ARM di pagamento flessibile

Che cos'era un ARM di pagamento flessibile?

Un ARM di pagamento flessibile era un tipo di mutuo a tasso variabile (ARM) che consentiva al mutuatario di scegliere tra diverse opzioni di pagamento ogni mese. Comuni all'inizio degli anni 2000, consentivano a molte persone di ottenere prestiti per la casa, ma i loro standard permissivi hanno contribuito a contribuire al crollo dei mutui subprime del 2007-2008.

Il Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) ha effettivamente eliminato gli ARM di pagamento flessibili nel 2014 attraverso i suoi standard Qualified Mortgage (QM).

Come hanno funzionato i ARM di pagamento flessibili

Conosciuto anche come opzione di pagamento o opzione ARM,. le ARM di pagamento flessibili in genere offrivano quattro diverse opzioni di pagamento:

pagamento di 30 anni, completamente ammortizzato ;

• Un pagamento di 15 anni, completamente ammortizzato;

• Un pagamento di soli interessi;

• Un cosiddetto pagamento minimo che non copriva necessariamente gli interessi mensili.

I mutuatari possono variare l'opzione di pagamento che hanno utilizzato di mese in mese.

Il tasso di interesse sull'ARM era in genere molto basso per i primi tre mesi; dopodiché, si ripristinerebbe a qualcosa di più competitivo. Di solito c'era un limite, o cap, all'importo che il pagamento minimo mensile poteva aumentare di anno in anno. I mutui prevedevano anche un periodo di ricalcolo integrato, solitamente ogni cinque anni, durante il quale il pagamento sarebbe stato ricalcolato in base alla durata residua del prestito.

Storia di ARM di pagamento flessibili

Gli ARM di pagamento flessibili erano popolari prima della crisi dei mutui subprime del 2007-2008. In effetti, la loro popolarità potrebbe aver contribuito a innescare la crisi.

Alla fine degli anni '90 e all'inizio degli anni 2000, i prezzi delle case sono aumentati rapidamente. Le persone erano ansiose di possedere e investire nel settore immobiliare e i pagamenti flessibili ARM hanno reso loro facile farlo.

I mutui avevano un tasso di interesse iniziale molto basso, in genere l'1%, il che ha portato molte persone a presumere di potersi permettere una casa più costosa di quanto potrebbe suggerire il loro reddito. Ma il tasso di teaser spesso era solo per un mese. Quindi il tasso di interesse viene ripristinato su un indice come il Wells Fargo Cost of Savings Index (COSI) più un margine.

Utilizzando il nuovo tasso di interesse, i mutuatari potrebbero scegliere di effettuare un pagamento del mutuo convenzionale di 30 anni o un pagamento accelerato di 15 anni ancora più grande. In pratica, pochi mutuatari lo hanno fatto; dopo il primo mese, la maggior parte ha optato per il pagamento dei soli interessi o per il pagamento mensile minimo, che, anche se era superiore al tasso di teaser, sembrava comunque un ottimo affare.

Molti mutuatari non capivano che, pagando solo il minimo mensile, gli interessi non pagati sarebbero stati aggiunti al saldo del prestito, un processo chiamato ammortamento negativo. In effetti, ciò ha aumentato l'entità del prestito. Quando i prezzi delle case hanno iniziato a crollare nel 2007, i mutuatari hanno scoperto di dover più sui loro mutui di quanto valessero le loro case.

Molti detentori di ARM flessibili hanno sperimentato quello che è noto come shock di pagamento,. un drammatico aumento dei debiti e delle passività che il loro reddito non può coprire, che li porta a non rispettare i loro obblighi finanziari.

I proprietari di case non potevano vendere o rifinanziare le loro case, poiché il valore era troppo basso. E quando i tassi di interesse hanno iniziato a salire, molti mutuatari non potevano permettersi di pagare i pagamenti mensili dei loro mutui, portando a insolvenze che si sono diffuse a molti prodotti finanziari, come i titoli garantiti da ipoteca (MBS),. basati su questi prestiti. Banche, società di investimento e altri che avevano investito molto in questi prodotti hanno dovuto affrontare perdite schiaccianti e insolvenza a loro volta.

