İpotek Destekli Güvenlik (MBS)

İpoteğe dayalı menkul kıymet nedir?

İpoteğe dayalı bir güvenlik (MBS), konut ipoteklerinden faiz ve anaparadan oluşturulan bir tahvil gibidir.

Geleneksel bir tahvilde, bir şirket veya hükümet borç alır ve yatırımcılara tahvil çıkarır. Genellikle tahvillerde faiz ödemeleri yapılır ve ardından anapara vade sonunda geri ödenir. Bununla birlikte, ipoteğe dayalı bir güvenlikle, yatırımcılara yapılan ödemeler, tahvilin temelini oluşturan binlerce ipotekten gelir.

İpoteğe dayalı menkul kıymetler, bankalar, yatırımcılar ve hatta borçluların kendileri de dahil olmak üzere ipotek piyasasındaki oyunculara önemli avantajlar sunar. Ancak, bir MBS'ye yatırım yapmanın artıları ve eksileri vardır.

İpoteğe dayalı menkul kıymetler nasıl çalışır?

İpoteğe dayalı menkul kıymetler, tahvil gibi faiz ödemek için yapılandırılmış veya menkul kıymetleştirilmiş bir grup ipotekten oluşur. MBS'ler, Fannie Mae veya Freddie Mac gibi kurumlar da dahil olmak üzere toplayıcı adı verilen şirketler tarafından oluşturulur. Büyük bankalar da dahil olmak üzere borç verenlerden kredi alırlar ve bunları ipotek destekli bir menkul kıymet olarak yapılandırırlar.

ikincil ipotek piyasası olarak bilinen piyasaya satıyor olma ihtimali yüksek . Burada toplayıcılar, oluşturmak istedikleri güvenlik için doğru türde ipotekleri bularak ve yatırımcılara satarak ipotek alıp satarlar. Bu, bir ipotek kredisini güvence altına aldıktan sonra bir borçlunun ipotek kredisi sağlayıcısının değişmesinin en yaygın nedenidir.

İpoteğe dayalı bir menkul kıymeti, içine binlerce ipotek atılmış dev bir pasta gibi düşünün. MBS'nin yaratıcıları, yatırımcılara talep ettikleri getiri ve riski sağlamak için bu pastayı potansiyel olarak milyonlarca dilime - her biri belki her ipotekten küçük bir parça ile - kesebilir.

Toplayıcılar, ipotek havuzundan çok farklı türde tahvil dilimleri oluşturabilir. Risk ve getiri, ipoteklerin diğer ucundaki borçluların profilleri ile ilişkilidir. Örneğin, konut tarafında, istikrarlı gelir geçmişine ve yüksek kredi puanına sahip istikrarlı kazananlar, ipoteklerinde genellikle, kredi verenlerin daha büyük bir risk olarak gördüğü ve dolayısıyla kredilerinde daha yüksek bir faiz oranına sahip olan borçlulara göre daha düşük bir faiz oranı alırlar. Faiz oranı, ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin getirisini temsil eder ve çoğu durumda ipotek portföyündeki faiz oranı hareketlerine ve temerrüt riskine göre ayarlanır.

İpoteğe dayalı menkul kıymetler, menkul kıymetlerin arkasındaki ipotekler gibi, yatırımcılara genellikle aylık olarak ödeme yapar. Ancak, tahvilin ömrü boyunca faiz ödemeleri aldığınız ve daha sonra anaparanızı iade ettiğiniz tipik bir tahvilin aksine, bir MBS genellikle menkul kıymetin ömrü boyunca hem anaparayı hem de faizi ödeyebilir, bu nedenle toplu ödeme olmayacaktır. MBS'nin hayatının sonu.

İpoteğe dayalı menkul kıymetler ipotek oranlarını nasıl etkiler?

İpoteğe dayalı menkul kıymetlerin maliyeti, konut ipotek oranları üzerinde doğrudan bir etkiye sahiptir. Bunun nedeni, ipotek şirketlerinin piyasa kapalıyken kredi verdiklerinde para kaybetmesidir.

