre le propriétaire en justice. De plus, les propriétaires disposent d'un délai légal raisonnable, généralement considéré comme ne dépassant pas 30 jours, pour réparer ou résoudre tout problème. Et, comme indiqué ci-dessus, les locataires doivent continuer à payer le loyer s'ils vivent toujours sur les lieux, même sans la garantie.
Points forts
Une garantie implicite d'habitabilité est une garantie tacite qu'un bien locatif est conforme aux normes de vie et de sécurité de base.
Les codes du bâtiment locaux constituent la base de ces normes.
Le propriétaire est responsable de s'assurer que la garantie d'habitabilité est respectée, pas le locataire.
