Mutuo

Che cos'è un mutuo?

Il termine "mutuo" si riferisce a un prestito utilizzato per acquistare o mantenere una casa, un terreno o altri tipi di immobili. Il mutuatario si impegna a pagare il prestatore nel tempo, in genere in una serie di pagamenti regolari suddivisi in capitale e interessi. La proprietà funge da garanzia per garantire il prestito.

Un mutuatario deve richiedere un mutuo tramite il proprio prestatore preferito e assicurarsi di soddisfare diversi requisiti, inclusi punteggi minimi di credito e acconti. Le domande di mutuo passano attraverso un rigoroso processo di sottoscrizione prima di raggiungere la fase di chiusura. I tipi di mutuo variano in base alle esigenze del mutuatario, come i prestiti convenzionali e a tasso fisso.

Come funzionano i mutui

Individui e aziende utilizzano i mutui per acquistare immobili senza pagare l'intero prezzo di acquisto in anticipo. Il mutuatario rimborsa il prestito più gli interessi in un determinato numero di anni fino a quando non possiede la proprietà libera e libera. I mutui sono anche noti come privilegi contro la proprietà o crediti sulla proprietà. Se il mutuatario smette di pagare il mutuo, il prestatore può precludere la proprietà.

Ad esempio, un acquirente di una casa residenziale impegna la propria casa al prestatore, che quindi ha diritto alla proprietà. Ciò garantisce l'interesse del prestatore nella proprietà nel caso in cui l'acquirente non adempia al proprio obbligo finanziario . In caso di pignoramento, il prestatore può sfrattare i residenti, vendere la proprietà e utilizzare i soldi della vendita per estinguere il debito ipotecario.

Il processo di mutuo

Gli aspiranti mutuatari iniziano il processo rivolgendosi a uno o più istituti di credito ipotecario. Il prestatore chiederà la prova che il mutuatario è in grado di rimborsare il prestito. Ciò può includere estratti conto bancari e di investimento, dichiarazioni fiscali recenti e prove dell'attuale impiego. Il prestatore generalmente eseguirà anche un controllo del credito.

Se la domanda viene approvata, il prestatore offrirà al mutuatario un prestito fino a un determinato importo e a un determinato tasso di interesse. Gli acquirenti di case possono richiedere un mutuo dopo aver scelto una proprietà da acquistare o mentre ne stanno ancora acquistando una, un processo noto come pre-approvazione. Essere pre-approvato per un mutuo può dare agli acquirenti un vantaggio in un mercato immobiliare ristretto, perché i venditori sapranno di avere i soldi per sostenere la loro offerta.

Una volta che un acquirente e un venditore concordano i termini del loro accordo, loro o i loro rappresentanti si incontreranno in quella che viene chiamata chiusura. Questo è quando il mutuatario effettua il loro acconto al prestatore. Il venditore trasferirà la proprietà dell'immobile all'acquirente e riceverà la somma di denaro pattuita e l'acquirente firmerà gli eventuali documenti ipotecari rimanenti.

Opzioni

Ci sono centinaia di opzioni su dove puoi ottenere un mutuo. È possibile ottenere un mutuo tramite un'unione di credito, una banca, un prestatore specifico per un mutuo, un prestatore solo online o un intermediario di mutui. Indipendentemente dall'opzione che scegli, confronta le tariffe tra i tipi per assicurarti di ottenere l'offerta migliore.

Tipi di mutui

I mutui sono disponibili in una varietà di forme. Le tipologie più comuni sono i mutui a tasso fisso a 30 e 15 anni. Alcuni termini di mutuo durano solo cinque anni, mentre altri possono durare 40 anni o più. L'allungamento dei pagamenti su più anni può ridurre la rata mensile, ma aumenta anche l'importo totale degli interessi che il mutuatario paga per tutta la durata del prestito.

All'interno delle diverse durate ci sono numerosi tipi di mutui per la casa, inclusi i prestiti della Federal Housing Administration (FHA), i prestiti del Dipartimento dell'agricoltura degli Stati Uniti (USDA) e i prestiti del Dipartimento degli affari dei veterani degli Stati Uniti (VA) disponibili per popolazioni specifiche che potrebbero non avere il reddito , punteggi di credito o acconti richiesti per qualificarsi per i mutui convenzionali.