İpoteğe dayalı menkul kıymetlerin fiyatları düştüğünde, ipotek sağlayıcıları genellikle faiz oranlarını artırır. Tersine, ipotek sağlayıcıları, MBS'lerin fiyatı yükseldiğinde faiz oranlarını düşürür.

Peki, ipoteğe dayalı güvenlik maliyetlerinin değişmesine neden olan nedir? İpoteğe dayalı menkul kıymetlerin fiyatını etkileyen çeşitli faktörler vardır ve borç verenler bunu sürekli olarak izlemektedir. Borsa kazançlarından yüksek enerji fiyatlarına ve hatta işsizlik rakamlarına kadar her şey maliyeti etkileme yeteneğine sahiptir.

İpoteğe dayalı menkul kıymetler ve konut piyasası

Peki ipoteğe dayalı menkul kıymetler ipotek sektöründe yer alan oyuncular için neden mantıklı? İpoteğe dayalı menkul kıymetler aslında sektörü daha verimli hale getiriyor, yani her bir tarafın piyasaya erişmesi ve avantajlarından yararlanması daha ucuz:

Borç verenler: Bankalar, kredilerini satarak, yüklenim için ücret oluşturmaya odaklanarak sermayelerini daha verimli kullanmalarını sağlayabilir. Genellikle borçluların, toplayıcılara ipotek satabilmeleri için uygun kredi standartlarını karşılamasını isterler. Ayrıca tutmak istemeyebilecekleri kredileri satarken, tercih ettikleri kredileri de alıkoyabilirler.
Toplayıcılar: Toplayıcılar, ipotekleri MBS'lere paketler ve bunun için ücret alır. Belirli yatırımcılara hitap eden ipoteğe dayalı menkul kıymetler özellikleri verebilirler. İstikrarlı bir uygun kredi arzı, toplayıcıların MBS'leri ucuza yapılandırmasına olanak tanır.
Borçlular: Toplayıcılar çok sayıda uygun kredi talep ettiğinden, bu kredilerin arzını artırır ve ipotek oranlarını düşürür. Böylece, borçlular sermayeye daha fazla erişimden ve daha düşük ipotek oranlarından faydalanabilirler.

Elbette finansmana daha kolay erişim, krediye daha ucuza ulaşabilen tüketicilere daha fazla konut yapıp satabilen konut sektörü için faydalıdır.

Yatırımcılar ipoteğe dayalı menkul kıymetleri de severler, çünkü bu tahviller yatırımcıların, özellikle de büyük kurumsal oyuncuların sahip olmak istedikleri belirli risk maruziyetlerini sunabilir. Bankaların kendileri bile MBS'lere yatırım yapabilir ve risklerini sadece yerel bir piyasadan çeşitlendirebilir.

Borç veren krediyi satabilirken, ipoteğe hizmet etme hakkını da elinde tutabilir, yani aylık ödemeyi toplamak ve genel olarak hesabı yönetmek için küçük bir ücret alır. Bu nedenle, kredi verene ipoteğiniz için her ay ödeme yapmaya devam edebilirsiniz, ancak ipoteğinizin gerçek sahibi, kredinizi içeren ipoteğe dayalı menkul kıymeti elinde bulunduran yatırımcılar olabilir.

İpoteğe dayalı menkul kıymet türleri

İpoteğe dayalı menkul kıymetler, piyasanın taleplerine bağlı olarak birçok özelliğe sahip olabilir. MBS'lerin yaratıcıları, ipotek havuzlarını 10, 15 veya 30 yıl boyunca sürebilecek nakit akışı akışları olarak düşünürler - tipik ipotek süresi. Ancak tahvilin altında yatan krediler yeniden finanse edilebilir ve yatırımcılara anaparaları geri ödenir ve zamanla nakit akışını kaybeder.

İpoteğin özelliklerini bir risk ve nakit akışı akışı olarak düşünerek, toplayıcılar belirli risk seviyelerine veya diğer özelliklere sahip tahviller oluşturabilirler. Bu menkul kıymetler hem ev ipoteğine (konut ipoteğine dayalı menkul kıymetler) hem de ticari mülk üzerindeki işletmelere verilen kredilere (ticari ipoteğe dayalı menkul kıymetler) dayanabilir.

