Vendita allo scoperto

Che cos'è una vendita allo scoperto?

Una vendita allo scoperto nel settore immobiliare è un'offerta di un immobile a un prezzo richiesto inferiore all'importo dovuto sull'ipoteca dell'attuale proprietario.

Una vendita allo scoperto è solitamente un segno di un proprietario di casa in difficoltà finanziarie che ha bisogno di vendere la proprietà prima che il prestatore la sequestri in un pignoramento.

Tutti i proventi di una vendita allo scoperto vanno al prestatore. Il prestatore ha quindi due opzioni: perdonare il saldo residuo o perseguire un giudizio di carenza che richiede all'ex proprietario di casa di pagare al prestatore tutta o parte della differenza. In alcuni stati, questa differenza di prezzo deve essere perdonata.

Capire una vendita allo scoperto

Le vendite allo scoperto di solito si verificano quando il proprietario di una casa è in difficoltà finanziarie e ha saltato una o più rate del mutuo. Le procedure di preclusione potrebbero essere incombenti.

È anche più probabile che si verifichino quando il mercato immobiliare è in un periodo di ribasso, come la crisi finanziaria del 2007-2009 che ha causato il crollo dei prezzi delle case e il rallentamento delle vendite in molte regioni.

Ad esempio, se i valori immobiliari diminuiscono, il proprietario di una casa potrebbe finire per vendere una casa per $ 150.000 quando rimangono ancora $ 175.000 da pagare per il mutuo. La differenza di $ 25.000 (meno eventuali costi di chiusura e altri costi di vendita ) è chiamata carenza.

Firma del prestatore

Prima che il processo possa iniziare, il prestatore di mutui deve firmare la decisione di eseguire una vendita allo scoperto, a volte definita vendita pre-preclusione.

Il prestatore, in genere una banca, richiede che il titolare del mutuo presenti una documentazione che spieghi perché una vendita allo scoperto ha senso. Nessuna vendita allo scoperto può avvenire senza la preventiva approvazione del prestatore.

Le vendite allo scoperto tendono ad essere transazioni lunghe e ad alta intensità di scartoffie, che richiedono fino a un anno intero per essere elaborate. Non sono così dannosi per il rating di un proprietario di casa come una preclusione.

La discriminazione nel credito ipotecario è illegale. Se ritieni di essere stato discriminato in base a razza, religione, sesso, stato civile, uso dell'assistenza pubblica, nazionalità, disabilità o età, ci sono delle misure che puoi intraprendere. Uno è presentare una segnalazione al Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) o al Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti.

Considerazioni speciali

Una vendita allo scoperto danneggia il punteggio di credito di una persona meno di una preclusione, ma è comunque un segno di credito negativo. Qualsiasi tipo di vendita di proprietà che è indicata da una società di credito come non pagata come concordato è un colpo sul punteggio. Vendite allo scoperto, pignoramenti e atti sostitutivi di preclusione danneggiano in una certa misura il rating creditizio di un individuo.

Le vendite allo scoperto non sempre annullano il debito ipotecario residuo. Ci sono due parti per un mutuo. Il primo è il privilegio contro la proprietà che viene utilizzata per garantire il prestito. Il privilegio protegge il prestatore nel caso in cui un mutuatario non possa rimborsare il prestito. Dà all'istituto di credito il diritto di vendere l'immobile per il rimborso. Questa parte del mutuo viene revocata in una vendita allo scoperto.

La seconda parte del mutuo è la promessa di rimborso. I prestatori possono ancora far valere questa parte tramite una nuova nota o la riscossione della carenza. In ogni caso, il prestatore deve approvare la vendita allo scoperto, il che significa che i mutuatari a volte sono a loro capriccio.

Quando si convince un prestatore ad accettare una vendita allo scoperto, è fondamentale che il proprietario della casa sia in grado di citare una nuova fonte di difficoltà finanziaria, non qualcosa che è stato trattenuto al momento dell'approvazione del mutuo.

