Jumbo Kredisi
Jumbo Kredisi Nedir?
Jumbo ipotek olarak da bilinen jumbo kredi, Federal Konut Finansmanı Kurumu (FHFA) tarafından belirlenen limitleri aşan bir finansman türüdür. Geleneksel ipoteklerin aksine, bir jumbo kredi, Fannie Mae veya Freddie Mac tarafından satın alınamaz, garanti edilemez veya menkul kıymetleştirilemez . Son derece rekabetçi yerel emlak piyasalarında lüks mülkleri ve evleri finanse etmek için tasarlanan jumbo ipotekler, benzersiz yüklenim gereklilikleri ve vergi etkileri ile birlikte gelir. Büyük Durgunluğun ardından konut piyasası toparlanmaya devam ettikçe, bu tür ipotekler çekiş kazandı .
Bir jumbo ipotek değeri eyalete ve hatta ilçeye göre değişir. FHFA, farklı alanlar için yıllık olarak uygun kredi limiti büyüklüğünü belirler. 2022 için sınır, ülkenin çoğu için 647.200 dolar olarak belirlendi. Bu, 2021 sınırı olan 548.250$'dan 98.950$'lık bir artıştı. Daha yüksek ev değerlerine sahip ilçeler için temel sınır 970.800 ABD Doları veya 647.200 ABD Dolarının %150'si olarak belirlenmiştir.
FHFA, kredi limiti hesaplamaları için kıta Amerikası dışındaki alanlar için farklı hükümlere sahiptir. Sonuç olarak, 2022 itibariyle Alaska, Guam, Hawaii ve ABD Virjin Adaları'ndaki bir jumbo kredi için temel limit de 970.800 ABD Dolarıdır. Bu miktar aslında daha yüksek ev değerlerine sahip ilçelerde daha da yüksek olabilir.
Jumbo Kredisi Nasıl Çalışır?
Maliyeti yarım milyon dolar veya daha fazla olan bir eve odaklanmışsanız ve bir banka hesabınızda o kadar fazla oturmuyorsanız, muhtemelen bir jumbo ipoteğe ihtiyacınız olacak. Ve bir tane almaya çalışıyorsanız, geleneksel bir kredi için başvuran ev sahiplerinden çok daha sıkı kredi gereksinimleriyle karşı karşıya kalacaksınız. Bunun nedeni, Fannie Mae veya Freddie Mac tarafından herhangi bir garanti bulunmadığından, jumbo kredilerin borç veren için daha fazla kredi riski taşımasıdır . Daha fazla para söz konusu olduğu için daha fazla risk de vardır.
Tıpkı geleneksel ipoteklerde olduğu gibi, bir jumbo için minimum gereksinimler 2008'den bu yana giderek daha katı hale geldi. Onaylanmak için mükemmel bir kredi puanına (700 veya üzeri) ve çok düşük bir borç-gelir (DTI) oranına ihtiyacınız olacak. DTI %43'ün altında ve tercihen %36'ya yakın olmalıdır. Uyumsuz ipotekler olmalarına rağmen , jumbolar yine de Tüketici Mali Koruma Bürosu'nun "nitelikli ipotek" olarak kabul ettiği yönergelere uygun olmalıdır - %43 DTI gibi standart şartlar ve kurallara sahip bir borç verme sistemi.
sabit faizli ipotek seçerseniz muhtemelen çok yüksek olacak olan ödemelerinizi karşılamak için elinizde erişilebilir nakit paranız olduğunu kanıtlamanız gerekecektir . Belirli gelir seviyeleri ve rezervler, toplam kredinin büyüklüğüne bağlıdır, ancak tüm borçluların 30 günlük maaş bordrosu ve iki yıl geriye uzanan W2 vergi formlarına ihtiyacı vardır. Serbest meslek sahibi iseniz, gelir gereksinimleri daha fazladır: İki yıllık vergi beyannamesi ve en az 60 günlük güncel banka hesap özetleri. Borçlunun ayrıca hak kazanabilmesi için kanıtlanabilir likit varlıklara ve ipotek ödemelerinin altı aylık nakit rezervlerine ihtiyacı vardır. Ve tüm başvuru sahipleri, tutulan diğer tüm krediler hakkında uygun belgeleri ve likit olmayan varlıkların (diğer gayrimenkuller gibi) sahipliğini kanıtlamak zorundadır.
Jumbo Kredi Oranları
Jumbo ipotekler, geleneksel ipoteklerden daha yüksek faiz oranları taşırken, son yıllarda fark kapanıyor. Bugün, bir jumbo ipotek için ortalama yıllık yüzde oranı (APR) genellikle geleneksel ipoteklerle eşittir ve bazı durumlarda aslında daha düşüktür. Örneğin, 1 Ocak 2022 itibariyle Wells Fargo, 30 yıllık sabit oranlı bir kredi için %3.360 ve aynı vade için bir jumbo kredi için %3.065 APR tahsil etmiştir.
Devlet destekli işletmeler bunları yönetemese de, jumbo krediler genellikle diğer finansal kurumlar tarafından menkul kıymetleştirilir ; bu menkul kıymetler daha fazla risk taşıdığından, geleneksel menkul kıymetleştirilmiş ipoteklere getiri primi ile işlem görürler. Ancak bu spread,. kredilerin kendi faiz oranları ile düşürülmüştür.
