ARM Pembayaran Fleksibel
Apakah ARM Pembayaran Fleksibel?
ARM pembayaran yang fleksibel ialah sejenis gadai janji (ARM) boleh laras yang membenarkan peminjam memilih daripada pilihan pembayaran yang berbeza setiap bulan. Biasa pada awal 2000-an, mereka membolehkan ramai orang mendapatkan pinjaman rumah, tetapi piawaian mereka yang longgar membantu menyumbang kepada krisis gadai janji subprima pada 2007–2008.
Biro Perlindungan Kewangan Pengguna (CFPB) secara berkesan menghapuskan ARM pembayaran fleksibel pada 2014 melalui piawaian Gadai Janji Layak (QM).
Cara ARM Pembayaran Fleksibel Berfungsi
Juga dikenali sebagai pembayaran pilihan atau ARM pilihan,. ARM pembayaran fleksibel biasanya menawarkan empat pilihan pembayaran yang berbeza:
Bayaran 30 tahun, pelunasan sepenuhnya ;
Bayaran 15 tahun, pelunasan sepenuhnya;
Bayaran faedah sahaja;
Apa yang dipanggil bayaran minimum yang tidak semestinya meliputi faedah bulanan.
Peminjam boleh mengubah pilihan pembayaran yang mereka gunakan dari bulan ke bulan.
Kadar faedah pada ARM biasanya sangat rendah untuk satu hingga tiga bulan pertama; selepas itu, ia akan ditetapkan semula kepada sesuatu yang lebih kompetitif. Biasanya terdapat had, atau had, pada amaun bayaran minimum bulanan boleh meningkat dari tahun ke tahun. Gadai janji itu juga menampilkan tempoh pengiraan semula terbina dalam, biasanya setiap lima tahun, apabila pembayaran akan dikira semula berdasarkan baki tempoh pinjaman.
Sejarah ARM Pembayaran Fleksibel
ARM pembayaran fleksibel telah popular sebelum krisis gadai janji subprima 2007–2008. Malah, populariti mereka mungkin telah membantu mencetuskan krisis.
Pada akhir 1990-an dan awal 2000-an, harga rumah meningkat dengan cepat. Orang ramai tidak sabar untuk memiliki dan melabur dalam hartanah, dan ARM pembayaran yang fleksibel memudahkan mereka berbuat demikian.
Gadai janji mempunyai kadar faedah penggoda pengenalan yang sangat rendah, biasanya 1%, yang menyebabkan ramai orang menganggap bahawa mereka mampu membeli rumah yang lebih mahal daripada yang mungkin dicadangkan oleh pendapatan mereka. Tetapi kadar penggoda selalunya hanya untuk satu bulan. Kemudian kadar faedah ditetapkan semula kepada indeks seperti Indeks Kos Simpanan Wells Fargo (COSI) ditambah margin.
Menggunakan kadar faedah baharu, peminjam boleh memilih untuk membuat pembayaran gadai janji 30 tahun konvensional atau pembayaran 15 tahun yang lebih besar dan dipercepatkan. Dalam amalan, beberapa peminjam melakukan ini; selepas bulan pertama, kebanyakan memilih sama ada pembayaran faedah sahaja atau bayaran bulanan minimum, yang—walaupun lebih tinggi daripada kadar penggoda—masih kelihatan seperti tawaran yang hebat.
Ramai peminjam tidak faham bahawa, dengan hanya membayar minimum bulanan, faedah yang belum dibayar akan dimasukkan ke dalam baki pinjaman, satu proses yang dipanggil pelunasan negat ive. Sebenarnya, ini meningkatkan saiz pinjaman. Apabila harga rumah mula runtuh pada tahun 2007, peminjam mendapati bahawa mereka berhutang lebih pada gadai janji mereka daripada rumah mereka yang bernilai.
Ramai pemegang ARM yang fleksibel mengalami apa yang dikenali sebagai kejutan pembayaran —peningkatan mendadak dalam hutang dan liabiliti yang tidak dapat ditampung oleh pendapatan mereka, yang menyebabkan mereka mungkir dalam kewajipan kewangan mereka.