Vendita allo scoperto vs. pignoramento

Una vendita allo scoperto o un pignoramento sono due possibili risultati per i proprietari di case che sono in ritardo con le rate del mutuo, possiedono una casa sott'acqua o entrambi. In entrambi i casi, il proprietario è costretto a separarsi dalla casa, ma la tempistica e le conseguenze sono diverse.

Come funziona un pignoramento

In una preclusione, il prestatore sequestra la casa dopo che il mutuatario non effettua i pagamenti. A differenza di una vendita allo scoperto, una preclusione viene avviata dal solo prestatore. La preclusione è l'ultima opzione per il prestatore.

In questi casi, l'istituto di credito si riappropria della casa, sperando che alla fine guadagnerà il suo investimento nel mutuo. A differenza della maggior parte delle vendite allo scoperto, molti pignoramenti avvengono dopo che il proprietario della casa ha abbandonato la casa. Se gli occupanti sono ancora in casa, vengono sfrattati dal prestatore.

Una volta che il creditore ha accesso alla casa, ordina una valutazione e la mette in vendita.

I pignoramenti normalmente richiedono meno tempo per essere completati perché il prestatore vuole liquidare rapidamente l'attività. Le case pignorate possono anche essere messe all'asta in una vendita da parte di un fiduciario pubblico.

A seconda delle circostanze, i proprietari di case che subiscono il pignoramento devono attendere da due a sette anni per acquistare un'altra casa. Una preclusione viene mantenuta sul rapporto di credito di una persona per sette anni.

Come funziona una vendita allo scoperto

Un proprietario di casa in difficoltà generalmente riesce a rimanere in casa durante il processo di vendita breve.

Un proprietario di casa che ha subito una vendita allo scoperto può, con alcune restrizioni, essere idoneo all'acquisto di un'altra casa immediatamente.

Mentre una preclusione ti consente essenzialmente di allontanarti da casa, anche se con gravi conseguenze per il tuo futuro finanziario, come dover dichiarare bancarotta e distruggere il tuo credito, completare una vendita allo scoperto richiede molta manodopera. Tuttavia, il guadagno per il lavoro extra coinvolto in una vendita allo scoperto potrebbe valerne la pena.

Alternative meno drastiche alla vendita allo scoperto includono la modifica del prestito o l'uso di un'assicurazione ipotecaria privata.

Alternative di vendita allo scoperto

Prima di rassegnarti a una vendita allo scoperto, parla con il tuo prestatore della possibilità di un piano di pagamento rivisto o di una modifica del prestito. Una di queste opzioni potrebbe permetterti di rimanere a casa tua e rimetterti in piedi.

Ottenere una modifica del prestito può abbassare temporaneamente il tuo punteggio di credito, così come qualsiasi richiesta di nuovo credito.

Un'altra possibile opzione per rimanere a casa tua potrebbe essere disponibile se hai un'assicurazione ipotecaria privata (PMI). Molti proprietari di case che hanno acquistato case con meno del 20% di sconto hanno dovuto acquistare PMI con le loro case. Se la società PMI ritiene che tu abbia la possibilità di riprenderti dalla tua attuale situazione finanziaria, potrebbe anticipare fondi al tuo prestatore per aggiornare i tuoi pagamenti. Alla fine, dovrai rimborsare l'anticipo.

Il processo di vendita allo scoperto

Sono necessari diversi passaggi per concludere una vendita allo scoperto.

Convinci il creditore

Prima di iniziare il processo, i proprietari di case in difficoltà dovrebbero considerare quanto è probabile che il prestatore accetti di lavorare con loro su una vendita allo scoperto. Il prestatore non è tenuto a collaborare.

La fonte del problema finanziario dovrebbe essere nuova, come un problema di salute, la perdita di un lavoro o un divorzio, piuttosto che qualcosa che non è stato rivelato quando l'acquirente della casa ha inizialmente chiesto il prestito. Il prestatore non sarà comprensivo per un mutuatario disonesto.

