Federal Konut İdaresi (FHA)
Federal Konut İdaresi (FHA) Kredisi Nedir?
Federal Konut İdaresi (FHA) kredisi, hükümet tarafından sigortalanan ve bir banka veya kurum tarafından onaylanan başka bir borç veren tarafından verilen bir ev ipoteğidir. FHA kredileri, birçok geleneksel krediden daha düşük bir asgari peşinat gerektirir ve başvuru sahiplerinin genellikle gerekenden daha düşük kredi puanları olabilir.
FHA kredisi, düşük ve orta gelirli ailelerin ev sahibi olmalarına yardımcı olmak için tasarlanmıştır. Özellikle ilk kez ev satın alanlar arasında popülerdirler.
Federal Konut İdaresi (FHA) Kredisini Anlama
Kredi notunuz en az 580 ise 2022 yılı itibari ile FHA kredisi ile ev değerinin %96,5'ine kadar kredi kullanabilirsiniz. Yani gerekli peşinat sadece %3,5'tir.
Kredi puanınız 500 ile 579 arasındaysa, %10 peşinat ödeyebildiğiniz sürece FHA kredisi alabilirsiniz.
FHA kredileri ile, peşinat tasarruflardan, bir aile üyesinden mali bir hediyeden veya peşinat yardımı için bir hibeden gelebilir.
Bankanın FHA Kredisindeki Rolü
FHA aslında kimseye ipotek için borç para vermez. Kredi, FHA tarafından onaylanan bir banka veya başka bir finans kurumu tarafından verilir.
FHA krediyi garanti eder. Bu, banka temerrüt riskini üstlenmediğinden banka onayı almayı kolaylaştırır. Bazı insanlar bu nedenle FHA sigortalı kredi olarak adlandırır.
FHA kredisine hak kazanan borçluların , prim ödemeleri FHA'ya gidecek şekilde ipotek sigortası satın almaları gerekmektedir.
FHA Kredisinin Tarihçesi
Büyük Buhran sırasında FHA'yı kurdu . O zamanlar konut sektörünün başı beladaydı: Temerrüt ve haciz oranları fırlamıştı, %50 peşinat ödemeleri yaygın olarak gerekliydi ve ipotek koşulları sıradan ücretlilerin karşılaması imkansızdı. Sonuç olarak, ABD öncelikle bir kiracılar ülkesiydi ve her 10 haneden sadece biri kendi evine sahipti.
Hükümet, borç verenlerin riskini azaltmak ve borç alanların ev kredilerine hak kazanmasını kolaylaştırmak için FHA'yı oluşturdu.
St. Petersburg Federal Rezerv Bankası'nın araştırmasına göre, ABD'deki ev sahibi olma oranı istikrarlı bir şekilde artarak 2004'te tüm zamanların en yüksek seviyesi olan %69,2'ye ulaştı. Louis. 2021 yılının üçüncü çeyreğinde ise oran %65,4 olarak gerçekleşti.
Temelde düşük gelirli borçlular için tasarlanmış olsa da, FHA kredileri, geleneksel ipotekleri karşılayabilenler de dahil olmak üzere herkese açıktır.
Federal Konut İdaresi (FHA) Kredi Türleri
Geleneksel ipoteklere ek olarak, FHA birkaç başka ev kredisi türü sunmaktadır.
Ev Sermayesi Dönüşüm İpoteği (HECM)
Bu, 62 yaş ve üstü yaşlıların evlerinin tapusunu korurken evlerindeki öz sermayeyi nakde çevirmelerine yardımcı olan bir ters ipotek programıdır. Ev sahibi, fonları aylık sabit bir miktarda, bir kredi limiti veya her ikisinin bir kombinasyonu ile çekebilir.
FHA 203(k) İyileştirme Kredisi
Bu kredi, belirli onarım ve yenileme maliyetlerini ödünç alınan miktara dahil eder. Sabitleyici bir üst satın almak ve evlerine biraz ter dökmek isteyenler için harika.
FHA Enerji Verimli Mortgage
Bu program, FHA 203(k) iyileştirme kredisi programına benzer, ancak yeni yalıtım veya güneş veya rüzgar enerjisi sistemleri gibi faturalarınızı düşürebilecek yükseltmelere odaklanmıştır.
