Mutuo a tasso variabile (ARM)
Quando ottieni un mutuo, puoi scegliere un tasso fisso o uno variabile. Mentre i mutui a tasso fisso mantengono lo stesso tasso di interesse e lo stesso pagamento per tutta la durata del prestito, i mutui a tasso variabile, o ARM, hanno tassi fluttuanti che cambiano quanto si paga.
Che cos'è un mutuo a tasso variabile?
Un mutuo a tasso variabile, o ARM, è un mutuo per la casa con un tasso di interesse che può variare periodicamente. Ciò significa che i pagamenti mensili possono aumentare o diminuire. In genere, il tasso di interesse iniziale è inferiore a quello di un mutuo a tasso fisso comparabile. Al termine di tale periodo, i tassi di interesse e i pagamenti mensili possono essere inferiori o superiori.
I tassi di interesse sono imprevedibili, anche se negli ultimi decenni hanno avuto la tendenza a salire e scendere nel corso di cicli pluriennali. Sebbene i tassi dovrebbero aumentare quest'anno, sono ancora relativamente bassi storicamente, rendendo i mutui a tasso fisso l'opzione più diffusa per ora. Gli ARM sono per lo più i migliori per i mutuatari che non intendono rimanere in una casa a lungo termine o in un ambiente ad alto tasso.
Mutuo a tasso variabile vs. prestito teaser
Il tasso di interesse iniziale su un mutuo a tasso variabile è talvolta chiamato tasso "teaser" e anche gli stessi ARM sono talvolta indicati come prestiti "teaser". Sebbene siano generalmente la stessa cosa, può esserci una differenza tra un normale ARM e un prestito teaser più rischioso che offre un tasso estremamente scontato in anticipo, seguito da un drammatico aumento o diminuzione del tasso.
Come funzionano gli ARM?
Il mutuo a tasso variabile più diffuso è il 5/1 ARM:
Il tasso introduttivo del 5/1 ARM dura cinque anni. (Questo è il "5" in 5/1.)
Successivamente, il tasso di interesse può variare ogni anno. (Questo è "1" in 5/1.)
Alcuni istituti di credito offrono 3/1 ARM, 7/1 ARM e 10/1 ARM.
Sei isolato da possibili forti aumenti di anno in anno dei pagamenti mensili perché gli ARM sono dotati di limiti che limitano l'importo di cui possono cambiare le tariffe e i pagamenti:
Un limite di tasso periodico limita quanto il tasso di interesse può cambiare da un anno all'altro.
Un limite massimo di tasso a vita limita quanto il tasso di interesse può aumentare durante la vita del prestito.
Un tetto massimo di pagamento limita l'importo che la rata mensile può aumentare durante la vita del prestito in dollari, piuttosto che quanto il tasso può cambiare in punti percentuali.
Tipi di ARM
BRACCIO ibrido – Un ARM ibrido è il tradizionale mutuo a tasso variabile. Il prestito inizia con un tasso di interesse fisso per alcuni anni (di solito da tre a 10), quindi il tasso aumenta o diminuisce in base a un programma prestabilito, ad esempio una volta all'anno.
ARM di soli interessi – Gli ARM di soli interessi sono mutui a tasso variabile con cui il mutuatario paga solo gli interessi (senza capitale) per un determinato periodo. Una volta terminato il periodo di soli interessi, il mutuatario inizia a pagare l'intero capitale e gli interessi. Il periodo di soli interessi potrebbe durare da pochi mesi a pochi anni. Durante quel periodo, i pagamenti mensili saranno bassi (poiché sono solo interessi), ma il mutuatario non costruirà alcuna equità (a meno che la casa non apprezzi il valore).
ARM con opzione di pagamento – Con un ARM con opzione di pagamento, i mutuatari selezionano la propria struttura e programma di pagamento, ad esempio solo interessi; un mandato di 15-30 o 40 anni; o qualsiasi altro pagamento pari o superiore al pagamento minimo. (Il pagamento minimo si basa su un tipico ammortamento di 30 anni con il tasso iniziale del prestito.) Un'opzione di pagamento ARM, tuttavia, potrebbe comportare un ammortamento negativo, il che significa che il saldo del tuo prestito aumenta perché non stai pagando abbastanza per coprire gli interessi. Se il saldo aumenta troppo, il tuo prestatore potrebbe rifondere il prestito e richiederti di effettuare pagamenti molto più grandi e potenzialmente inaccessibili.
