Proporções de qualificação
O que são índices de qualificação?
Os rácios de qualificação são dispositivos de medição que os bancos e outras instituições financeiras utilizam no seu processo de subscrição de empréstimos. O índice de qualificação de um candidato, expresso em porcentagem, desempenha um papel fundamental para determinar se ele será aprovado para financiamento e, muitas vezes, também para os termos do empréstimo.
Os credores usam índices de qualificação, porcentagens que comparam as obrigações de dívida de um mutuário com sua renda, para decidir se aprovam os pedidos de empréstimo.
Como funcionam os índices de qualificação
Os requisitos de proporção de qualificação podem variar entre credores e programas de empréstimo. Eles são frequentemente usados em combinação com a pontuação de crédito do mutuário na avaliação de um pedido.
Quando se trata de financiamento ao consumidor, o índice dívida/renda e o índice de despesas com habitação são dois dos índices de qualificação mais comuns e significativos. Os produtos de crédito padrão (empréstimos pessoais, cartões de crédito ) se concentrarão na relação dívida/renda do mutuário. Os empréstimos hipotecários usarão tanto o índice de despesas com habitação quanto o índice dívida/renda.
Credores on-line e emissores de cartões de crédito costumam usar algoritmos de computador em seu processo de subscrição. Esse sistema automatizado geralmente permite que os pedidos de empréstimo sejam aprovados em minutos.
Índices de Qualificação em Empréstimos Pessoais
No processo de subscrição de todos os tipos de empréstimos pessoais e cartões de crédito, o credor se concentrará em dois fatores: a relação dívida/renda do mutuário e sua pontuação de crédito. Os dois geralmente recebem o mesmo peso.
O índice dívida/renda (DTI), que pode ser calculado mensalmente ou anualmente, considera as obrigações de dívida atuais e regulares de um mutuário em relação à sua receita total ou bruta - comparando o quanto eles têm de saída, vis-à-vis o valor regular que eles chegaram, no mesmo período. Para obter o índice, você divide os pagamentos da dívida pendente pela receita total. Ou, como uma fórmula (assumindo o cálculo mensal mais comum):
Embora cada credor tenha seus próprios parâmetros especificados para aprovação de empréstimos, os credores de alta qualidade geralmente exigirão uma relação dívida/renda de aproximadamente 36% ou menos. Subprime e outros credores de financiamento alternativo podem permitir índices de dívida/renda de até aproximadamente 43%.
Índices de qualificação em empréstimos hipotecários
A subscrição de empréstimos hipotecários analisa dois tipos de índices, juntamente com a pontuação de crédito do mutuário. Os credores hipotecários analisarão o índice de despesas com habitação do mutuário ; eles também considerarão a relação dívida/renda do mutuário.
No financiamento de hipotecas, o rácio de despesas de habitação também é referido como rácio de front-end, enquanto o rácio de dívida/renda é frequentemente conhecido como rácio de back-end.
Índice de Despesas de Habitação
O índice de despesas com moradia geralmente é uma comparação das despesas totais relacionadas à moradia do mutuário com sua renda bruta ou antes de impostos. Os credores têm inúmeras despesas que podem considerar ao determinar a proporção geral de despesas de moradia de um candidato. Eles geralmente se concentram no pagamento do principal e dos juros da hipoteca; no entanto, eles também podem analisar outros custos regulares, como seguro residencial e de risco, contas de serviços públicos, impostos sobre a propriedade, taxas de associação de proprietários e seguro de hipoteca. A soma dessas despesas com moradia é então dividida pela renda do mutuário para chegar ao índice de despesas com moradia; os valores podem ser calculados usando pagamentos mensais ou pagamentos anuais.
Os subscritores usam o índice de despesas de habitação não apenas para conceder aprovação para a hipoteca, mas também para determinar quanto principal um candidato é elegível para emprestar. A maioria dos credores normalmente exige que um índice de despesas com moradia seja de aproximadamente 28% ou menos. Um índice de despesas de habitação mais alto pode ser aceitável com base em fatores compensatórios, como um baixo índice de empréstimo/valor do imóvel e/ou um excelente histórico de crédito para o mutuário. As realidades do mercado imobiliário local também podem desempenhar um papel: em regiões caras, como Nova York ou São Francisco, não é incomum que as despesas com moradia totalizem um terço da renda das pessoas.
Relação dívida/renda
A relação dívida/renda em empréstimos hipotecários é a mesma medida usada em produtos de empréstimo pessoal. Os credores geralmente também procuram uma relação dívida/renda de 36% para empréstimos hipotecários também. Alguns programas de empréstimos patrocinados pelo governo podem ter padrões mais frouxos para dívida-renda: a Fannie Mae aceita taxas de dívida-renda de aproximadamente 45% para as hipotecas que apoia, e os empréstimos da Federal Housing Administration aceitam taxas de dívida-renda de aproximadamente 50%.
Destaques
Embora cada credor defina seus próprios padrões de qualificação, o que geralmente é desejável é uma relação dívida/renda de 36% ou menos e uma relação de despesas de habitação de 28%.
A relação dívida/renda (despesas totais divididas pela receita bruta) é usada na subscrição de empréstimos pessoais, pedidos de cartão de crédito e hipotecas.
O rácio de despesas de habitação (despesas de habitação divididas pelo rendimento bruto) é utilizado na subscrição de hipotecas.