Jumbo Kredisinde Peşinat
Neyse ki, peşinat gereksinimleri aynı zaman diliminde gevşemiştir. Geçmişte, jumbo ipotek kredisi verenler genellikle ev alıcılarının konutun satın alma fiyatının %30'unu (geleneksel ipotekler için %20'ye kıyasla) ödemelerini şart koşuyordu. Şimdi, bu rakam %10'dan %15'e kadar düştü. Herhangi bir ipotekte olduğu gibi, daha yüksek bir peşinat ödemenin çeşitli avantajları olabilir - bunların arasında, %20'nin altındaki peşinat ödemeleri için borç veren özel ipotek sigortasının maliyetinden kaçınmak için.
Kimler Jumbo Kredisi Almalı?
Nihai olarak ne kadar borç alabileceğiniz elbette varlıklarınıza, kredi puanınıza ve satın almak istediğiniz mülkün değerine bağlıdır. Bu ipotekler, yılda 250.000 ila 500.000 ABD Doları arasında kazanan yüksek gelirlilerden oluşan bir kesim için en uygun olarak kabul edilir. Bu segment , henüz zengin olmayan, yüksek gelirlilerin kısaltması olan HENRY olarak bilinir . Temel olarak, bunlar genellikle çok para kazanan, ancak henüz birikmiş milyonlarca ekstra nakit veya başka varlıkları olmayan insanlardır.
HENRY segmentindeki bir kişi, nakit ile pahalı bir yeni ev satın almak için servet biriktirmemiş olsa da, bu tür yüksek gelirli bireyler, genellikle, geleneksel bir ipotek kredisi arayan ortalama bir ev alıcısından daha iyi kredi puanlarına ve daha kapsamlı kredi geçmişlerine sahiptir. daha düşük miktar. Ayrıca daha sağlam kurulmuş emeklilik hesaplarına sahip olma eğilimindedirler. Genellikle düşük gelirlilerden daha uzun bir süre katkıda bulunuyorlar.
Bir jumbo kredide büyük bir vergi indirimi beklemeyin. İpotek faizi kesintisinin üst sınırı, yeni ipotek borcu için 750.000 $ ile sınırlıdır.
varlık yönetimi hizmetlerine ihtiyaç duydukları için kurumların uzun vadeli ürünlere kaydolmayı sevdiği türden bireylerdir . Ayrıca, bir bankanın tek bir 2 milyon dolarlık ipotek yönetmesi, her biri 200.000 dolar değerinde 10 krediden daha pratiktir.
Jumbo Kredisi İçin Özel Hususlar
Sırf bu kredilerden birine hak kazanabilmeniz, bir tane almanız gerektiği anlamına gelmez. Örneğin, size önemli bir vergi indirimi sağlayacağına güveniyorsanız kesinlikle yapmamalısınız.
, herhangi bir yıl için ödediğiniz ipotek faizini , kesintilerinizi detaylandırmanız koşuluyla vergilerinizden düşebileceğinizi biliyorsunuzdur. Ancak, muhtemelen IRS'nin bu kesintiye koyduğu üst sınır hakkında endişelenmenize gerek yoktu - Vergi Kesintileri ve İşler Yasası'nın geçişi ile düşürülen bir üst sınır. 14 Aralık 2017 veya daha önce ipotek alan herkes, eski tavan tutarı olan 1 milyon dolara kadar olan borcun faizini düşebilir. Ancak 14 Aralık 2017'den sonra yapılan ev alımlarında, yalnızca 750.000 ABD Dolarına kadar olan ipotek borcunun faizini düşebilirsiniz. İpoteğiniz daha büyükse, kesintinin tamamını alamazsınız. Örneğin, yılda 80.000$ faiz tahakkuk eden 2 milyon$'lık bir jumbo ipotek almayı planlıyorsanız, ipoteğinizin ilk 750.000$'lık faizi olan sadece 30.000$'ı düşebilirsiniz. Gerçekte, ipotek faizinin yalnızca %37,5'i üzerinden vergi indirimi alırsınız.
Bu, gerçekten neleri karşılayabileceğinizi ve ne tür vergi avantajları alacağınızı görmek için dikkatli bir şekilde ödünç almanız ve sayıları dikkatlice incelemeniz gerektiği anlamına gelir. Aynı vergi faturası nedeniyle eyalet ve yerel vergi kesintisi yılda 10.000 ABD Doları ile sınırlı olduğundan, yüksek oranda vergilendirilmiş bir mülkün sahibi olmanız size daha pahalıya mal olacaktır. Diğer bir strateji: Daha küçük bir uygun kredi ve büyük bir jumbo yerine ikinci bir kredi almanın uzun vadede mali durumunuz için daha iyi olup olmayacağını görmek için şartları karşılaştırın.
Öne Çıkanlar
Onay, mükemmel bir kredi puanı ve çok düşük bir borç-gelir oranı gerektirir.
Ev sahipleri, geleneksel bir krediye başvuranlardan daha sıkı kredi gereksinimlerinden geçmelidir.
Bir jumbo ipotek için ortalama APR genellikle geleneksel ipoteklerle eşittir, peşin ödemeler ise toplam satın alma fiyatının kabaca %10 ila %15'i kadardır.
Jumbo kredi, Federal Konut Finansmanı Kurumu tarafından belirlenen limitleri aşan ve Fannie Mae veya Freddie Mac tarafından satın alınamayan, garanti edilemeyen veya menkul kıymetleştirilemeyen bir finansman türüdür.