I seguenti sono solo alcuni esempi di alcuni dei tipi più popolari di mutui ipotecari disponibili per i mutuatari.

Mutui a tasso fisso

Con un mutuo a tasso fisso,. il tasso di interesse rimane lo stesso per l'intera durata del prestito, così come le rate mensili del mutuatario verso il mutuo. Un mutuo a tasso fisso è anche chiamato mutuo tradizionale.

Avviso

La discriminazione sui prestiti ipotecari è illegale. Se ritieni di essere stato discriminato in base a razza, religione, sesso, stato civile, uso dell'assistenza pubblica, nazionalità, disabilità o età, ci sono delle misure che puoi intraprendere. Uno di questi passaggi è presentare una relazione al Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) o al Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti.

Mutuo a tasso variabile (ARM)

Con un mutuo a tasso variabile (ARM) il tasso di interesse è fisso per una durata iniziale, dopodiché può variare periodicamente in base ai tassi di interesse prevalenti. Il tasso di interesse iniziale è spesso un tasso inferiore a quello di mercato, che può rendere il mutuo più conveniente a breve termine ma forse meno conveniente a lungo termine se il tasso aumenta notevolmente.

Gli ARM in genere hanno limiti, o cap, su quanto il tasso di interesse può aumentare ogni volta che si adegua e in totale durante la vita del prestito.

Prestiti a soli interessi

Altri tipi di mutuo meno comuni, come i mutui solo interessi e gli ARM con opzione di pagamento, possono comportare programmi di rimborso complessi e sono utilizzati al meglio da mutuatari sofisticati.

Molti proprietari di case hanno avuto problemi finanziari con questi tipi di mutui durante la bolla immobiliare dei primi anni 2000.

Mutui inversi

Come suggerisce il nome, i mutui inversi sono un prodotto finanziario molto diverso. Sono progettati per i proprietari di case di età pari o superiore a 62 anni che desiderano convertire parte del patrimonio netto nelle loro case in contanti.

Questi proprietari di case possono prendere in prestito contro il valore della loro casa e ricevere il denaro come somma forfettaria, pagamento mensile fisso o linea di credito. L'intero saldo del prestito diventa dovuto quando il mutuatario muore, si trasferisce definitivamente o vende la casa.

punti

All'interno di ogni tipo di mutuo, i mutuatari hanno la possibilità di acquistare punti di sconto per abbassare il tasso di interesse. I punti sono essenzialmente una commissione che i mutuatari pagano in anticipo per avere un tasso di interesse più basso per tutta la durata del prestito. Quando confronti i tassi ipotecari, assicurati di confrontare i tassi con lo stesso numero di punti di sconto per un vero confronto mele-mele.

Tassi ipotecari medi per il 2022

L'importo che dovrai pagare per un mutuo dipende dal tipo di mutuo (ad esempio fisso o variabile), dalla sua durata (ad esempio 20 o 30 anni), dai punti di sconto pagati e dai tassi di interesse in quel momento. I tassi di interesse possono variare di settimana in settimana e da prestatore a prestatore, quindi conviene guardarsi intorno.

I tassi dei mutui erano ai minimi storici nel 2020, con tassi che hanno toccato il fondo a una media del 2,66% su un mutuo a tasso fisso di 30 anni per la settimana del 24 dicembre 2020. I tassi hanno continuato a rimanere stabilmente bassi per tutto il 2021 e sono iniziati a salire costantemente dal 3 dicembre 2021. Secondo la Federal Home Loan Mortgage Corp.,. i tassi di interesse medi erano così a febbraio 2022:

• Mutuo a 30 anni a tasso fisso: 3,92% (0,8 punti)

• Mutuo a tasso fisso 15 anni: 3,15% (0,8 punti)

• Mutuo a tasso variabile 5/1: 2,98% (0,8 punti)

Un mutuo a tasso variabile 5/1 è un ARM che mantiene un tasso di interesse fisso per i primi cinque anni, quindi si adegua ogni anno in seguito.

Come confrontare i mutui

Le banche, le associazioni di risparmio e prestito e le cooperative di credito erano praticamente le uniche fonti di mutui in una sola volta. Oggi, una quota fiorente del mercato dei mutui include istituti di credito non bancari, come Better, loanDepot, Rocket Mortgage e SoFi.

