피기백 모기지
ํผ๊ธฐ๋ฐฑ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ ๋ฌด์์ ๋๊น?
ํผ๊ธฐ๋ฐฑ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ์ ๋์ผํ ๋ด๋ณด๋ก ๋ด๋ณด๋ก ์ ๊ณต๋๋ ์ฐจ์ฉ์ธ์ ์ฒซ ๋ฒ์งธ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ์ธ์ ์ถ๊ฐ ๋ชจ๊ธฐ์ง ๋๋ ๋์ถ์ ํฌํจํ ์ ์๋ ์ถ๊ฐ ๋ถ์ฑ์ ๋๋ค. ํผ๊ธฐ๋ฐฑ ๋ชจ๊ธฐ์ง์ ์ผ๋ฐ์ ์ธ ์ ํ์๋ ์ฃผํ ๋ด๋ณด ๋์ถ ๊ณผ ์ฃผํ ๋ด๋ณด ๋์ถ ํ๋(HELOC)๊ฐ ์์ต๋๋ค.
ํผ๊ธฐ๋ฐฑ ๋ชจ๊ธฐ์ง ์ดํดํ๊ธฐ
ํผ๊ธฐ๋ฐฑ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ ์ฌ๋ฌ ๊ฐ์ง ์ฉ๋๋ก ์ฌ์ฉํ ์ ์์ต๋๋ค. ์ผ๋ถ ํผ๊ธฐ๋ฐฑ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ ์ฐจ์ฉ์ธ์ ๊ณ์ฝ๊ธ์ ๋๊ธฐ ์ํด ํ์ฉ๋ฉ๋๋ค. ์ผ๋ฐ์ ์ผ๋ก ๋ชจ๋ ๋์ถ์ด ๋์ผํ ๋ด๋ณด ๋ก ๋ณด์ฅ๋๊ธฐ ๋๋ฌธ์ ๋๋ถ๋ถ์ ์ฐจ์ฉ์ธ์ ํ๋ ๋๋ ๋ ๊ฐ์ ํผ๊ธฐ๋ฐฑ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ฅผ ๋ฐ์ ์ ์์ต๋๋ค .
๊ฐ์ธ ๋ชจ๊ธฐ์ง ๋ณดํ (PMI) ์ ๋ํ ์ง๋ถ์ ํผํ๊ธฐ ์ํด ํผ๊ธฐ๋ฐฑ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ฅผ ์ฌ์ฉํ ์๋ ์์ต๋๋ค . ์ด ๊ฒฝ์ฐ ๋ ๋ฒ์งธ ๋ชจ๊ธฐ์ง ๋๋ ์ฃผํ ๋ด๋ณด ๋์ถ์ ์ฒซ ๋ฒ์งธ ๋ชจ๊ธฐ์ง ์ ๋์์ ์ธ์ถ๋ฉ๋๋ค . ์๋ฅผ ๋ค์ด " 80-10-10 " ํผ๊ธฐ๋ฐฑ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ์ ๊ฒฝ์ฐ ๊ตฌ๋งค ๊ฐ๊ฒฉ์ 80%๋ ์ฒซ ๋ฒ์งธ ๋ชจ๊ธฐ์ง, 10%๋ ๋ ๋ฒ์งธ ๋์ถ, ๋ง์ง๋ง 10%๋ ๊ณ์ฝ๊ธ์ผ๋ก ์ถฉ๋น๋ฉ๋๋ค. ์ด๋ ์ฒซ ๋ฒ์งธ ๋ชจ๊ธฐ์ง์ ๊ฐ์น ๋๋น ๋์ถ (LTV)์ 80% ๋ฏธ๋ง์ผ๋ก ๋ฎ์ถ๋ฏ๋ก PMI๊ฐ ํ์ํ์ง ์์ต๋๋ค. ์๋ฅผ ๋ค์ด, ์ ์ง์ ๋น์ฉ์ด $180,000์ธ ๊ฒฝ์ฐ ์ฒซ ๋ฒ์งธ ๋ชจ๊ธฐ์ง ๊ธ์ก์ $144,000, ๋ ๋ฒ์งธ ๋ชจ๊ธฐ์ง ๊ธ์ก์ $18,000, ๋ค์ดํ์ด๋จผํธ๋ $18,000์ ๋๋ค.
