رسوم الضمان
ما هي رسوم الضمان؟
يشير مصطلح رسوم الضمان إلى مبلغ المال الذي يدفعه المالك لمصدر الورقة المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS). تساعد هذه الرسوم المُصدر على دفع التكاليف الإدارية والمصاريف المتعلقة بالأمن ، كما تقلل من أي خطر أو خسارة قد تنشأ إذا كان أي من الرهون العقارية تدعم التخلف عن السداد الأمني. تُسمى أيضًا رسوم الضمان ، وتشير أيضًا إلى الرسوم التي يدفعها الرهن للضامن مقابل الخدمات المقدمة.
فهم رسوم الضمان
يتقاضى مصدرو مزودي خدمات الأمن المدعوم بالرهن العقاري (MBS) مثل Freddie Mac و Ginnie Mae و Fannie Mae رسوم ضمان من المقرضين لإنشاء الأصول وخدمتها والإبلاغ عنها ، بالإضافة إلى الضمان الذي سيكمله المزود لتقديمه. التأكد من سداد أصل الدين والفائدة حتى في حالة تعثر المقترضين. في حين أن الرسوم عادة ما تكون نسبة مئوية معينة من قيمة الأصل ، قد يتقاضى المصدر أيضًا مبلغًا ثابتًا. ضمان الدفع هذا هو المكون الرئيسي لرسوم الضمان.
يساعد مقدمو الخدمات مثل Fannie و Freddie و Ginnie البنوك عن طريق شراء الرهون العقارية من شركات الرهن العقاري والبنوك التجارية والاتحادات الائتمانية والمجمعين وما إلى ذلك. في معظم الحالات ، تدفع هذه الشركات التي ترعاها الحكومة (GSEs) مقابل هذه الرهون العقارية من خلال إعادتها إلى المنشئين في شكل MBS المورقة التي يمكن للمستلم بعد ذلك أن يختار بيعها أو الاحتفاظ بها. إن رسوم الضمان المضمنة في MBS هي مصدر الإيرادات لمزود MBS وهي كافية بشكل مثالي عبر جميع المنتجات لتغطية حالات التخلف عن سداد الرهن العقاري الفردي.
تتكون رسوم الضمان بشكل أساسي من ضمان الائتمان الذي تقدمه للمالك النهائي لـ MBS ، ولكنها تغطي أيضًا تكاليف إدارة وإدارة مجمعات الرهن العقاري المورقة ، وتقديم تقارير عن MBS للمستثمرين ولجنة الأوراق المالية والبورصات (SEC) ، ومهام المكتب الخلفي الأخرى.
على الرغم من أن هذه الرسوم يشار إليها غالبًا على أنها نوع من التأمين للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ، إلا أنها تغطي أيضًا خدمات أخرى على النحو المذكور. على سبيل المثال ، قد يفرض البنك رسومًا عامة على حامل السند أو الأصل من أجل تقديم ضمان. يمكنهم أيضًا فرض رسوم ضمان كجزء من سعر الفائدة على الرهن العقاري. على عكس الرسوم الأخرى المقدمة - رسوم المستندات والتأسيس - يتم فرض هذه الرسوم طوال مدة القرض بالكامل.
قد يفرض المقرضون رسوم ضمان كجزء من سعر الفائدة على الرهن العقاري.
إعتبارات خاصة
يتم تحديد رسوم الضمان على الجدارة الائتمانية وحجم مجمع الرهن العقاري الأساسي. قبل انهيار الرهن العقاري والأزمة المالية ، كانت رسوم الضمان عبارة عن خصم صغير من 15 إلى 25 نقطة أساس. في مقابل هذه الرسوم الصغيرة ، تلقى منشئ الرهن العقاري أصلًا قابلاً للبيع مع تصفية القرض من الدفاتر لتحرير المزيد من الائتمان. كانت هذه صفقة ممتازة للمقرضين ، حيث اعتمد مقدمو MBS على المعلومات من منشئي القروض لتحديد رسوم الضمان. انتهزت البنوك الفرصة لتخطي حدود من يمكن منحه رهنًا عقاريًا بشكل معقول ، مما أدى إلى قروض NINJA وتشويه السوق بشكل عام. لسوء الحظ ، لم يتم تعديل رسوم الضمان لتعكس هذا الواقع ، مما أدى إلى انهيار هائل للرهن العقاري حيث اضطرت الحكومة الأمريكية في نهاية المطاف إلى إنقاذ مزودي MBS نظرًا لأن رسوم الضمان الخاصة بهم غير كافية لتغطية المسؤولية الحقيقية.
شهدت رسوم الضمان زيادة حادة منذ الأزمة المالية والركود العظيم. مقارنة بمتوسطات ما قبل الانهيار من 15 إلى 25 نقطة أساس ، فإن متوسط ما بعد الانهيار أكثر من الضعف. تقدم الوكالة الفيدرالية للإسكان والتمويل (FHFA) تحليلًا سنويًا لرسوم الضمان التي يتقاضاها فريدي وفاني. أفادت FHFA عن متوسط رسوم ضمان تبلغ 58 نقطة أساس على قرض رهن عقاري ذو معدل ثابت لمدة 30 عامًا تم إصداره في عام 2019. على الرغم من أن رسوم الضمان عمومًا لا تحظى باهتمام كبير خارج مجموعات الضغط في صناعة الرهن العقاري ، فقد كانت هناك محاولات سياسية للقيام بما يلي- زيادات مجلس الإدارة بمقدار 10 نقاط أساس إضافية من خلال FHFA لتقليل المخاطر المستقبلية لدافعي الضرائب الأمريكيين. تم تعليق هذه الزيادات المقترحة قبل التنفيذ.
يسلط الضوء
تساعد هذه الرسوم المُصدر على دفع التكاليف الإدارية والمصروفات الأخرى ، كما تقلل من المخاطر واحتمالية الخسارة في حالة التخلف عن سداد الرهون العقارية الأساسية.
يتقاضى ضامنون آخرون رسوم G مقابل الخدمات المقدمة.
رسم الضمان هو مبلغ يدفع لمصدر الورقة المالية المضمونة برهن.
قد تكون الرسوم نسبة مئوية من قيمة الأصل أو مبلغًا ثابتًا.