Se stai acquistando un mutuo, un calcolatore di mutui online può aiutarti a confrontare i pagamenti mensili stimati, in base al tipo di mutuo, al tasso di interesse e all'importo dell'anticipo che prevedi di effettuare. Può anche aiutarti a determinare quanto è costosa una proprietà che puoi ragionevolmente permetterti.

Oltre al capitale e agli interessi che pagherai sul mutuo, il prestatore o il gestore del mutuo può creare un conto a garanzia per pagare le tasse locali sulla proprietà,. i premi assicurativi per i proprietari di case e alcune altre spese. Tali costi si aggiungeranno alla rata mensile del mutuo.

Si noti inoltre che se si effettua un acconto inferiore al 20% quando si stipula il mutuo, il prestatore potrebbe richiedere l'acquisto di un'assicurazione ipotecaria privata (PMI) , che diventa un altro costo mensile aggiuntivo.

La linea di fondo

I mutui sono una parte essenziale del processo di acquisto di una casa per la maggior parte dei mutuatari che non sono seduti su centinaia di migliaia di dollari in contanti per acquistare una proprietà a titolo definitivo. Ci sono una moltitudine di diversi tipi di mutui per la casa disponibili per qualunque sia la vostra situazione. Diversi programmi sostenuti dal governo consentono a più persone di qualificarsi per i mutui e di trasformare in realtà il loro sogno di possedere una casa.

Mette in risalto

• Il costo di un mutuo dipenderà dal tipo di prestito, dalla durata (ad esempio 30 anni) e dal tasso di interesse addebitato dal prestatore.

• I mutui sono disponibili in una varietà di tipi, inclusi a tasso fisso e tasso variabile.

• La proprietà stessa funge da garanzia per il prestito.

• I mutui sono prestiti che vengono utilizzati per acquistare case e altri tipi di immobili.

• Le tariffe dei mutui possono variare ampiamente a seconda del tipo di prodotto e delle qualifiche del richiedente.

FAQ

Dove posso ottenere un mutuo?

I mutui sono offerti da una varietà di fonti. Le banche e le cooperative di credito spesso forniscono mutui per la casa. Esistono anche società di mutui ipotecarie che si occupano solo di mutui per la casa. Puoi anche assumere un broker ipotecario non affiliato per aiutarti a cercare il miglior tasso tra diversi istituti di credito.

Cosa significa fisso vs variabile su un mutuo?

Molti mutui hanno un tasso di interesse fisso. Ciò significa che il tasso non cambierà per l'intera durata del mutuo, in genere 15 o 30 anni, anche se i tassi di interesse aumentano o diminuiscono in futuro. Un mutuo a tasso variabile (ARM) ha un tasso di interesse che oscilla durante la vita del prestito in base a ciò che i tassi di interesse stanno facendo.

Quanti mutui posso avere sulla mia casa?

Gli istituti di credito generalmente emettono un primo mutuo o un mutuo primario prima di consentire un secondo mutuo. Questo mutuo aggiuntivo è comunemente noto come mutuo per la casa. La maggior parte degli istituti di credito non prevede un mutuo successivo sostenuto dalla stessa proprietà. Tecnicamente non c'è limite al numero di prestiti junior che puoi avere a casa tua, purché tu abbia l'equità, il rapporto debito/reddito e il punteggio di credito per ottenere l'approvazione per loro.

Perché le persone hanno bisogno di mutui?

Il prezzo di una casa è spesso di gran lunga superiore alla quantità di denaro risparmiata dalla maggior parte delle famiglie. Di conseguenza, i mutui consentono a individui e famiglie di acquistare una casa versando solo un acconto relativamente piccolo, come il 20% del prezzo di acquisto, e ottenendo un prestito per il resto. Il prestito è quindi garantito dal valore della proprietà in caso di inadempienza del mutuatario.

Qualcuno può ottenere un mutuo?

I prestatori di mutui dovranno approvare i potenziali mutuatari attraverso un processo di richiesta e sottoscrizione. I mutui per la casa sono concessi solo a coloro che hanno risorse e reddito sufficienti rispetto ai loro debiti per sostenere praticamente il valore di una casa nel tempo. Il punteggio di credito di una persona viene valutato anche quando si decide di estendere un mutuo. Anche il tasso di interesse sul mutuo varia, con i mutuatari più rischiosi che ricevono tassi di interesse più elevati.