Pemilik rumah tidak boleh menjual atau membiayai semula rumah mereka, kerana nilainya terlalu rendah. Dan apabila kadar faedah mula meningkat, ramai peminjam tidak mampu untuk membuat bayaran bulanan ke atas gadai janji mereka, menyebabkan kemungkiran yang merebak kepada banyak produk kewangan, seperti sekuriti bersandarkan gadai janji (MBS),. yang berdasarkan pinjaman ini. Bank, firma pelaburan dan lain-lain yang telah melabur banyak dalam produk ini menghadapi kerugian besar dan insolvensi seterusnya.
Risiko ARM Pembayaran Fleksibel
ARM pembayaran yang fleksibel mempunyai banyak cetakan halus yang sering digunakan oleh peminjam. Sebagai contoh, ramai yang tidak benar-benar mendapat konsep pelunasan negatif—fakta bahawa dengan hanya membayar minimum bulanan, mereka sebenarnya boleh meningkatkan saiz hutang mereka. Satu lagi butiran yang sering diabaikan: Membuat pembayaran minimum tidak boleh diteruskan selama-lamanya. Kebanyakan ARM pembayaran opsyen mempunyai had pelunasan negatif, bermakna peminjam hanya boleh membuat pembayaran minimum sehingga nilai pinjaman mencapai 110% hingga 125% daripada jumlah asal.
Bayaran minimum juga meningkat setiap tahun, kadangkala mengikut peratusan yang kelihatan tidak seberapa tetapi dikompaun dengan cepat. Dan pilihan pembayaran faedah sahaja biasanya hanya baik untuk 10 tahun pertama. Ramai pemilik rumah melihat pembayaran pinjaman mereka lebih daripada dua kali ganda selepas hanya beberapa tahun.
Berakhirnya ARM Pembayaran Fleksibel
Orang yang memilih pinjaman ini mungkin tidak bertanggungjawab, tamak atau cuai dari segi kewangan. Tetapi mereka juga menjadi mangsa sedikit sebanyak. Banyak ARM pembayaran yang fleksibel telah ditulis oleh pemberi pinjaman pemangsa yang lebih berminat untuk menutup perjanjian dan membuat komisen berbanding dengan kemungkinan kesan kewangan negatif yang akan ditimbulkannya ke atas peminjam. Mereka meluluskan orang untuk pinjaman, mengetahui bahawa orang tersebut tidak benar-benar layak (mengikut piawaian pengunderaitan tradisional ) dan akhirnya mungkin tidak mampu membayar gadai janji mereka.
Untuk menghalang bank daripada menulis pinjaman yang berpotensi memufliskan pemilik rumah, CFPB menubuhkan program Gadai Janji Layak (QM) pada tahun 2014. Di bawah program ini, beberapa jenis gadai janji stabil akan mendapat kelulusan QM agensi dan melayakkan bank pengeluar untuk perlindungan yang lebih besar dalam peristiwa lalai.
Memandangkan pinjaman pelunasan negatif seperti ARM pembayaran fleksibel tidak pernah diberikan kelulusan QM, bank sebahagian besarnya meninggalkannya dan memihak kepada ARM yang lebih konvensional dan gadai janji kadar tetap.
Garisan bawah
Sehingga 2014 apabila ia dihapuskan secara berkesan oleh Biro Perlindungan Kewangan Pengguna (CFPB), peminjam boleh memilih jenis gadai janji kadar boleh laras (ARM) yang membolehkan mereka memilih daripada empat pilihan pembayaran berbeza setiap bulan. Gadai janji ini adalah perkara biasa pada awal 2000-an dan membolehkan ramai orang mendapatkan pinjaman rumah, tetapi piawaian yang longgar dalam pengeluaran gadai janji membantu menyumbang kepada krisis gadai janji subprima pada 2007–2008. ARM pembayaran fleksibel tidak lagi tersedia di Amerika Syarikat.
##Sorotan
Pilihan pembayaran ini ialah pembayaran gadai janji 30 tahun, pembayaran 15 tahun, pembayaran faedah sahaja dan pembayaran minimum.
Gadai janji jenis ini telah dihentikan di Amerika Syarikat sejak 2014.
ARM pembayaran fleksibel ialah sejenis gadai janji kadar boleh laras (ARM) yang membenarkan peminjam memilih antara empat pilihan pembayaran berbeza setiap bulan.
Kebanyakan ARM pembayaran yang fleksibel menawarkan kadar pengenalan yang rendah diikuti dengan kadar faedah yang jauh lebih tinggi, menyebabkan peminjam mengalami kejutan pembayaran dan selalunya dengan ketidakupayaan untuk membayar bayaran bulanan baharu.