ํผ๊ธฐ๋ฐฑ ๋ชจ๊ธฐ์ง ์ ํ
์ ๊ธ ๋ชจ๊ธฐ์ง
๊ณ์ฝ๊ธ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ ์ฐจ์ฉ์ธ์๊ฒ ๊ณ์ฝ๊ธ์ ์ํ ์๊ธ์ ์ ๊ณตํ๋ ์ผ์ข ์ ํผ๊ธฐ๋ฐฑ ๋ชจ๊ธฐ์ง์ ๋๋ค. ๋ ๋ฒ์งธ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ ์ผ๋ฐ์ ์ผ๋ก ๊ณ์ฝ๊ธ ์ง์ ํ๋ก๊ทธ๋จ์ ์๊ธ์ ์ฌ์ฉํ ๋๋ง ํ์ฉ๋ฉ๋๋ค. ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ฅผ ํ๋ณดํ๋ ๋ฐ ์ฌ์ฉ๋๋ ๋ชจ๋ ๊ณ์ฝ๊ธ ์ถ์ฒ๋ ์ฒซ ๋ฒ์งธ ๋ชจ๊ธฐ์ง ๋์ถ ๊ธฐ๊ด์ ๊ณต๊ฐํด์ผ ํฉ๋๋ค.
์ผ๋ฐ์ ์ผ๋ก ๋ง์ ๋์ฒด ๋์ถ ๊ธฐ๊ด์ ๋ ๋ฒ์งธ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ ์ฒซ ๋ฒ์งธ ๋ชจ๊ธฐ์ง์ ์กฐ๊ฑด์ ๋ฒ์ด๋ ์ฐจ์ฉ์ธ์ ์ฑ๋ฌด ๋ถ์ดํ ์ํ์ ํฌ๊ฒ ์ฆ๊ฐ์ํค๊ธฐ ๋๋ฌธ์ ํ์ฉ๋์ง ์์ต๋๋ค. ๊ณ์ฝ๊ธ ๋ณด์กฐ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ์ ๋ํ ๋ฌด์ฑ 2์ฐจ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ์ผ๋ก ์๋ ค์ ธ ์์ต๋๋ค.
๋ ๋ฒ์งธ ๋ชจ๊ธฐ์ง
์ผ๋ฐ์ ์ผ๋ก ์ฐจ์ฉ์ธ์ ๋ด๋ณด์ ์ฃผํ ์์ฐ์ด ์๋ ๊ฒฝ์ฐ ํ์์ ๋ด๋ณด๋ฅผ ์ฌ์ฉํ์ฌ ๋ ๋ฒ์งธ ๋ชจ๊ธฐ์ง ๋ฅผ ๋ฐ์ ์ ์์ต๋๋ค. ์ฃผํ ์์ฐ์ ์ฃผ๋ก ์ฐจ์ฉ์ธ์ด ์ฃผํ์ ๋ํด ์ง๋ถํ ๊ฐ์น์ ํจ์์ ๋๋ค. ์ฃผํ ๊ฐ์ ๊ฐ์์ ๋์ถ ์์ก์ ๋บ ๊ฐ์ผ๋ก ๊ณ์ฐ๋ฉ๋๋ค.
๋ง์ ์ฐจ์ฉ์ธ๋ค์ ๋ถ๋์ฐ ๊ฐ์น๊ฐ ํ๋ฝํ ์ ์๊ณ ๋ชจ๊ธฐ์ง ์๊ณ ๊ฐ ์์ง ์๋น ๋ถ๋ถ ์ํ๋์ง ์์๊ธฐ ๋๋ฌธ์ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ์ํ ์ด๊ธฐ ๋จ๊ณ์์ ์์ค ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ์ ๋น ์ ธ ์์ต๋๋ค. ์ฐจ์ฉ์ธ์ด ์ง์ ์ฃผํ ์์ฐ์ด ์๋ ๊ฒฝ์ฐ ๋ ๋ฒ์งธ ๋ชจ๊ธฐ์ง ์ฃผํ ๋ด๋ณด ๋์ถ์ ์ํ ๋ช ๊ฐ์ง ์ต์ ์ด ์์ต๋๋ค.
์ด๋ฌํ ๋ ๋ฒ์งธ ๋ชจ๊ธฐ์ง ์ํ์๋ ํ์ค ์ฃผํ ๋ด๋ณด ๋์ถ ๋๋ ์ฃผํ ๋ด๋ณด ๋์ถ ํ๋๊ฐ ํฌํจ๋ฉ๋๋ค. ์ฃผํ ๋ด๋ณด ๋์ถ๊ณผ ์ฃผํ ๋ด๋ณด ๋์ถ ํ๋๋ ๋ชจ๋ ์ฐจ์ฉ์ธ์ ๋ด๋ณด๋ฌผ์ ์ด์ฉ ๊ฐ๋ฅํ ์์ฐ์ ๊ธฐ๋ฐ์ผ๋ก ํฉ๋๋ค.
