Kvalifikationsforhold

Hvad er kvalificerende forhold?

Kvalificerende nøgletal er måleinstrumenter, som banker og andre finansielle institutioner bruger i deres lånegarantiproces. En ansøgers kvalificerende forhold, udtrykt som et procenttal, spiller en nøglerolle i at bestemme, om de vil blive godkendt til finansiering, og ofte også for lånevilkårene.

Långivere bruger kvalificerende nøgletal, procenter, der sammenligner en låntagers gældsforpligtelser med deres indkomst, når de skal beslutte, om de skal godkende låneansøgninger.

Sådan fungerer kvalificerende forhold

Kravene til kvalificerende forhold kan variere på tværs af långivere og låneprogrammer. De bruges ofte i kombination med en låntagers kreditscore ved vurdering af en ansøgning.

Når det kommer til forbrugerfinansiering, er gældsforholdet og boligudgiftsforholdet to af de mest almindelige og væsentlige kvalificerende forhold. Standard kreditprodukter (personlige lån, kreditkort ) vil fokusere på en låntagers gæld i forhold til indkomst. Realkreditlån vil bruge både boligudgiftsforholdet og gældsforholdet.

Online långivere og kreditkortudstedere bruger ofte computeralgoritmer i deres underwritingproces. Dette automatiserede system lader ofte låneansøgninger godkendes på få minutter.

Kvalificerende forhold i personlige lån

I forsikringsprocessen for alle typer personlige lån og kreditkort vil långiveren fokusere på to faktorer: låntagerens gæld i forhold til indkomst og deres kreditscore. De to vægtes normalt lige meget.

• til-indkomst-forholdet (DTI), som kan beregnes månedligt eller årligt, betragter en låntagers nuværende, regelmæssige gældsforpligtelser i forhold til deres samlede eller bruttoindkomst - sammenligner hvor meget de har udgående, i forhold til det almindelige beløb, de er kommet ind i samme periode. For at opnå forholdet dividerer du udestående gældsbetalinger med den samlede indkomst. Eller som en formel (forudsat den mere almindelige månedlige beregning):

Mens hver långiver har sine egne specificerede parametre for godkendelse af lån, vil långivere af høj kvalitet generelt kræve en gæld i forhold til indkomst på cirka 36 % eller mindre. Subprime og andre alternative finansieringsudlånere kan tillade gæld i forhold til indkomst på op til ca. 43 %.

Kvalificerende forhold i realkreditlån

Underwriting af realkreditlån analyserer to typer nøgletal sammen med en låntagers kreditscore. Realkreditlångivere vil se på en låntagers boligudgiftsforhold ; de vil også overveje en låntagers gæld i forhold til indkomst.

Inden for realkreditfinansiering omtales boligudgiftsforholdet også som front-end-forholdet, mens gæld-til-indkomst-forholdet ofte er kendt som back-end-forhold.

Boligudgiftsforhold

Boligomkostningsprocenten er generelt en sammenligning af låntagers samlede bolig-relaterede udgifter med deres brutto- eller før skat-indkomst. Långivere har adskillige udgifter, som de kan overveje, når de bestemmer en ansøgers samlede boligudgiftsforhold. De fokuserer normalt på realkreditlånets hovedstol og rentebetalinger; de kan dog også se på andre almindelige omkostninger, såsom husejere og risikoforsikring, forsyningsregninger, ejendomsskatter, husejerforeningsgebyrer og realkreditforsikring. Summen af disse boligudgifter divideres derefter med låntagers indkomst for at nå frem til boligudgiftsforholdet; tallene kan beregnes ved hjælp af månedlige betalinger eller årlige betalinger.

Underwriters bruger boligudgiftsforholdet ikke kun til at give godkendelse til realkreditlånet, men også til at bestemme, hvor meget hovedstol en ansøger er berettiget til at låne. De fleste långivere kræver typisk et boligudgiftsforhold på cirka 28 % eller mindre. Et højere boligudgiftsforhold kan være acceptabelt baseret på kompenserende faktorer såsom en lav belåningsgrad for ejendommen og/eller en fremragende kredithistorik for låntageren. Realiteterne på det lokale ejendomsmarked kan også spille en rolle: I dyre regioner som New York City eller San Francisco er det ikke usædvanligt, at boligudgifter udgør en tredjedel af folks indkomst.

Gæld-til-indkomst-forhold

Gæld i forhold til indkomst i realkreditlån er det samme mål, der bruges i personlige låneprodukter. Långivere ser generelt også efter en gæld i forhold til indkomst på 36% for realkreditlån også. Nogle statssponsorerede låneprogrammer kan have løsere standarder for gæld-til-indkomst: Fannie Mae accepterer gæld-til-indkomst-forhold på ca. 45% for de realkreditlån, den støtter, og Federal Housing Administration-lån accepterer gæld-til-indkomst-forhold på ca. halvtreds%.

##Højdepunkter

• Mens hver långiver sætter sine egne kvalificerende standarder, er det generelt ønskeligt et gældsforhold i forhold til indkomst på 36 % eller mindre og et boligudgiftsforhold på 28 %.

• Gæld-til-indkomst-forholdet (samlede udgifter divideret med bruttoindkomst) bruges til at tegne personlige lån, kreditkortansøgninger og realkreditlån.

• Boligomkostningsprocenten (boligrelaterede udgifter divideret med bruttoindkomsten) anvendes ved forsikring af realkreditlån.