Tuttavia, se ritieni di essere stato vittima di pratiche di prestito predatorio,. potresti essere in grado di convincere il prestatore a fare una vendita allo scoperto anche se non hai avuto grandi catastrofi finanziarie da quando hai acquistato la casa.

Per metterti in una posizione più convincente, smetti di acquistare cose non necessarie. Non vuoi sembrare irresponsabile al prestatore quando esamina la tua proposta.

Sii consapevole di altre circostanze che potrebbero impedire l'approvazione di una vendita allo scoperto. Se non sei ancora inadempiente con le rate del mutuo, il prestatore probabilmente non sarà disposto a lavorare con te. Se il prestatore pensa di poter ottenere più soldi dalla preclusione della tua casa che dal consentire una vendita allo scoperto, potrebbe non consentirne una. Se qualcuno ha cofirmato il mutuo, il prestatore può ritenere quella persona responsabile del pagamento piuttosto che fare una vendita allo scoperto.

Se ritieni che la tua situazione sia matura per una vendita allo scoperto, parla con un decisore in banca della possibilità. Non limitarti a parlare con un rappresentante del servizio clienti. Chiedere immediatamente di parlare con il dipartimento di mitigazione delle perdite del prestatore.

Se non ti piace quello che dice il primo decisore, prova a parlare con un altro in un altro giorno e vedi se ottieni una risposta diversa. Se il prestatore è disposto a prendere in considerazione una vendita allo scoperto, sei pronto per andare avanti creando la proposta di vendita allo scoperto e trovando un acquirente.

Consulta i professionisti

A questo punto, dovresti consultare un avvocato, un professionista fiscale e un agente immobiliare. Sebbene si tratti di servizi professionali costosi, se provi a gestire da solo una complessa transazione di vendita allo scoperto, potresti trovarti in difficoltà finanziarie ancora più grandi.

Potresti essere in grado di pagare queste commissioni di servizio con i proventi della vendita da casa tua. Professionisti abituati a gestire transazioni di vendita allo scoperto saranno in grado di darti indicazioni su come pagarle.

Imposta un prezzo

Quando stabilisci un prezzo richiesto, assicurati di considerare il costo della vendita della proprietà nell'importo totale di cui hai bisogno per uscire dalla vendita. Certo, vuoi vendere la casa il più vicino possibile al valore del tuo mutuo, ma in un mercato al ribasso, è inevitabile che ci sia un deficit.

In alcuni stati, anche dopo una vendita allo scoperto, la banca si aspetta che tu ripaghi in tutto o in parte quella mancanza.

Raccogli i tuoi documenti e trova un acquirente

Raccogli tutti i documenti di cui avrai bisogno per dimostrare le tue difficoltà finanziarie al prestatore. Questi possono includere estratti conto bancari,. fatture mediche, buste paga, un avviso di licenziamento dal tuo precedente lavoro o un decreto di divorzio.

Sta a te fare una proposta. Tieni presente che il prestatore alla fine deve approvare una vendita allo scoperto dopo aver ricevuto tutti i dettagli perché il prestatore è il destinatario dei proventi.

Il tuo compito è trovare un acquirente per la tua casa.

Invia la tua proposta alla banca

Una volta che hai un acquirente e la documentazione necessaria, sei pronto per presentare l'offerta dell'acquirente e la tua proposta alla banca.

Insieme alla documentazione del tuo stato finanziario in difficoltà, la tua proposta dovrebbe includere una lettera di difficoltà che spieghi le circostanze che ti impediscono di pagare il mutuo. Vuoi renderlo il più convincente possibile e proteggere i tuoi interessi facendo anche appello alla banca.

Fai attenzione a presentare le tue informazioni finanziarie a un prestatore. Se non approva la vendita allo scoperto, potrebbe utilizzare le tue informazioni finanziarie per cercare di ottenere denaro da te in procedure di pignoramento. Se si dispone ancora di disponibilità liquide,. è possibile che le utilizzi per continuare a pagare il mutuo o per colmare il divario tra il prezzo di vendita e l'importo del mutuo.