์ฃผํ ๋ด๋ณด ๋์ถ
ํ์ค ์ฃผํ ๋ด๋ณด ๋์ถ์ ํ์ ํ์ง ์๋ ์ ์ฉ ๋์ถ์ ๋๋ค. ํ์ค ์ฃผํ ๋ด๋ณด ๋์ถ์์ ์ฐจ์ฉ์ธ์ ์๊ธ ์ผ์๋ถ๋ก ์๊ธฐ ์๋ณธ ๊ฐ์น๋ฅผ ์ ๋ถ๋ก ๋ฐ์ ์ ์์ต๋๋ค. ๋์ถ์ ์ผ๋ฐ์ ์ผ๋ก ๋์ถ ๊ธฐ๊ด์ด ๋ง์ถคํํ ์ ์ฉ ์กฐ๊ฑด์ ๋ฐ๋ผ ์๋ณ ํ ๋ถ๋ฅผ ์๊ตฌํฉ๋๋ค. ์ฐจ์ฉ์ธ์ ์๋ ์ ๋ํ ๋น์ฉ, ์ฃผํ ๊ฐ์กฐ, ๋ถ์ฑ ํตํฉ ๋๋ ๊ธด๊ธ ์๋ณธ ๋น์ฉ์ ํฌํจํ ๋ค์ํ ๋ชฉ์ ์ผ๋ก ์ฃผํ ๋ด๋ณด ๋์ถ์ ์ฌ์ฉํฉ๋๋ค.
์ฃผํ ์๋ณธ ํ๋
์ฃผํ ๋ด๋ณด ๋์ถ ํ๋๋ ๋์ถ์์๊ฒ ๋ ํฐ ์ง์ถ ์ ์ฐ์ฑ์ ์ ๊ณตํ๋ ํ์ ์ ์ฉ ๊ณ์ ์ ๋๋ค. ์ด ์ ํ์ ์ ์ฉ ๊ณ์ ์๋ ์ฐจ์ฉ์ธ์ ์ฃผํ ์์ฐ์ ๋ฐ๋ผ ์ต๋ ์ ์ฉ ํ๋๊ฐ ์์ต๋๋ค. ๊ณ์ ์์ก์ ํ์ ํ๋ฏ๋ก ์ฐจ์ฉ์ธ์ด ๊ตฌ๋งค ๋ฐ ์ง๋ถ์ ๊ธฐ๋ฐ์ผ๋ก ๋ฏธ๊ฒฐ์ ์์ก์ ์ ์ดํฉ๋๋ค. ํ์ ๊ณ์ ์๋ ์ด ๋ฏธ๊ฒฐ์ ์์ก์ ์ถ๊ฐ๋๋ ์๋ณ ์ด์๊ฐ ํ๊ฐ๋ฉ๋๋ค.
์ฃผํ ๋ด๋ณด ๋์ถ ํ๋์์ ์ฐจ์ฉ์ธ์ ํด๋น ๊ธฐ๊ฐ ๋์์ ๊ฑฐ๋๋ฅผ ์์ธํ ์ค๋ช ํ๋ ์๋ณ ๋ช ์ธ์์ ๊ณ์ ์ ์ํธํ ์ํ๋ก ์ ์งํ๊ธฐ ์ํด ์ง๋ถํด์ผ ํ๋ ์๋ณ ์ง๋ถ ๊ธ์ก์ ๋ฐ์ต๋๋ค.
๊ฒฐ๋ก
"ํผ๊ธฐ๋ฐฑ(piggyback)" ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ์ ์ฒซ ๋ฒ์งธ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ์ ๋์ด์ ์ถ๊ฐ ๋ถ์ฑ์ ๋๋ค. ๊ณ์ฝ๊ธ ๋ชจ๊ธฐ์ง์์ ๋ ๋ฒ์งธ ๋ชจ๊ธฐ์ง, ์ฃผํ ๋ด๋ณด ๋์ถ, HELOC์ ์ด๋ฅด๊ธฐ๊น์ง ๋ค์ํ ์ ํ์ด ์์ต๋๋ค. ์ด ๋์ถ์ "80-10-10" ํผ๊ธฐ๋ฐฑ ๋ชจ๊ธฐ์ง์ ๊ฐ์ ๊ฒ์ ํตํด PMI ์ง๋ถ์ ํผํ๊ธฐ ์ํด ์ฌ์ฉ๋ ์๋ ์์ต๋๋ค.