Come vengono determinate le tariffe variabili sugli ARM
La maggior parte delle tariffe ARM sono legate alla performance di uno dei tre principali indici:
Rendimento settimanale a scadenza costante su buoni del Tesoro a un anno – I titoli di debito a rendimento emessi dal Tesoro statunitense stanno pagando, come tracciato dal Federal Reserve Board
11th District cost of funds index (COFI) – Gli istituti finanziari con interessi negli Stati Uniti occidentali stanno pagando sui depositi che detengono
The Secured Overnight Financing rate (SOFR) – Il SOFR ha sostituito il London Interbank Offered Rate (LIBOR) come tasso di riferimento per gli ARM
La documentazione del tuo prestito identifica quale indice segue un particolare ARM.
Per impostare i tassi ARM, gli istituti di credito ipotecario prendono un tasso di indice e aggiungono un numero concordato di punti percentuali, chiamato margine. Il tasso dell'indice può cambiare, ma il margine no.
Ad esempio, se l'indice è 1,25 per cento e il margine è 3 punti percentuali, vengono sommati per un tasso di interesse del 4,25 per cento. Se, un anno dopo, l'indice è dell'1,5%, il tasso di interesse sul prestito salirà al 4,5%.
Pro e contro di ARM
Professionisti
Tasso di interesse iniziale più basso, che si traduce in pagamenti mensili più bassi e possibilità di allocare più denaro verso il capitale
Il tasso di interesse e le rate mensili potrebbero diminuire
Il tasso di interesse non può salire oltre il limite massimo
Contro
Il tasso di interesse e le rate mensili potrebbero aumentare, e ad un livello inaccessibile, anche con il limite del cap
Struttura più complessa che potrebbe essere difficile da capire
Possibilità di penale per pagamento anticipato
Un mutuo a tasso variabile fa per te?
I mutui a tasso variabile scambiano la certezza a lungo termine con un risparmio anticipato fornendo un tasso di interesse più basso per i primi anni del prestito. Sono generalmente ideali per i mutuatari che non intendono rimanere a casa a lungo termine o intendono rifinanziarsi dopo alcuni anni. Se rimarrai a casa per decenni, un ARM può essere rischioso: potresti scoprire che le rate del mutuo aumentano di un importo significativo una volta terminato il periodo a tasso fisso. Se stai acquistando la tua casa per sempre, pensa attentamente se un ARM è giusto per te.
Mette in risalto
Gli ARM generalmente hanno limiti che limitano l'aumento del tasso di interesse e/o dei pagamenti all'anno o durante la durata del prestito.
Un ARM può essere una scelta finanziaria intelligente per gli acquirenti di case che intendono mantenere il prestito per un periodo di tempo limitato e possono permettersi qualsiasi potenziale aumento del tasso di interesse.
Un mutuo a tasso variabile (ARM) è un mutuo per la casa con un tasso di interesse che può variare periodicamente in base all'andamento di uno specifico benchmark.
FAQ
Come vengono calcolati gli ARM?
Una volta terminato il periodo iniziale a tasso fisso, i costi del finanziamento oscilleranno in base a un tasso di interesse di riferimento, come il tasso primario, il London Interbank Offered Rate (LIBOR), il Secured Overnight Financing Rate (SOFR) o il tasso sullo short- termine del Tesoro USA. Inoltre, il prestatore aggiungerà anche il proprio importo fisso di interessi da pagare, noto come margine ARM.
Perché un mutuo a tasso variabile (ARM) è una cattiva idea?
I mutui a tasso variabile (ARM) non sono per tutti. Sì, le loro tariffe di lancio favorevoli sono allettanti e un ARM potrebbe aiutarti a ottenere un prestito più grande per una casa. Tuttavia, è difficile stabilire un budget quando i pagamenti possono fluttuare selvaggiamente e potresti finire in grossi problemi finanziari se i tassi di interesse aumentano, in particolare se non ci sono limiti in atto.
Quando sono state offerte per la prima volta le ARM agli acquirenti di case?
Gli ARM sono in circolazione da diversi decenni, con l'opzione di stipulare un mutuo per la casa a lungo termine con tassi di interesse fluttuanti che è diventata disponibile per la prima volta per gli americani all'inizio degli anni '80. I precedenti tentativi di introdurre tali prestiti negli anni '70 furono vanificati dal Congresso, a causa dei timori che avrebbero lasciato i mutuatari con pagamenti ipotecari ingestibili. Tuttavia, il deterioramento dell'industria dell'usato alla fine di quel decennio ha spinto le autorità a riconsiderare la loro resistenza iniziale e diventare più flessibili.