Un avvocato esperto nel completare le vendite allo scoperto può aiutarti a navigare nei dettagli.

Le vendite allo scoperto possono richiedere più tempo delle normali vendite di case a causa della necessità dell'approvazione del prestatore. Spesso cadono anche loro. L'acquirente potrebbe trovare un'altra proprietà in attesa di una tua risposta. Preparati a questa possibilità. Se la transazione di vendita allo scoperto va a buon fine, consulta l'Internal Revenue Service (IRS) per vedere se dovrai pagare le tasse sull'ammanco.

Non dimenticare che una vendita allo scoperto può comunque influenzare il tuo punteggio di credito. I mesi di rate del mutuo che hai perso prima della vendita allo scoperto possono apparire come pagamenti insoluti sul tuo rapporto di credito. Spetta alla banca decidere cosa segnalare, quindi è nel tuo interesse cercare di convincere la banca a non segnalare i pagamenti inadempienti.

È più probabile che la tua banca sia generosa in questo senso se hai sollevato le tue difficoltà prima di essere notevolmente indietro.

Strategie di vendita allo scoperto per acquirenti e investitori

Le vendite allo scoperto possono offrire eccellenti opportunità agli acquirenti di ottenere case a un prezzo ridotto. Ecco un paio di suggerimenti per aiutarti a prendere decisioni intelligenti quando consideri una proprietà in vendita allo scoperto.

Impara come trovarli

La maggior parte delle proprietà in vendita allo scoperto sono elencate da agenti immobiliari e su siti web immobiliari. Alcune inserzioni potrebbero non essere pubblicizzate come vendite allo scoperto, quindi potresti dover cercare indizi all'interno dell'inserzione. Può essere indicato come soggetto ad approvazione della banca.

Un agente immobiliare esperto può fare una grande differenza in termini di ricerca e chiusura di proprietà in vendita allo scoperto. Gli agenti specializzati in vendite allo scoperto possono possedere una certificazione SFR (Short Sales and Foreclosure Resource), una designazione offerta dalla National Association of Realtors (NAR).

I titolari di questa certificazione hanno una formazione specializzata in vendite allo scoperto e pignoramenti, qualificazione dei venditori per vendite allo scoperto, negoziazione con istituti di credito e protezione degli acquirenti.

Preparati a sbrigarti e ad aspettare

Le vendite allo scoperto sono transazioni complicate e dispendiose in termini di tempo sia per l'acquirente che per il venditore. Possono essere necessarie settimane o mesi prima che un prestatore approvi una vendita allo scoperto e molti acquirenti che presentano un'offerta finiscono per annullare perché il processo richiede troppo tempo.

Le regole per le transazioni di vendita allo scoperto variano da stato a stato, ma i passaggi normalmente includono:

• Pacchetto di vendita breve: Il mutuatario deve dimostrare difficoltà finanziarie presentando un pacchetto finanziario al proprio prestatore. Il pacchetto include rendiconti finanziari, una lettera che descrive le difficoltà del venditore e documenti finanziari, tra cui dichiarazioni dei redditi, W-2,. buste paga ed estratti conto bancari.

• Offerta di vendita breve: una volta che un venditore accetta un'offerta da un potenziale acquirente, l'agente di quotazione invia al prestatore il contratto di quotazione,. un'offerta di acquisto eseguita, la lettera di pre-approvazione dell'acquirente,. una copia della caparra,. e il pacchetto di vendita allo scoperto del venditore. Se al pacco manca qualcosa, o perché non è stato inviato un documento o per un errore di archiviazione da parte della banca, il processo verrà ritardato.

• Elaborazione bancaria: La revisione dell'offerta da parte della banca può richiedere diverse settimane o mesi. Alla fine, lo approverà o lo rinnegherà. Solo perché il venditore accetta un'offerta non significa che la banca accetterà il prezzo. Se la banca pensa di poter guadagnare di più attraverso procedure di pignoramento, rifiuterà l'offerta.