Yapılarına ve karmaşıklıklarına göre farklı ipoteğe dayalı menkul kıymet türleri vardır:

Doğrudan geçişli menkul kıymetler

Bu tür ipoteğe dayalı güvenlikte, bir güven birçok ipotek tutar ve sahip oldukları menkul kıymetlerin payına bağlı olarak çeşitli yatırımcılarına ipotek ödemeleri tahsis eder. Bu yapı nispeten basittir.

Teminatlı ipotek yükümlülüğü (CMO)

Bu tür MBS, sahip olduğu ipoteklerle desteklenen yasal bir yapıdır, ancak bir bükülmesi vardır. Pasta metaforunu tekrar düşünün. Belirli bir ipotek havuzundan, bir CMO, farklı risk ve getirilere sahip farklı menkul kıymet sınıfları oluşturabilir. Örneğin, diğer tahvil sınıflarından önce ödenen güvenli bir tahvil sınıfı oluşturabilir. Son ve en riskli sınıf, ancak diğer tüm sınıflar ödemelerini alırsa ödenir.

Soyulmuş ipoteğe dayalı menkul kıymetler (SMBS)

Bu tür bir güvenlik temel olarak ipotek ödemesini anapara geri ödemesi ve faiz ödemesi olmak üzere iki kısma ayırır. Yatırımcılar daha sonra anaparayı ödeyen menkul kıymeti (başlangıçta daha az ödeyen ancak büyüyen) veya faiz ödeyen (daha fazla ödeyen ancak zamanla azalan) satın alabilirler.

Bu yapılar, yatırımcıların belirli riskler ve ödüller ile ipoteğe dayalı menkul kıymetlere yatırım yapmalarını sağlar. Örneğin, bir yatırımcı nispeten güvenli bir CMO dilimi satın alabilir ve geri ödeme şansı yüksek olabilir, ancak daha düşük bir toplam getiri pahasına.

MBS'lere yatırım yapmanın artıları ve eksileri

Her türlü yatırımda olduğu gibi, artıları ve eksileri vardır ve hiçbir yatırım risksiz değildir.

###profesyoneller

Sabit bir faiz oranı ödeyin
Tipik olarak ABD devlet tahvillerinden daha yüksek getiriye sahiptir
Şirket tahvilleri gibi diğer yüksek getirili sabit getirili menkul kıymetlerden hisse senetleriyle daha az ilişkili

###Eksileri

Bir borçlu kredi faizini ve anaparasını ödeyemezse, yatırımcı sonunda para kaybedecektir.
Borçlu, kredisini yeniden finanse edebilir veya kredisini beklenenden daha hızlı ödeyebilir, bu da getirileri olumsuz etkileyebilir.
Daha yüksek faiz oranı riski, çünkü MBS'lerin maliyeti, faiz oranları yükselir yükselmez düşebilir

İpoteğe dayalı menkul kıymetlerin tarihi

İlk modern gün ipoteğe dayalı menkul kıymet, 1970 yılında Ginnie Mae olarak bilinen Hükümet Ulusal İpotek Derneği tarafından çıkarıldı. Bu ipoteğe dayalı menkul kıymetler aslında ABD hükümeti tarafından destekleniyordu ve düşük faiz oranları nedeniyle cazipti.

Ginnie Mae, daha sonra daha fazla ev kredisi satın almak ve uygun fiyatlı konutları genişletmek için kullanılan ekstra fonları getirmek amacıyla ipoteğe dayalı menkul kıymetler sağlamaya başladı. Kısa bir süre sonra, federal konut ajansları Fannie Mae ve Freddie Mac de MBS sürümlerini sunmaya başladı.

İlk özel MBS, şu anda feshedilmiş yatırım grubu Salomon Brothers'ın Lew Ranieri'nin hükümet yerine ipotek sağlayıcıları tarafından desteklenen ilk konut MBS'sini geliştirdiği 1977 yılına kadar verilmedi. Ranieri'nin MBS'leri, getirileri daha hızlı görebilen yatırımcılar için cazip olan 5 ve 10 yıllık tahvillerde teklif edildi.

