Preclusione
Se resti indietro con diverse rate del mutuo, il tuo prestatore potrebbe iniziare il processo di preclusione, che può portare a mesi di stress finanziario ed emotivo e persino portare alla perdita della tua casa.
Che cos'è un pignoramento?
Definizione di preclusione
Una preclusione è quando un prestatore prende il controllo di una proprietà dopo che il mutuatario ha saltato diverse rate del mutuo.
Quando hai acquistato la tua casa e hai stipulato un mutuo, hai accettato un accordo con la tua banca o prestatore. Ti hanno dato il finanziamento in anticipo per pagare la casa e, in cambio, hai firmato un contratto in cui ti impegnavi a pagare un importo specifico ogni mese per un determinato numero di anni.
Se inizi a rimanere indietro con i pagamenti o smetti completamente di pagare i pagamenti del mutuo, la banca o il prestatore possono precludere la proprietà e venderla come un modo per recuperare i fondi persi.
Come funziona il pignoramento?
Quando hai acquistato la tua casa, hai firmato un contratto di mutuo che specificava la quantità di denaro che hai preso in prestito, nonché il tasso di interesse e i dettagli sulla tua rata mensile.
Tuttavia, vivere semplicemente nella tua casa non significa che tu la possieda legalmente. Se hai un mutuo, la banca o il prestatore tecnicamente possiede la proprietà fino al pagamento finale del mutuo.
Tipi di preclusione
Dopo aver perso diverse rate del mutuo, il tuo prestatore può avviare il processo di preclusione. Ci sono due modi principali in cui la tua casa può essere preclusa:
Una preclusione giudiziaria, il che significa che il prestatore deve ottenere un'ingiunzione del tribunale.
Una preclusione stragiudiziale, a seconda dello stato in cui si trova la proprietà.
Esistono diversi tipi di pignoramenti, a seconda dello stato e dei termini del mutuo. Alcuni pignoramenti comportano azioni legali e altri no. I tipi di pignoramenti includono:
Preclusione giudiziaria: Con una preclusione giudiziaria, il prestatore intenta una causa e il mutuatario viene informato del mancato pagamento. Il proprietario della casa ha 30 giorni di tempo per recuperare i mancati pagamenti, altrimenti procederà il processo di pignoramento.
Potere di vendita: Un potere di preclusione di vendita è consentito in alcuni stati se il tuo mutuo ha una clausola di potere di vendita nel contratto. Una volta che il mutuatario è in ritardo con i pagamenti, il fornitore del mutuo può mettere la casa all'asta. Un potere di preclusione di vendita è considerato un preclusione extragiudiziale perché non è stata intrapresa alcuna azione legale.
Preclusione rigorosa: Preclusione rigorosa sono meno comuni perché sono consentiti solo in alcuni stati. In questo caso, il creditore ipotecario intenta una causa contro il proprietario della casa e, se il mutuatario non effettua i pagamenti entro il termine stabilito dal tribunale, la casa può essere sequestrata dal titolare del mutuo.
Come varia il processo di preclusione in base allo stato
Ogni stato ha le proprie leggi relative al processo di preclusione e vendita di preclusione. Questi possono disciplinare le opzioni di sgravio del mutuatario se già in preclusione, come procedere per pubblicare un avviso di vendita, la sequenza temporale di vendita e altre parti del processo.
Il processo di preclusione in 5 passaggi
Dal momento in cui hai perso la prima rata del mutuo fino alla vendita di preclusione della tua casa, ci sono diversi passaggi nel processo di preclusione. Queste fasi possono variare in base allo stato, ma generalmente seguono questa sequenza temporale.
Passaggio 1: rate del mutuo mancate
Se la tua rata del mutuo è in ritardo di alcuni giorni, probabilmente non sei a rischio di pignoramento. Il tuo prestatore potrebbe avere un periodo di grazia fino a due settimane per effettuare il pagamento senza gravi sanzioni. Dopo il periodo di grazia, tuttavia, il tuo pagamento è considerato in ritardo e ti verranno addebitate le commissioni per il ritardo. Potresti anche ricevere un avviso dal tuo prestatore su una potenziale preclusione se non effettui i pagamenti.
Passaggio 2: avviso di default
Dopo tre o sei mesi di mancato pagamento del mutuo, il prestatore presenterà una notifica di inadempimento all'ufficio del registro locale. Il tuo prestatore te ne invierà uno anche tramite posta certificata e, a seconda del tuo stato, potrebbe pubblicare l'avviso sulla porta di casa. Questo avviso specifica quanto devi per riportare in regola il tuo mutuo.
Un avviso di inadempienza potrebbe apparire sul tuo rapporto di credito e influenzare il tuo punteggio. Questo può rendere più difficile ottenere altri tipi di credito o rifinanziare il tuo mutuo.
Un avviso di inadempienza non equivale al creditore che preclude immediatamente o automaticamente la preclusione della tua casa e non significa che non hai opzioni per impedire che si verifichi la preclusione. Puoi porre fine al procedimento aggiornandoti sui tuoi pagamenti.
Passaggio 3: preclusione
La preclusione è il periodo di tempo tra l'avviso di inadempimento e l'asta o la vendita della tua casa. Durante questo periodo, se riesci a mettere le mani sull'importo specificato nell'avviso di inadempienza, sarai in grado di interrompere il processo di preclusione. La quantità esatta di tempo che hai dipende dal tuo stato. Durante la preclusione, potresti anche avere la possibilità di vendere la tua casa e rimborsare il denaro dovuto, in quella che viene chiamata una vendita allo scoperto.