Rischi di ARM di pagamento flessibili

Pagamento flessibile Gli ARM avevano molte scritte in piccolo che i mutuatari spesso ignoravano. Ad esempio, molti non hanno davvero capito il concetto di ammortamento negativo, il fatto che pagando solo il minimo mensile, potrebbero effettivamente aumentare l'entità del loro debito. Un altro dettaglio spesso trascurato: effettuare pagamenti minimi non poteva andare avanti per sempre. La maggior parte degli ARM con pagamento di opzioni aveva un limite di ammortamento negativo, il che significa che il mutuatario poteva effettuare pagamenti minimi solo fino a quando il valore del prestito non raggiungeva il 110% al 125% dell'importo originale.

Anche i pagamenti minimi sono aumentati ogni anno, a volte di percentuali che non sembravano molto ma si sono aggravate rapidamente. E l'opzione di pagamento dei soli interessi di solito era valida solo per i primi 10 anni. Molti proprietari di case hanno visto i pagamenti del prestito più che raddoppiati dopo pochi anni.

La fine degli ARM di pagamento flessibili

Le persone che hanno optato per questi prestiti potrebbero essere state irresponsabili, avide o finanziariamente negligenti. Ma sono stati anche vittime in una certa misura. Molti ARM di pagamento flessibili sono stati scritti da prestatori predatori che erano più interessati a concludere un accordo e fare una commissione in contrasto con il possibile impatto finanziario negativo che avrebbe sui mutuatari. Hanno approvato le persone per i prestiti, sapendo che quelle persone non erano realmente qualificate (secondo gli standard di sottoscrizione tradizionali ) e alla fine potrebbero non essere in grado di permettersi i loro mutui.

Per scoraggiare le banche dal sottoscrivere prestiti che potrebbero potenzialmente far fallire i proprietari di case, il CFPB ha istituito il suo programma Qualified Mortgage (QM) nel 2014. In base a questo programma, alcuni tipi di mutui stabili otterrebbero l'approvazione del QM dell'agenzia e qualificherebbero la banca emittente per una maggiore protezione nel caso di inadempimento.

Poiché i prestiti ad ammortamento negativo come gli ARM a pagamento flessibile non hanno mai ottenuto l'approvazione del QM, le banche li hanno ampiamente abbandonati a favore di ARM più convenzionali e mutui a tasso fisso.

La linea di fondo

Fino al 2014, quando è stato effettivamente eliminato dal Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), i mutuatari potevano scegliere un tipo di mutuo a tasso variabile (ARM) che consentiva loro di scegliere tra quattro diverse opzioni di pagamento ogni mese. Questi mutui erano comuni all'inizio degli anni 2000 e hanno permesso a molte persone di ottenere prestiti per la casa, ma gli standard permissivi nell'emissione di mutui hanno contribuito a contribuire al crollo dei mutui subprime del 2007-2008. Gli ARM di pagamento flessibili non sono più disponibili negli Stati Uniti.

Mette in risalto

• Queste opzioni di pagamento erano una rata del mutuo di 30 anni, una rata di 15 anni, una rata di soli interessi e una rata minima.

• Questo tipo di mutuo è stato sospeso negli Stati Uniti dal 2014.

• Un ARM di pagamento flessibile era un tipo di mutuo a tasso variabile (ARM) che consentiva ai mutuatari di scegliere tra quattro diverse opzioni di pagamento ogni mese.

• La maggior parte dei pagamenti flessibili ARM offrivano un tasso di lancio basso seguito da un tasso di interesse molto più elevato, lasciando il mutuatario con uno shock di pagamento e spesso con l'impossibilità di pagare le nuove rate mensili.