pontos de desconto

O que são pontos de desconto?

Os pontos de desconto são um tipo de juros ou taxa pré-pagos que os mutuários podem comprar para reduzir o valor dos juros em seus pagamentos mensais subsequentes - gastando mais adiantado para pagar menos depois, na verdade. Os pontos de desconto são dedutíveis.

Entendendo os pontos de desconto

Um tipo de pontos de hipoteca, os pontos de desconto são um custo de fechamento de hipoteca único e inicial que dá ao mutuário acesso a uma taxa de juros com desconto durante a vida útil do empréstimo. Cada ponto de desconto geralmente custa 1% do valor total do empréstimo e cada ponto reduz a taxa de juros do empréstimo em um oitavo a um quarto de por cento.

Por exemplo, em um empréstimo de $ 200.000, cada ponto custaria $ 2.000. Supondo que a taxa de juros da hipoteca seja de 4,5% e cada ponto reduza a taxa de juros em 0,25%, comprar dois pontos custa $ 4.000 e resulta em uma taxa de juros de 4,0%. Dependendo da duração da hipoteca a essa taxa de juros, isso pode resultar em economias significativas ao longo do tempo. Vejamos como os pagamentos se desenrolam em tal empréstimo – assumindo a hipoteca clássica de 30 anos:

TT

Fonte: Banco da América

Quanto maior a vida útil de um empréstimo, mais juros você paga – é assim que o financiamento funciona em geral. Portanto, os pontos são ideais para uma hipoteca de taxa fixa e de longo prazo (20 a 30 anos) que provavelmente não será refinanciada tão cedo.

Como pagar por pontos de hipoteca

Um mutuário que paga pontos de desconto provavelmente terá que arcar com esses custos do próprio bolso. No entanto, existem muitos cenários, principalmente nos mercados imobiliários do comprador, em que um vendedor se oferece para pagar até um determinado valor em dólares dos custos de fechamento. Se outros custos de fechamento, como a taxa de originação do empréstimo e a taxa de seguro do título, não atingirem esse limite, o comprador poderá adicionar pontos de desconto e reduzir efetivamente sua taxa de juros gratuitamente.

Reduzir a taxa de juros de sua hipoteca com pontos de desconto nem sempre exige o pagamento do próprio bolso, principalmente em uma situação de refinanciamento,. na qual o credor pode lançar pontos de desconto, bem como outros custos de fechamento, no novo saldo do empréstimo. Isso evita que o mutuário desempenhe mais dinheiro na mesa de fechamento; é claro, também reduz sua posição patrimonial em sua casa.

Como o Internal Revenue Service (IRS) considera os pontos de desconto como juros de hipoteca pré-pagos, eles geralmente são dedutíveis de impostos durante a vida do empréstimo. Se eles e a compra da casa atenderem a certas condições, poderão ser totalmente dedutíveis para o ano em que foram pagos.

Você pode negociar pontos de hipoteca?

Os pontos estão definitivamente abertos à negociação. O número de pontos que você compra - ou se você compra algum - depende de você. Normalmente, quando os credores estão exibindo as opções de hipoteca para as quais você se qualifica, eles mostram várias taxas diferentes, incluindo aquelas que você pode obter se comprar pontos de desconto.

Estritamente falando, você não está negociando os pontos em si, mas uma taxa de juros mais baixa para a vida útil do empréstimo. Os termos dos pontos - o custo de cada ponto e quanto ele reduz a taxa anual de porcentagem (APR) - são praticamente fixados pela instituição financeira. Mas eles não estão gravados em pedra. Se você pesquisou por aí (sempre é uma boa ideia quando procura uma hipoteca) e pode mostrar a eles um negócio melhor em outro lugar, eles podem igualá-lo - especialmente se você tiver um histórico de crédito forte e parecer um cliente responsável e desejável.

Embora ambos sejam tipos de pontos de hipoteca, não confunda pontos de desconto com pontos de originação. Os pontos de originação são taxas que os credores cobram pela finalização de uma hipoteca – parte dos custos de fechamento de uma compra de casa. Os pontos de originação são essencialmente uma sobretaxa que não está relacionada à taxa de juros e geralmente não são opcionais, negociáveis ou dedutíveis.

Você deve comprar pontos de desconto?

Para os credores, os pontos de desconto têm uma vantagem distinta: eles recebem dinheiro antecipadamente, em vez de ter que esperar pelo dinheiro na forma de pagamentos de juros ao longo do tempo. Isso pode aumentar a liquidez da instituição financeira .

Os mutuários também obtêm benefícios com pontos de desconto – o principal deles são os pagamentos mais baixos ao longo da vida do seu empréstimo. Basicamente, você está pagando alguns juros antecipadamente – no início de sua hipoteca – em troca de uma taxa de juros reduzida no futuro. No entanto, esse benefício se aplica apenas se você planeja manter a hipoteca por tempo suficiente para economizar dinheiro com os pagamentos de juros menores.

Por exemplo, um mutuário que paga $ 4.000 em pontos de desconto para economizar $ 80 por mês em juros precisa manter o empréstimo por 50 meses, ou quatro anos e dois meses, para equilibrar. Se o mutuário achar que pode vender o imóvel ou refinanciar seu empréstimo antes de 50 meses, deve considerar reduzir o que paga em pontos de desconto e cobrar uma taxa de juros um pouco mais alta.

Em geral, quanto mais tempo você planeja possuir a casa, mais esses pontos ajudam você a economizar em juros ao longo da vida do empréstimo. No final das contas, porém, os benefícios dos pontos de desconto dependem da matemática. Se você puder desembolsar alguns milhares a mais antecipadamente, eles poderão resultar em economias de custos significativas a longo prazo, principalmente se a casa precisar de reformas. Ou podem ser um custo desnecessário que o mutuário poderia ter evitado com um planejamento mais estruturado.

##Destaques

Os pontos de desconto são uma forma de juros pré-pagos que os mutuários podem comprar para reduzir a taxa de juros em seus pagamentos mensais subsequentes.
Os pontos de desconto são uma taxa única, paga antecipadamente quando uma hipoteca é contratada pela primeira vez ou durante um refinanciamento.
Cada ponto de desconto geralmente custa 1% do empréstimo total e reduz a taxa de juros do empréstimo em um oitavo a um quarto de por cento.
Os pontos de desconto são uma boa opção se um mutuário pretende manter uma hipoteca por um longo período de tempo, mas são menos úteis se um mutuário pretende vender sua propriedade ou refinanciar antes do vencimento do empréstimo.
Nem sempre os pontos precisam ser pagos do bolso do comprador; às vezes, eles podem ser acumulados no saldo do empréstimo ou pagos pelo vendedor.