Passaggio 4: avviso di vendita
Se non hai i soldi per portare in regola il tuo mutuo entro il periodo di tempo assegnato, il tuo prestatore presenterà un avviso di vendita e la tua casa sarà messa all'asta a un'ora e un luogo specificati.
La modalità di pubblicazione dell'avviso di vendita dipende dal tuo stato. Ad esempio, in North Carolina, l'avviso deve essere pubblicato su un giornale locale e affisso alla porta del tribunale locale, mentre in California deve essere affisso sulla proprietà e in un luogo pubblico della contea.
Poiché l'avviso di vendita è un'informazione pubblica ed è stato pubblicizzato, diversi acquirenti, inclusi gli investitori, potrebbero essere interessati all'acquisto della tua casa. A seconda delle leggi del tuo stato, potresti avere la possibilità di esercitare il diritto di riscatto (il che significa che puoi rivendicare la tua casa) fino alla vendita di preclusione o anche dopo.
Passaggio 5: sfratto
Dopo l'asta e la vendita della tua casa, avrai generalmente alcuni giorni per raccogliere le tue cose e trasferirti in una nuova residenza. Se non ti trasferisci volontariamente, il personale delle forze dell'ordine è legalmente autorizzato a rimuovere te e i tuoi effetti personali dai locali.
Quanto tempo impiega il pignoramento?
Il processo di preclusione può richiedere del tempo e fino a un paio d'anni. La preclusione media negli Stati Uniti ha richiesto 941 giorni, o circa due anni e mezzo, a partire dal quarto trimestre del 2021, secondo ATTOM Data Solutions. In alcuni stati, il processo di preclusione ha richiesto quattro anni e altri quasi sette anni.
Tuttavia, puoi rimanere nella tua casa mentre si svolge il processo di preclusione. Una volta venduta la casa, ti verrà chiesto di lasciare la proprietà. Se rifiuti, riceverai un avviso di sfratto e le forze dell'ordine rimuoveranno te e i tuoi effetti personali da casa.
Come evitare la preclusione
Affrontare la preclusione domestica può essere estremamente spaventoso. Fortunatamente, ci sono molti modi per evitare la preclusione, anche se la tua attuale situazione finanziaria sta rendendo difficile pagare il mutuo in tempo.
In definitiva, evitare la preclusione inizia comunicando con il prestatore di mutui o con il gestore. È improbabile che il tuo prestatore ti lasci completamente fuori dai guai, ma può aiutarti ad agire in modo da non perdere la tua casa.
Ecco alcuni dei modi migliori per evitare il pignoramento di una casa:
Sfrutta i programmi di tolleranza: Durante la pandemia di COVID-19, il governo federale ha istituito un programma di concessione di mutui che è scaduto da allora. Tuttavia, puoi ancora richiedere la concessione se hai un prestito garantito dal governo federale da Fannie Mae o Freddie Mac.
Regola i termini del prestito: Se stai lottando per permetterti il pagamento mensile del prestito, chiedi al tuo prestatore se può modificare i termini del tuo prestito. In cambio di un piano di ammortamento più lungo, potresti essere in grado di ridurre la tua rata mensile.
Ottieni un atto sostitutivo di preclusione: Alcuni stati consentono ai proprietari di case di scegliere un atto sostitutivo di preclusione, in cui accetti di cedere la tua casa a un prestatore per evitare un pignoramento. Con questa opzione, non sei obbligato a pagare il mutuo, ma potresti comunque essere responsabile del pagamento della differenza tra il valore della tua casa e il saldo del mutuo.
Imposta un piano di rimborso: Se sai di non essere in grado di pagare il mutuo per un determinato mese, informa il tuo prestatore il prima possibile. Il tuo prestatore può probabilmente impostare un piano di pagamento che prevede pagamenti più frequenti, ma inferiori, o differimento per un mese o due.
Conseguenze della preclusione
Ci sono diverse conseguenze finanziarie per la preclusione e possono essere devastanti. Per esempio, ottenere un mutuo dopo la preclusione può essere difficile a causa dell'impatto sul tuo credito e del fatto che probabilmente sarai soggetto a un periodo di attesa prima di avere la possibilità di un nuovo prestito. Le altre implicazioni della preclusione includono:
Perdere la tua casa, che ti mette nella posizione di dover trovare un nuovo posto dove vivere con una preclusione sul tuo record
Danni al tuo credito, dal momento che una preclusione rimane sul tuo rapporto di credito per sette anni
Perdere la tua proprietà e il tuo patrimonio, che può avere un impatto di vasta portata sulla tua ricchezza complessiva
Dovere denaro sul saldo residuo se si tratta di un pignoramento giudiziario ed essere soggetto a contenzioso, pignoramento salariale e altro se non puoi pagare
Linea di fondo
Se stai lottando per pagare il mutuo, la soluzione migliore per evitare la preclusione è il tempo e la comunicazione. Non appena ti rendi conto che non puoi pagare il mutuo, contatta il tuo prestatore o prestatore di servizi per conoscere le opzioni a tua disposizione. Potrebbero essere in grado di impostare un piano di pagamento o consentirti di posticipare il pagamento di un mese in caso di difficoltà finanziarie temporanee.
Mette in risalto
Il processo di preclusione varia a seconda dello stato, ma in generale, i prestatori cercano di collaborare con i mutuatari per farli rimanere coinvolti nei pagamenti ed evitare la preclusione.
Il numero medio nazionale più recente di giorni per il processo di pignoramento è 857; tuttavia, la sequenza temporale varia notevolmente in base allo stato.
La preclusione è un procedimento legale che consente ai prestatori di recuperare l'importo dovuto su un prestito inadempiente acquisendo la proprietà e vendendo la proprietà ipotecata.