Se stai acquistando una casa in una vendita allo scoperto con l'intenzione di capovolgerla, la chiave per una transazione redditizia è un buon prezzo di acquisto.

È tutto nei numeri

Negli investimenti immobiliari, si dice che i soldi si guadagnano con l'acquisto. Ciò significa che un buon prezzo di acquisto è spesso la chiave per un affare di successo. Se riesci a ottenere una proprietà a un buon prezzo, aumenti le probabilità di uscire in vantaggio quando arriva il momento di vendere. Se il prezzo di acquisto è di fascia alta, d'altra parte, vedrai il tuo margine di profitto erodersi.

Dovresti essere in grado di acquistare la proprietà, metterla in ottime condizioni e venderla a un prezzo vantaggioso. Gli investitori devono essere in grado di tornare indietro e vendere la casa rapidamente, in genere al di sotto del mercato, e un buon prezzo di acquisto lo rende possibile.

Il prezzo di acquisto è solo un numero importante, tuttavia. Dovrai fare anche altri calcoli, tra cui:

Costi di Riparazioni e Ristrutturazioni

Questi costi varieranno a seconda delle condizioni della proprietà e dei tuoi piani. Vale la pena dedicare tempo e sforzi per sviluppare un budget realistico, poiché questa è una delle cifre di cui avrai bisogno per determinare se l'investimento può fare soldi.

I costi da considerare includono materiale, manodopera, permessi, spese di ispezione, rimozione dei rifiuti, costi di stoccaggio e noleggio di cassonetti. Una buona ispezione (prima di effettuare l'acquisto) può avvisarti di eventuali spese ingenti, come fondamenta incrinate, cablaggio difettoso o danni estesi da termiti.

Valore dopo la riparazione (ARV)

L'ARV è una stima del valore equo di mercato (FMV) della proprietà dopo eventuali riparazioni e ristrutturazioni. Gli investitori guardano a questo numero per determinare se una proprietà ha un potenziale di profitto.

Il modo migliore per valutare l'ARV di una proprietà è guardare i comparabili (comps). Si tratta di abitazioni di recente vendita nella zona (tipicamente fino a un miglio di distanza dall'immobile in oggetto) che presentano caratteristiche simili in termini di metratura, come il numero di camere da letto e di bagni.

Costi di trasporto

I costi di trasporto sono le tue spese per mantenere la proprietà. Più a lungo possiedi la proprietà, più spenderai per i costi di trasporto, che includono:

• Pagamento del mutuo (compresi gli interessi)

• Tasse di proprietà

• Assicurazione

• Spese condominiali e associative

• Utenze (luce, gas, acqua, fognatura, spazzatura)

Determina la redditività

Affinché un investimento sia redditizio, la somma dei costi (il prezzo di acquisto, i costi di riparazione e ristrutturazione e i costi di trasporto) deve essere inferiore all'ARV. Se i tuoi costi sono vicini o superiori all'ARV, sarà difficile o impossibile realizzare un profitto. È possibile determinare il potenziale profitto sottraendo il prezzo di acquisto, i costi di riparazione e ristrutturazione e sostenendo i costi dall'ARV:

Profitto = ARV – Prezzo di acquisto – Costi di ricerca e sviluppo – Costi di mantenimento

Gli investitori immobiliari potrebbero aspettarsi di guadagnare almeno il 20% di profitto su una proprietà. Alcuni usano le linee guida per valutare le proprietà in vari mercati immobiliari. In base a queste linee guida, l'investimento totale (prezzo di acquisto, costi di riparazione e ristrutturazione e costi di trasporto) non deve superare:

• 80% di ARV in un mercato in cui i valori delle case sono in aumento

• Dal 70% al 75% di ARV in un mercato piatto

• Dal 60% al 65% di ARV in un mercato in cui i valori delle case stanno diminuendo

Se l'ARV di una proprietà è di $ 200.000, ad esempio, il tuo investimento totale dovrebbe essere limitato a circa $ 160.000 in un mercato in aumento, $ 140.000 in un mercato piatto e $ 120.000 in un mercato con valori in calo.

