Loan-to-Value (LTV)-forhold

Hvis du håber på at blive boligejer, har du masser af tal, der svirrer i din hjerne: renter, lukkeomkostninger, ejendomsskatter og meget mere. Den långiver, der vil gennemgå din ansøgning om realkreditlån, har også en del tal at overveje. Et af nøgletallene er din belåningsgrad eller LTV.

Hvad er LTV, og hvordan beregnes det?

Dit belåningsforhold er, hvor mange penge du låner, også kaldet lånestolen, divideret med hvor meget den ejendom, du vil købe, er værd eller dens værdi.

For eksempel, hvis du planlægger at foretage en udbetaling på $50.000 på en $500.000 ejendom, låne $450.000 til dit realkreditlån, vil dit LTV-forhold - $450.000 divideret med $500.000 ganget med 100 - være 90 procent.

Hvad med kombineret LTV?

Hvis du allerede har et realkreditlån og ønsker at ansøge om et andet, vil din långiver vurdere det kombinerede LTV-forhold (CLTV), som tager højde for alle lånesaldoen på ejendommen - den udestående saldo på det første realkreditlån, og nu andet pant.

Lad os sige, at du har en udestående saldo på $250.000 på et hjem, der er vurderet til $500.000, og du ønsker at låne $30.000 i en boligkreditlinje (HELOC) for at betale for en køkkenrenovering. Her er en simpel opdeling af det kombinerede LTV-forhold:

$280.000 ($250.000 + $30.000) / $500.000 = 56 procent CLTV

Hvis du har en HELOC og ønsker at ansøge om et andet lån, kan din långiver se på en lignende formel kaldet home equity combined LTV (HCLTV) ratio. Dette tal repræsenterer det samlede beløb af HELOC i forhold til værdien af dit hjem, ikke kun hvad du har trukket fra kreditlinjen.

Hvorfor långivere ser på LTV

Før en bank eller långiver beslutter sig for at godkende din ansøgning om realkreditlån, skal långiverens garantiafdeling være sikker på, at du vil være i stand til at betale lånet tilbage. At forstå det fulde omfang af LTV-forholdet involverer mere arbejde for at bestemme, hvordan du vil være i stand til at betale for "L" i ligningen.

Julienne Joseph, assisterende direktør for statslige boligprogrammer og medlemsengagement hos Mortgage Bankers Association, forklarer, at ud over LTV ser långivere på et front-end-forhold og et back-end-forhold for at evaluere din økonomi.

Front-end-forholdet er kendt som "boligforholdet", og det deler din samlede månedlige realkreditbetaling - hovedstol, renter, skatter og forsikring eller PITI - med din månedlige indkomst.

Lad os sige, at din månedlige afdrag på realkreditlån er $1.500, og din månedlige indkomst er $6.000. Dit front-end-forhold ville i så fald være 25 procent.

Din betaling på realkreditlån er dog ikke den eneste omkostning, du vil klare som boligejer. Har du et billån? Tilbagebetaler du lån fra college? Overvej alle de penge, du skylder andre långivere for back-end-forholdet, også kendt som gæld-til-indkomst-forholdet (DTI), som er den månedlige afdrag på realkreditlån plus alle dine andre månedlige gældsforpligtelser divideret med din månedlige indkomst.

Hvis din månedlige afdrag på realkreditlån er 1.500 USD, din månedlige indkomst er 6.000 USD og dine månedlige gældsforpligtelser i alt 1.300 USD, vil dit back-end- eller DTI-forhold være 46 procent.

"Høje DTI-forhold signalerer til långivere, at låntageren har en lavere andel af deres indkomst til rådighed for at dække uventede udgifter, hvilket kan føre til vanskeligheder eller misligholdelse af realkreditlånet," siger Joseph.

Mellem LTV og front- og back-end-forholdet, hvis långiveren anser dig for en større risiko, vil du sandsynligvis betale en højere rente, hvilket betyder, at du betaler flere penge i løbet af lånets løbetid.

"Lån med højere LTV-forhold anses generelt for at indebære større risiko, fordi en långiver er mere tilbøjelig til at tabe penge på dem, hvis låntageren går i misligholdelse, og provenuet fra et tvangssalg ikke er i stand til at dække den udestående saldo af realkreditlånet til investor og sagsomkostninger,” siger Joseph. "For at afbøde det potentielle tab på disse lån kan långivere vurdere en prisjustering af renten."

Hvad er et godt LTV-forhold?

Ideelle LTV-forhold varierer afhængigt af långiveren og lånetypen.

TTT

Konventionelt lån - Det magiske LTV-forhold for de fleste långivere er 80 procent. Det betyder, at du har råd til at betale 20 procent i udbetaling, og som låntager skal du ikke betale en privat realkreditforsikring.
FHA-lån - Generelt vil et LTV-forhold på 96,5 procent være tilstrækkeligt til at sikre et FHA-lån. Husk, at minimumskravet til udbetaling på 3,5 procent for FHA-lån betyder, at du skal betale realkreditforsikring.
VA-lån – Hvis du er servicemedlem eller veteran, kan du have 100 procent LTV-forhold med et VA-lån (med andre ord ingen udbetaling), forudsat at du opfylder andre krav for godkendelse.
USDA-lån - Tilgængeligt for boligkøbere med lav og moderat indkomst i landdistrikter, giver det amerikanske landbrugsministerium visse låntagere muligheden for at blive godkendt med et LTV-forhold på 100 procent.
Refinansiering – Hvis du overvejer at refinansiere dit realkreditlån, vil de fleste långivere gerne se et LTV-forhold på 80 procent eller lavere (mindst 20 procent egenkapital).

"Typisk foretrækker långivere lån med lavere LTV-forhold, men anerkender, at mange låntagere ikke er i stand til at yde en betydelig udbetaling," siger Joseph.

Sådan sænker du dit LTV

At sænke dit LTV-forhold kan ske på en af to måder: Du kan spare flere penge for at foretage en større udbetaling på din drømmeejendom, eller du kan finde en billigere ejendom.

Hvis du f.eks. finder et hus på $250.000, i stedet for $500.000 i det forrige scenarie, vil en udbetaling på $50.000 give dig et LTV-forhold på 80 procent, hvilket kan hjælpe med at eliminere de ekstra omkostninger ved realkreditforsikring og bringe dig meget tættere på at betale afdrag på lånet fra dag ét.

##Højdepunkter

Loan-to-value (LTV) er et ofte brugt forhold i realkreditudlån til at bestemme det nødvendige beløb for at indbetale en udbetaling, og om en långiver vil yde kredit til en låntager.
De fleste långivere tilbyder realkredit- og boligansøgere den lavest mulige rente, når belåningsgraden er på eller under 80 %.
Fannie Mae's HomeReady og Freddie Mac's Home Mulige realkreditprogrammer til lavindkomstlåntagere tillader et LTV-forhold på 97% (3% udbetaling), men kræver realkreditforsikring, indtil forholdet falder til 80%.