##ํ์ด๋ผ์ดํธ
์๋ฅผ ๋ค๋ฉด ๋ ๋ฒ์งธ ๋ชจ๊ธฐ์ง, ์ฃผํ ๋ด๋ณด ๋์ถ ๋ฐ HELOC๊ฐ ์์ต๋๋ค.
ํผ๊ธฐ๋ฐฑ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ ๋ถ๋์ฐ์ ๋ํ ๊ณ์ฝ๊ธ์ ์ถฉ๋นํ๊ฑฐ๋ PMI ์ง๋ถ์ ํผํ๊ธฐ ์ํด ์ฌ์ฉ๋ฉ๋๋ค.
ํผ๊ธฐ๋ฐฑ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ ์ฒซ ๋ฒ์งธ ๋ชจ๊ธฐ์ง์ ํจ๊ป ๋ถ๋์ฐ์ ์ถ๊ฐ๋ก ๋์ถ์ ๋ฐ๋ ๊ฒ์ ๋๋ค.
##์์ฃผํ๋ ์ง๋ฌธ
ํผ๊ธฐ๋ฐฑ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ ์ฃผ๋์ด ๋๋ ์๋์ด ๋์ถ์ธ๊ฐ์?
ํผ๊ธฐ๋ฐฑ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ ์ ์์ ๋์ถ์ธ 1์ฐจ ๋ชจ๊ธฐ์ง ์๋์ ์๋ ์ฃผ๋์ด ๋์ถ ์ ๋๋ค. ์ฃผ๋์ด ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ ์ข ์ข ๋ ๋์ ์ด์์จ๊ณผ ํจ๊ป ๋ ๋ฎ์ ๋์ถ ๊ธ์ก์ผ๋ก ์ ํ๋๋ฉฐ ์ถ๊ฐ ๋ชจ๋ฐฉ์ ๋์์ด ๋ ์ ์์ต๋๋ค.
PMI๋ฅผ ์ ๊ฑฐํ๊ธฐ ์ํด Piggyback ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ฅผ ์ด๋ป๊ฒ ์ฌ์ฉํ ์ ์์ต๋๊น?
๊ฐ์ธ ๋ชจ๊ธฐ์ง ๋ณดํ(PMI)์ ๋์ถ์ ๋ํ ๊ณ์ฝ๊ธ์ด 20% ๋ฏธ๋ง์ผ ๊ฒฝ์ฐ ๋์ถ ๊ธฐ๊ด์์ ์๊ตฌํ๋ ๊ฒฝ์ฐ๊ฐ ๋ง์ต๋๋ค. ํผ๊ธฐ๋ฐฑ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ ์ด๋ค ๊ฒฝ์ฐ์๋ ์ด ์๊ฑด์ ์์ ๊ธฐ ์ํด ๊ณ์ฝ๊ธ ํ๊ธ์ ๋ง๋ จํ๋ ๋ฐ ์ฌ์ฉํ ์ ์์ต๋๋ค. ์ด๋ฌํ ๋ฐฉ์์ผ๋ก ์ฌ์ฉํ๋ ๊ฒ์ ๋ฐฉ์งํ ์ ์๋ ํน์ ์กฐ๊ฑด์ด๋ ๋์ถ์ ๋ํ ์ ํ์ด ์์ ์ ์์ต๋๋ค.
ํผ๊ธฐ๋ฐฑ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ ์กฐํฉ ๋์ถ์ ๋๊น?
์กฐํฉ ๋์ถ์ ๋์ผํ ๋์ถ ๊ธฐ๊ด์ด ๋์ผํ ๋ชฉ์ (์: ์ฃผํ ๊ตฌ์ )์ผ๋ก ๋ ๊ฐ ์ด์์ ๋์ถ์ ๋ฐํํ๋ ๊ฒฝ์ฐ ์ ๋๋ค . ๋์ผํ ๋์ถ ๊ธฐ๊ด์ด ๊ธฐ๋ณธ ๋ชจ๊ธฐ์ง์ HELOC๋ฅผ ํผ๊ธฐ๋ฐฑ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ๋ฐํํ๋ ๊ฒฝ์ฐ ์ฝค๋ณด ๋์ถ์ด ๋ฉ๋๋ค. HELOC๊ฐ ๋ค๋ฅธ ๋์ถ ๊ธฐ๊ด์์ ์จ ๊ฒ์ด๋ผ๋ฉด ๊ทธ๋ ์ง ์์ต๋๋ค.