I vari livelli di investimento vengono utilizzati per ridurre il rischio in condizioni di mercato mutevoli. Puoi rischiare di più in un mercato in rialzo perché è più probabile che tu ottenga il tuo ARV o migliore quando vendi. In un mercato in calo, è meno probabile che tu ottenga il tuo ARV, quindi il tuo investimento dovrebbe essere inferiore.

La linea di fondo

Una proprietà in vendita allo scoperto può fornire un'eccellente opportunità per acquistare una casa con meno soldi. In molti casi, le case in vendita allo scoperto sono in condizioni ragionevoli e, sebbene il prezzo di acquisto possa essere superiore a un pignoramento, i costi per rendere la casa commerciabile possono essere molto più bassi e gli svantaggi per il venditore meno gravi.

Tuttavia, a causa del lungo processo, acquirenti e venditori devono essere disposti ad aspettare. Un agente immobiliare esperto può aiutarti a determinare un'offerta equa e negoziare con la banca.

Poiché le leggi fiscali sono complicate e in continua evoluzione, dovresti consultare un commercialista certificato (CPA) che conosce gli investimenti immobiliari e le relative leggi fiscali per fornirti informazioni complete e aggiornate.

Può fare la differenza tra realizzare un profitto e subire una perdita su un investimento.

Mette in risalto

• Le conseguenze finanziarie di una vendita allo scoperto possono essere meno gravi di una preclusione sia per il venditore che per il prestatore.

• L'ex proprietario può essere tenuto a pagare l'ammanco o il debito può essere cancellato.

• Una vendita allo scoperto di solito indica un proprietario di casa in difficoltà finanziarie, un mercato immobiliare in stasi o entrambi.

• La vendita allo scoperto deve essere preventivamente approvata dal prestatore di mutui.

• Per un acquirente di una casa, una vendita allo scoperto può essere una buona opportunità se affrontata con cautela.

FAQ

Qual è la differenza tra una vendita allo scoperto e una preclusione?

In una vendita allo scoperto, il processo viene avviato dal proprietario della casa per uscire da problemi finanziari. Il proprietario deve provare l'entità del dissesto finanziario attraverso i documenti presentati al prestatore. Se il prestatore accetta di andare avanti, il proprietario della casa è responsabile della ricerca di un acquirente. In un pignoramento, il prestatore avvia il processo, sequestrando la casa e, se necessario, sfrattando il proprietario che non ha effettuato i pagamenti. Il processo di preclusione è generalmente più veloce di una vendita allo scoperto, poiché il prestatore cerca di liquidare l'attività il più rapidamente possibile.

Che cos'è una vendita allo scoperto?

Nel settore immobiliare, una vendita allo scoperto può aver luogo quando un proprietario vende una casa a un prezzo inferiore all'importo del mutuo in sospeso. Ciò accade in genere quando il proprietario è in difficoltà finanziarie ed è in ritardo con le rate del mutuo. Il proprietario è obbligato a vendere la casa a terzi, con tutti i proventi della vendita che vanno al prestatore. Il prestatore deve approvare la vendita allo scoperto prima che avvenga. Il processo può richiedere fino a un anno a causa delle scartoffie coinvolte.

È una buona idea acquistare una proprietà in vendita allo scoperto?

L'acquisto di una proprietà in vendita allo scoperto può essere un buon affare per un potenziale acquirente. Tuttavia, è importante essere consapevoli di alcuni degli svantaggi coinvolti. Le vendite allo scoperto possono richiedere molto tempo. Inoltre, se la banca ritiene che una procedura di preclusione sia un'opzione più redditizia, può rifiutare la vendita allo scoperto e procedere invece con la preclusione.