Yıllar içinde, ipoteğe dayalı menkul kıymetler önemli ölçüde gelişti ve büyüdü. Kasım 2021 itibariyle, finans kuruluşları ipoteğe dayalı menkul kıymetlerde 293,5 milyar dolar ihraç etti.

İpoteğe dayalı menkul kıymetler bugün

İpoteğe dayalı menkul kıymetler, 2008 ve 2009 yıllarında küresel mali krizin merkezinde yer alırken, gerçek ihtiyaçlara hizmet ettikleri ve ipotek ve konut sektörlerindeki oyunculara somut faydalar sağladıkları için bugün ekonominin önemli bir parçası olmaya devam ediyorlar.

sadece ipoteklerin menkul kıymetleştirilmesi yatırımcılar, borç verenler ve borç alanlar için artan likidite sağlamakla kalmaz; aynı zamanda ABD'deki ekonomik büyümenin en büyük motorlarından biri olan konut piyasasını desteklemek için bir yol sunar. Güçlü bir konut piyasası genellikle güçlü bir ekonomiyi destekler ve birçok işçinin istihdam edilmesine yardımcı olur.

Sonuç olarak

Günlük yaşamınızda ipoteğe dayalı bir güvenlikle uğraşmasanız da, bunlar finansal sistemin çalışmasını sağlayan ve borç alanların sermayeye daha ucuza erişmesine yardımcı olan makinelerin bir parçasıdır. MBS piyasasının uygun bir krediye nasıl hak kazanılacağı ve kimin ve ne kadar para alacağı üzerinde güçlü bir etkiye sahip olduğunu anlamak faydalı olabilir.

##Öne çıkanlar

İpoteğe dayalı menkul kıymetler (MBS), bir bankayı ev alıcısı ile yatırım endüstrisi arasında bir aracıya dönüştürür.
Yatırımcı için bir MBS, onu destekleyen ipotek kredileri kadar güvenlidir.
Banka kredileri yönetir ve daha sonra bir tür teminatlı tahvil olarak yatırımcılara MBS olarak paketlenmek üzere indirimli olarak satar.

##SSS

İpoteğe Dayalı Menkul Kıymet (MBS) Türleri Nelerdir?

İki yaygın MBS türü vardır: doğrudan geçişler ve teminatlandırılmış ipotek yükümlülükleri (CMO'lar). Geçişler, ipotek ödemelerinin toplandığı ve yatırımcılara aktarıldığı tröstler olarak yapılandırılmıştır. Genellikle beş, 15 veya 30 yıllık vadeler belirtmişlerdir. CMO'lar, dilimler veya dilimler olarak bilinen birden çok menkul kıymet havuzundan oluşur. Dilimlere, yatırımcılara iade edilen oranları belirleyen kredi notları verilir.

MBS ve Banka Arasındaki İlişki Nedir?

Esasen, ipoteğe dayalı güvenlik, bankayı ev alıcısı ile yatırım endüstrisi arasında bir aracıya dönüştürür. Bir banka müşterilerine ipotek verebilir ve ardından bunları bir MBS'ye dahil edilmek üzere indirimli olarak satabilir. Banka, satışı bilançosuna bir artı olarak kaydeder ve ev satın alan kişi yolun aşağısında temerrüde düşerse hiçbir şey kaybetmez. Bu süreç, herkes yapması gerekeni yaptığı sürece ilgili herkes için işe yarar. Yani, banka ipotek vermek için makul standartları korur; ev sahibi zamanında ödeme yapmaya devam ediyor ve MBS'yi inceleyen kredi derecelendirme kuruluşları durum tespiti yapıyor.

Varlık Destekli Güvenlik (ABS) Nedir?

Varlığa dayalı menkul kıymetler (ABS), genellikle krediler, kiralamalar, kredi kartı bakiyeleri veya alacaklar gibi borçtan nakit akışı oluşturan bir varlık havuzu tarafından teminatlandırılan bir tür finansal yatırımdır. Vadeye kadar belirli bir süre için sabit bir oranda gelir ödeyen bir tahvil veya bono şeklini alır. İhraççılar için ABS'ler, borç verme veya diğer yatırım amaçları için kullanılabilecek nakit toplamalarına izin verir.