Bölüm 245(a)
Bu program, gelirlerinin artmasını bekleyen borçlular için çalışır. Dereceli Ödeme İpoteği (GPM), zamanla kademeli olarak artan daha düşük aylık ödemelerle başlar. The Growing Equity Mortgage (GEM) aylık ana para ödemelerinde planlı artışlar yaptı . Her ikisi de daha kısa kredi vadeleri vaat ediyor.
TTT
Kaynak: ABD Konut ve Kentsel Gelişim Bakanlığı
FHA Kredi Gereksinimleri
Borç vereniniz, geçerli bir Sosyal Güvenlik numaranız olup olmadığını, ABD'de yasal olarak ikamet ettiğinizi ve yasal yaşta olduğunuzu (eyalet yasalarınıza göre) kontrol ederek başlayarak, herhangi bir ipotek başvuru sahibi gibi FHA kredisi için niteliklerinizi değerlendirecektir. .
FHA kredi kriterleri, bazı yönlerden bir bankanın kredi kriterlerinden daha az katıdır. Ancak, bazı daha katı gereksinimler vardır.
FHA garantili bir kredi olsun ya da olmasın, bir ipotek için başvurduğunuzda mali geçmişiniz incelenecektir.
Kredi Puanları ve Ön Ödemeler
FICO puanı için "çok kötü" aralıktadır .
Kredi puanınız 500 ile 579 arasındaysa, %10 peşinat ödeyebileceğinizi varsayarak bir FHA kredisi alabilirsiniz. Bu arada, kredi notunuz 580 ve üzeri ise %3,5 peşinatla FHA kredisi alabilirsiniz.
geleneksel bir ipotek almaya hak kazanabilmeleri için genellikle en az 620 kredi puanına ihtiyaçları vardır . Bankaların talep ettiği peşinat, başvurduğunuz tarihte kredi vermeye ne kadar istekli olduklarına bağlı olarak %3 ile %20 arasında değişmektedir.
Genel bir kural olarak, kredi puanınız ve peşinatınız ne kadar düşükse, ipoteğinize ödeyeceğiniz faiz oranı o kadar yüksek olur.
Borçları Onurlandırmanın Tarihi
Bir borç veren, son iki yıldaki çalışma geçmişinize ve kamu hizmeti ve kira ödemeleri gibi faturalar için ödeme geçmişinize bakacaktır.
Federal öğrenci kredisi ödemelerinde veya gelir vergisi ödemelerinde geride kalan kişiler , tatmin edici bir geri ödeme planını kabul etmedikçe reddedilecektir. İflas veya haciz geçmişi de sorunlu olabilir.
iflas veya haciz yaşamasının üzerinden en az iki veya üç yıl geçmiş olmalıdır . Ancak, borçlunun iyi krediyi yeniden tesis etmek ve mali işlerini düzene sokmak için çalıştığını göstermesi halinde istisnalar yapılabilir.
Sürekli İstihdamın Kanıtı
İpotekler geri ödenmelidir ve FHA onaylı borç veren, başvuranın bunu başarabileceğine dair güvence isteyecektir. Borçlunun taahhütlerini yerine getirip getiremeyeceğini belirlemenin anahtarı, yakın zamanda ve istikrarlı istihdamın kanıtıdır.
Bu, vergi beyannameleri ve cari yıldan bugüne bilanço ve kar-zarar tablosu ile belgelenebilir.
Serbest meslek sahibi olmadan önceki iki yıl içinde aynı veya ilgili bir meslekte sağlam bir iş ve gelir geçmişiniz varsa, iki yıldan az ancak bir yıldan uzun süredir serbest meslek sahibi iseniz, yine de hak kazanabilirsiniz.
Yeterli Gelir
İpotek ödemeniz, HOA ücretleriniz,. emlak vergileriniz, ipotek sigortanız ve ev sahibi sigortanız brüt gelirinizin %31'inden az olmalıdır. Bankalar buna ön uç oranı diyor.
Bu arada, ipotek ödemeniz ve diğer tüm aylık tüketici borçlarından oluşan arka plan oranınız, brüt gelirinizin %43'ünden az olmalıdır.
TTT
Kaynak: ABD Konut ve Kentsel Gelişim Bakanlığı
FHA Mortgage Sigorta Primleri (MIP'ler)
Bir FHA kredisi, iki tür ipotek sigortası primi (MIP) ödemenizi gerektirir - bir peşin MIP ve aylık olarak ödenen yıllık bir MIP. 2022'de peşin MIP, temel kredi tutarının %1,75'ine eşittir.
