Spese spazzatura

Cosa sono le commissioni spazzatura?

Le commissioni spazzatura sono una serie di oneri che un prestatore impone alla chiusura di un mutuo. Queste spese sono spesso inaspettate dal mutuatario e non chiaramente spiegate dal prestatore. Questo fattore di sorpresa può portare all'impressione che queste commissioni siano eccessive e aggiunte ad altri costi di chiusura legittimi senza una buona ragione.

Capire le commissioni spazzatura

Le spese postali sono un sottoinsieme dei costi che appaiono su ogni estratto conto HUD-1. Tradizionalmente, quella dichiarazione era una forma a sé stante secondo cui la legge federale richiedeva a un prestatore di fornire un mutuatario alla chiusura. Conteneva un dettaglio dettagliato di tutti i costi associati al prestito.

Prima della chiusura, nel momento in cui le parti concordano i termini del prestito e iniziano i preparativi per la chiusura, il prestatore era tenuto a fornire una stima in buona fede (GFE) di tali costi. Nel 2015, l' Ufficio per la protezione finanziaria dei consumatori (CFPB) ha consolidato questi documenti in un'unica forma, l'informativa di chiusura.

I costi elencati sull'HUD-1 vanno da elementi standard come l'ispezione della casa e le tasse di ricerca del titolo a costi più discutibili che alcuni considerano spazzatura. Quest'ultimo gruppo può contenere elementi come una tassa per la preparazione di documenti, una tassa di domanda, una tassa di finanziamento, una tassa di verifica dell'assunzione, una tassa di iscrizione, una tassa di traduzione o una tassa di sottoscrizione automatizzata.

Il mutuatario ha sempre avuto il diritto di contestare queste commissioni e negoziarle con il prestatore, ma molti istituti di credito hanno ritenuto vantaggioso presumere che i mutuatari non riusciranno a contestare tutte queste commissioni. I critici del settore dei mutui hanno anche affermato che i prestatori non aderiscono al requisito di buona fede del GFE e aggiungono liberamente commissioni alla dichiarazione finale dell'HUD-1 che non sono mai state incluse nel GFE.

Le spese spazzatura finiscono per aumentare il prezzo dell'acquisto di una casa e potrebbero non essere iscritte nel piano dei costi di un acquirente. In molti casi, questo può estendere finanziariamente un acquirente a un costo finale con cui non si sente a proprio agio. Lascia anche l'amaro per quanto riguarda il processo di acquisto della casa che generalmente dovrebbe essere un momento felice per la maggior parte delle persone.

Riforme del Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) sul processo di chiusura

Le riforme del 2015 del Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) al processo di chiusura non solo hanno semplificato le pratiche burocratiche associate al processo di chiusura, ma hanno anche stabilito restrizioni sulle commissioni e sugli adeguamenti che potevano essere apportati dopo che il GFE fosse stato fornito al mutuatario.

Parte dell'obiettivo di questi cambiamenti era ridurre al minimo la capacità dei prestatori di aggiungere commissioni spazzatura che i mutuatari potrebbero trascurare. Il principale cambiamento che il CFPB ha istituito in questo nuovo insieme di regole è una limitazione all'inflazione ammissibile degli oneri elencati nella stima del prestito (LE), il documento precedentemente noto come GFE.

In generale, nessuna commissione può essere aumentata di oltre il 10% dal LE al rendiconto finale di chiusura. Se si è verificato un cambiamento importante nelle circostanze del prestito,. il prestatore deve consentire al mutuatario di rivedere una nuova LE poiché le restrizioni stabilite dal CFPB potrebbero non essere più applicabili.

Le commissioni spazzatura non sono generalmente illegali. Anche con gli sforzi del CFPB per proteggere i mutuatari da pratiche di prestito ingannevoli, il mutuatario sopporta l'onere di esaminare attentamente e mettere in discussione le commissioni che sembrano non necessarie. È sempre l'obiettivo del prestatore chiudere un mutuo in modo che possano guadagnare entrate, quindi sono generalmente aperti alla negoziazione per garantire che il mutuo si chiuda.

Mette in risalto

• Nel 2015, l'Ufficio per la protezione finanziaria dei consumatori ha apportato molte riforme al processo di chiusura, inclusa una regola che afferma che nessuna commissione può essere gonfiata di oltre il 10% dalla stima del prestito alla dichiarazione finale di chiusura.

• I mutuatari hanno sempre il diritto di contestare le commissioni spazzatura e negoziare costi più equi, ma spesso non lo fanno, con il risultato che i finanziatori traggono profitto dalle commissioni spazzatura.

• Le commissioni spazzatura sono spese aggiuntive imposte a un mutuatario nella fase di chiusura dell'approvazione del mutuo.

• Le commissioni spazzatura non sono illegali o nascoste, sono incluse nella dichiarazione di transazione HUD-1, che elenca tutte le commissioni che un mutuatario deve pagare alla chiusura.

• Gli addebiti che compongono le spese spazzatura sono considerati eccessivi, non in buona fede e sono quasi sempre imprevisti.