대출 가치(LTV) 비율
주택 소유자가 되기를 희망하는 경우 이자율, 마감 비용, 재산세 등 많은 숫자가 머릿속에 떠돌고 있습니다. 모기지 신청서를 검토할 대출 기관도 고려해야 할 몇 가지 수치가 있습니다. 핵심 수치 중 하나는 대출 대 가치 비율(LTV)입니다.
LTV란 무엇이며 어떻게 계산되나요?
대출 대 가치 비율은 대출 원금이라고도 하는 대출 금액을 구매하려는 부동산의 가치 또는 가치로 나눈 값입니다.
예를 들어 $500,000 부동산에 $50,000의 계약금을 지불하고 모기지 비용으로 $450,000를 빌릴 계획이라면 LTV 비율($450,000을 $500,000, 곱하기 100)은 90%가 됩니다.
결합된 LTV는 어떻습니까?
이미 모기지가 있고 두 번째 모기지를 신청하려는 경우 대출 기관은 해당 부동산의 모든 대출 잔액(첫 번째 모기지의 미지불 잔액, 현재는 두 번째 모기지.
$500,000로 평가된 주택에 $250,000의 미결제 잔액이 있고 주방 수리 비용을 지불하기 위해 주택 담보 대출 한도(HELOC)에서 $30,000를 빌린다고 가정해 보겠습니다. 결합된 LTV 비율에 대한 간단한 분석은 다음과 같습니다.
$280,000($250,000 + $30,000) / $500,000 = 56% CLTV
HELOC가 있고 다른 대출을 신청하려는 경우 대출 기관은 주택 자산 결합 LTV(HCLTV) 비율이라는 유사한 공식을 볼 수 있습니다. 이 수치는 신용 한도에서 인출한 금액뿐만 아니라 주택 가치에 대한 HELOC의 총 금액을 나타냅니다.
대출 기관이 LTV를 보는 이유
은행이나 대출 기관이 귀하의 모기지 신청을 승인하기로 결정하기 전에 대출 기관의 인수 부서는 귀하가 대출금을 상환할 수 있다는 확신이 있어야 합니다. LTV 비율의 전체 범위를 이해하려면 등식에서 "L"에 대해 지불할 수 있는 방법을 결정하기 위한 더 많은 작업이 필요합니다.
모기지 은행가 협회(Mortgage Bankers Association)의 정부 주택 프로그램 및 회원 참여 보조 이사인 Julienne Joseph은 대출 기관이 LTV 외에도 프론트 엔드 비율과 백엔드 비율을 검토하여 재정을 평가한다고 설명합니다.
프론트 엔드 비율은 "주택 비율"로 알려져 있으며, 총 월 모기지 지불액(원금, 이자, 세금 및 보험 또는 PITI)을 월 소득으로 나눕니다.
월 모기지 상환액이 $1,500이고 월 소득이 $6,000라고 가정해 보겠습니다. 이 경우 프런트 엔드 비율은 25%가 됩니다.
그러나 주택 소유자로서 관리해야 하는 비용은 모기지 상환액만이 아닙니다. 자동차 대출이 있습니까? 대학에서 대출을 갚고 있습니까? 월별 모기지 상환액에 다른 모든 채무를 월 소득으로 나눈 값인 소득 대비 부채(DTI) 비율이라고도 하는 백엔드 비율에 대해 다른 대출 기관에 빚지고 있는 모든 돈을 고려하십시오.
월 모기지 상환액이 $1,500이고 월 소득이 $6,000이고 월간 부채 총액이 $1,300이면 백엔드 또는 DTI 비율은 46%가 됩니다.
Joseph은 "높은 DTI 비율은 차용인이 예상하지 못한 비용을 충당할 수 있는 소득의 몫이 더 낮다는 것을 대출 기관에 알립니다. 이는 곤경이나 모기지 불이행으로 이어질 수 있습니다."라고 말합니다.
LTV와 프론트 엔드 및 백엔드 비율 사이에서 대출 기관이 귀하에게 더 큰 위험이 있다고 판단하면 귀하는 더 높은 이자율을 지불하게 되어 대출 기간 동안 더 많은 돈을 지불하게 됩니다.
“LTV 비율이 더 높은 대출은 일반적으로 더 큰 위험을 수반하는 것으로 간주됩니다. 왜냐하면 차용인이 채무 불이행에 빠지고 압류 판매로 인한 수익금이 모기지 미지급 잔액을 충당할 수 없는 경우 대출 기관이 돈을 잃을 가능성이 더 높기 때문입니다. 투자자와 법원 비용을 부담해야 합니다.”라고 Joseph은 말합니다. "이러한 대출에 대한 잠재적 손실을 완화하기 위해 대출 기관은 이자율에 대한 가격 조정을 평가할 수 있습니다."
좋은 LTV 비율이란?
이상적인 LTV 비율은 대출 기관과 대출 유형에 따라 다릅니다.
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기존 대출 – 대부분의 대출 기관의 매직 LTV 비율은 80%입니다. 이것은 당신이 20%의 계약금을 지불할 여유가 있고 차용인으로서 개인 모기지 보험을 지불할 필요가 없다는 것을 의미합니다.
FHA론 – 일반적으로 FHA론을 확보하기 위해서는 LTV 비율이 96.5%면 충분합니다. FHA 대출에 대한 최소 3.5% 계약금 요건은 모기지 보험을 지불해야 함을 의미합니다.
VA 융자 – 귀하가 군인 또는 재향 군인인 경우 승인을 위한 다른 요구 사항을 충족하는 경우 VA 융자를 통해 100% LTV 비율을 가질 수 있습니다(즉, 계약금 없음).
USDA 대출 – 농촌 지역의 저소득 및 중간 소득 주택 구매자에게 제공되는 미국 농무부는 특정 차용자에게도 100% LTV 비율로 승인을 받을 수 있는 기능을 제공합니다.
재융자 – 모기지 재융자를 고려하고 있다면 대부분의 대출 기관은 LTV 비율이 80% 이하(최소 20% 자기자본)가 되기를 원할 것입니다.
Joseph은 "일반적으로 대출 기관은 LTV 비율이 낮은 대출을 선호하지만 많은 차용인이 상당한 계약금을 제공할 수 없다는 점을 인정합니다.
LTV를 낮추는 방법
LTV 비율을 낮추는 것은 두 가지 방법 중 하나로 발생할 수 있습니다. 꿈의 부동산에 더 많은 계약금을 지불하기 위해 더 많은 돈을 저축하거나 더 저렴한 부동산을 찾을 수 있습니다.
예를 들어, 이전 시나리오에서 $500,000 대신 $250,000 주택을 찾은 경우 $50,000 계약금은 80%의 LTV 비율을 제공하므로 모기지 보험의 추가 비용을 없애고 지불에 훨씬 더 가까워질 수 있습니다. 첫 날부터 대출을 뺀다.
하이라이트
LTV(Loan-to-Value)는 모기지 대출에서 다운페이먼트에 필요한 금액과 대출 기관이 차용인에게 신용을 연장할지 여부를 결정하기 위해 자주 사용되는 비율입니다.
대부분의 대출기관은 주택담보대출 및 주택담보대출 신청자에게 주택담보대출 비율이 80% 이하일 때 가능한 가장 낮은 이자율을 제공합니다.
Fannie Mae의 HomeReady와 Freddie Mac의 Home 저소득 차용자를 위한 모기지 프로그램은 LTV 비율이 97%(계약금 3%)를 허용하지만 비율이 80%로 떨어질 때까지 모기지 보험이 필요합니다.