Kapanış anında ön ödemeli MIP'yi ödeyebilir veya krediye aktarabilirsiniz. Örneğin, 350.000 ABD Doları tutarında bir ev kredisi çıkardıysanız, %1.75 x 350.000 ABD Doları = 6.125 ABD Doları tutarında önceden bir MIP ödersiniz.
, ABD Hazine Bakanlığı'nın yönettiği bir emanet hesabına yatırılır . Kredinizi temerrüde düşürürseniz, fonlar ipotek geri ödemesine gidecektir.
Adına rağmen, borçlular her ay yıllık MIP ödemeleri yapmakta olup, ödemeler baz kredi tutarının %0,45'i ile %1,05'i arasında değişmektedir. Ödeme tutarları, kredi tutarına, kredinin uzunluğuna ve orijinal kredi/değer (LTV) oranına bağlı olarak farklılık gösterir.
Yıllık MIP'nizin %0,85 olduğunu varsayalım. Bu durumda, 350.000$'lık bir kredi, yıllık %0.85 x 350.000$ = 2.975$ (veya aylık 247.92$) MIP ödemeleriyle sonuçlanacaktır. Bu aylık primler, bir defaya mahsus peşin MIP ödemesine ek olarak ödenir. Kredinin ve LTV'nin uzunluğuna bağlı olarak, 11 yıl veya kredinin ömrü boyunca yıllık MIP ödemeleri yapacaksınız.
Prim olarak ödediğiniz tutar için vergi indirimi alabilirsiniz. Bunu yapmak için, standart kesintiyi almak yerine, kesintilerinizi sıralamanız gerekir.
TTT
Kaynak: ABD Konut ve Kentsel Gelişim Bakanlığı
FHA Kredisine Uygun Evler
Genellikle, finanse edilen mülk asıl ikametgahınız olmalı ve sahibi tarafından işgal edilmiş olmalıdır. Başka bir deyişle, FHA kredi programı yatırım veya kiralık mülkler için tasarlanmamıştır.
FHA onaylı kınamak projeleri içindeki müstakil ve yarı müstakil evler, şehir evleri, sıra evler ve apartman dairelerinin tümü FHA finansmanı için uygundur.
değerlendirmesine ihtiyacınız var ve ev belirli minimum standartları karşılamalıdır. Ev bu standartları karşılamıyorsa ve satıcı gerekli onarımları kabul etmezse, onarımlar için kapanışta ödeme yapmanız gerekir. (Bu durumda, onarımlar yapılıncaya kadar fonlar emanette tutulur.)
Federal Konut İdaresi (FHA) Kredi Limitleri
FHA kredilerinin ne kadar ödünç alabileceğiniz konusunda sınırları vardır. Bunlar, normal FHA kredisinden daha düşük bir limite sahip olan düşük maliyetli alanlar ("tavan" olarak anılır) ve daha yüksek bir rakama sahip olan yüksek maliyetli alanlar ("tavan" olarak anılır) ile bölgeye göre belirlenir.
Alaska, Hawaii, Guam ve ABD Virjin Adaları gibi çok yüksek inşaat maliyetlerinin sınırları daha da yükselttiği "özel istisna" bölgeler vardır.
Başka yerlerde sınır, ABD Konut ve Kentsel Gelişim Departmanı (HUD) tarafından belirlendiği üzere, ilçe için medyan ev fiyatının %115'i olarak belirlenmiştir.
Aşağıdaki tablo, 2022 kredi limitlerini listeler:
TTT
ABD Konut ve Kentsel Gelişim Bakanlığı
Federal Konut İdaresi (FHA) Kredi Yardımı
Bir FHA kredisi aldığınızda, gelir kaybı veya yaşam giderlerinde artış gibi meşru bir mali sıkıntı yaşadıysanız, kredi yardımı almaya hak kazanabilirsiniz. Örneğin FHA Evde Uygun Fiyatlı Değişiklik Programı (HAMP), aylık ipotek ödemenizi kalıcı olarak uygun bir düzeye indirebilir.
Programa tam katılımcı olmak için, daha düşük, değiştirilmiş tutarda zamanında üç planlı ödeme yaptığınız bir deneme ödeme planını başarıyla tamamlamanız gerekir.
Alt çizgi
FHA kredisi, bankaların aksi takdirde muhtemelen reddedeceği insanlar için ev sahipliğine giden bir yoldur. Peşinat için çok az nakitleri olabilir veya yıldızların altında bir kredi notu olabilir. Bankanın parasını geri alacağına dair hükümet garantisi olmadan hak kazanamayabilirler.
Bununla birlikte, önemli bir peşinat ödeyebilecek olanlar, geleneksel bir ipotek ile gitmekten daha iyi olabilir. Aylık ipotek sigortası ödemesinden kaçınabilir ve kredide daha düşük bir faiz oranı elde edebilirler.
FHA kredileri, fiyat yelpazesinin üst ucunda alışveriş yapan potansiyel ev sahiplerine yardımcı olmak için oluşturulmamıştır. Bunun yerine, FHA kredi programı, düşük ve orta gelirli ev alıcılarını, özellikle de peşinat için sınırlı nakde sahip olanları desteklemek için oluşturuldu.
##Öne çıkanlar
Federal hükümet, FHA kredilerini sigortalar.
Sigortalı oldukları için, bankalar nispeten düşük kredi notu olan ve satın almak için az para harcayan ev alıcılarına borç para vermeye daha isteklidir.
İlk kez ev alacaklar, FHA kredisinin en uygun ipotek seçeneği olduğunu görebilirler.
##SSS
FHA Mortgage Sigortamdan Nasıl Kurtulabilirim?
FHA ipotek sigortası, kredinin süresine bağlı olarak kredinin ömrü boyunca veya 11 yıl sürer. FHA krediniz daha sonra tam olarak ödenecektir. Evde en az %20 hisseye sahip olduğunuzu varsayarsak, artık ipotek sigortası yaptırmanız gerekmez.
FHA Kredisine Nasıl Başvurabilirim?
Doğrudan banka veya seçtiğiniz diğer borç veren ile FHA kredisine başvurursunuz. Çoğu banka ve ipotek kredisi veren kuruluş, FHA kredileri için onaylanmıştır.Seçtiğiniz kredi kuruluşu ile bir FHA kredisinin ön onayına başvurabilirsiniz. Borç veren, bir veya iki gün içinde bir ön onay vermek (veya reddetmek) için yeterli mali bilgiyi toplayacaktır. Bu size kendinizi hiçbir şeye adamadan ne kadar borç alabileceğiniz konusunda bir fikir verecektir. Yukarıdakilerin tümü herhangi bir ipotek başvurusu için geçerlidir. Bir FHA kredisi istiyorsanız, bunu önceden söylemelisiniz.
Bir FHA Kredisinden Alabileceğiniz Maksimum Tutar Nedir?
Bu, nerede yaşadığınıza ve krediyi geri ödeme kabiliyetinize bağlıdır. Ödünç alabileceğiniz maksimum miktar, mali durumunuza bağlı olacaktır. Herkesin FHA'dan ödünç alabileceği maksimum miktar bölgeye göre değişir. 2022'de, daha düşük maliyetli bir bölgede tek birimlik bir mülk için kredi limitleri 420.680 ABD Doları arasında değişmektedir. ülkenin en pahalı şehirlerinde dört üniteli bir ev için 2.800.900 dolara kadar.
FHA Mortgage Sigortasının Maliyeti Ne Kadardır?
FHA kredileri, hem ipoteğe çevrilebilecek bir ön prim ücretini hem de ipotek ödemenize eklenen ve doğrudan FHA'ya giden aylık bir ücreti içerir. - Peşin alınan ücret, kredi tutarının %1,75'idir.- Aylık ücret, evin değerine bağlıdır.Maliyetleri tahmin etmek için, sayıları bir FHA Kredi Hesaplayıcısına takın. Örneğin, 250.000 $ değerinde bir ev için %3.955 faiz oranıyla 30 yıllık bir FHA kredisinin aylık 1.166 $ kredi ödemesi artı 174 $ aylık ipotek sigortası ödemesi olacağını gösterecektir. Borç verenlerin çoğu, krediye %20'den daha az indirim yapıyorlarsa, borçluların ipotek sigortası olmasını şart koşar. Borçlu, %20'lik mülkiyete ulaşacak kadar krediyi ödediğinde, sigorta iptal edilebilir.
