Takuumaksut
Mitä ovat takuumaksut?
Takuumaksulla tarkoitetaan rahasummaa, jonka haltija maksaa kiinnitysvakuudellisen arvopaperin (MBS) liikkeeseenlaskijalle. Tämä maksu auttaa liikkeeseenlaskijaa maksamaan hallinnolliset kulut ja arvopaperiin liittyvät kulut sekä pienentää mahdollisia riskejä tai menetyksiä, joita voi syntyä, jos jokin arvopapereita tukevista kiinnityksistä laiminlyö. Takauspalkkiot, joita kutsutaan myös g-maksuiksi, viittaavat myös maksuihin, jotka kiinnittäjä maksaa takaajalle suoritetuista palveluista.
Takuumaksujen ymmärtäminen
Asuntolainavakuudellisten arvopapereiden (MBS) liikkeeseenlaskijat, kuten Freddie Mac,. Ginnie Mae ja Fannie Mae, veloittavat lainanantajilta takuumaksuja omaisuuden luomisesta, huollosta ja raportoinnista sekä takuusta, että tarjoaja täydentää sitä saadakseen varma, että pääoma ja korot maksetaan, vaikka lainanottaja laiminlyö. Vaikka palkkio on yleensä tietty prosenttiosuus omaisuuden arvosta, liikkeeseenlaskija voi veloittaa myös kiinteän summan. Tämä maksutakuu on takuumaksujen pääosa.
Palveluntarjoajat, kuten Fannie, Freddie ja Ginnie, auttavat pankkeja ostamalla asuntolainoja asuntolainayhtiöiltä, liikepankeilta, luotto-osuuskunnilta,. yhdistäjiltä ja niin edelleen. Useimmissa tapauksissa nämä valtion tukemat yritykset (GSE) maksavat näistä asuntolainoista palauttamalla ne lainanantajalle arvopaperistetun MBS:n muodossa, jonka vastaanottaja voi sitten myydä tai pitää. MBS:ään sisäänrakennettu takuumaksu on MBS-palveluntarjoajan tulontuottaja, ja se riittää ihanteellisesti kaikissa tuotteissa kattamaan yksittäiset asuntolainahäiriöt.
Takauspalkkiot koostuvat ensisijaisesti luottotakuusta, jonka ne antavat MBS:n lopulliselle omistajalle, mutta ne kattavat myös arvopaperistettujen kiinnityspoolien hallinnoinnista ja hallinnoinnista aiheutuvat kulut, MBS:n raportoinnista sijoittajille ja Securities and Exchange Commissionille (SEC) ja muut taustatyötehtävät.
Vaikka näitä maksuja kutsutaan usein eräänlaisena asuntolainavakuudellisten arvopapereiden vakuutukseksi, ne kattavat myös muut mainitut palvelut. Pankki voi esimerkiksi veloittaa velkakirjan tai omaisuuserän haltijalta g-palkkion takauksen antamisesta. He voivat myös periä takuumaksuja osana asuntolainan korkoa. Toisin kuin muut ennakkomaksut – asiakirja- ja lähdemaksut – nämä maksut peritään koko laina-ajan.
Lainanantajat voivat periä takuumaksuja osana asuntolainan korkoa.
Erityisiä huomioita
Takauspalkkiot määräytyvät taustalla olevan asuntolainapoolin luottokelpoisuuden ja koon mukaan. Ennen asuntolainojen romahdusta ja finanssikriisiä takauspalkkiot olivat pieni 15-25 peruspisteen vähennys. Vastineeksi tästä pienestä maksusta asuntolainan alullepanija sai myytävän omaisuuden samalla, kun hän selvitti lainan kirjanpidosta vapauttaakseen lisää luottoa. Tämä oli erinomainen sopimus lainanantajille, sillä MBS-palveluntarjoajat luottivat lainanantajalta saatujen tietojen perusteella takuumaksut. Pankit käyttivät tilaisuutta hyväkseen muuttaakseen rajoja sille, kenelle voidaan kohtuudella myöntää asuntolaina, mikä johti NINJA-lainoihin ja markkinoiden yleiseen vääristymiseen. Valitettavasti takuumaksuja ei mukautettu vastaamaan tätä todellisuutta, mikä johti massiiviseen asuntoluottojen romahtamiseen, jossa Yhdysvaltain hallituksen oli lopulta pelastettava MBS-palveluntarjoajat, koska niiden takuumaksut eivät riittäneet kattamaan todellista vastuuta.
Takauspalkkiot nousivat voimakkaasti finanssikriisin ja suuren laman jälkeen. Verrattuna sulamista edeltäviin 15–25 peruspisteen keskiarvoihin sulamisen jälkeinen keskiarvo on yli kaksinkertainen. Federal Housing and Finance Agency (FHFA) tarjoaa vuosittain analyysin Freddien ja Fannien veloittamista takausmaksuista. FHFA raportoi vuonna 2019 myönnetyn kiinteäkorkoisen 30 vuoden asuntolainalle keskimääräisen 58 peruspisteen takauspalkkion. Vaikka takauspalkkiot eivät yleensä saakaan paljon huomiota kiinnitysluottoalan lobbausryhmien ulkopuolella, poliittisia yrityksiä on yritetty 10 peruspisteen korotukset FHFA:n kautta vähentääkseen tulevia riskejä amerikkalaisten veronmaksajien kannalta. Nämä ehdotetut korotukset keskeytettiin ennen täytäntöönpanoa.
Kohokohdat
Nämä maksut auttavat liikkeeseenlaskijaa maksamaan hallintokuluja ja muita kuluja ja vähentävät myös riskiä ja tappioiden mahdollisuutta, jos kiinnelainat laiminlyödään.
G-maksuja perivät myös muut takaajat suoritetuista palveluista.
Takauspalkkio on summa, joka maksetaan kiinnitysvakuudellisen arvopaperin liikkeeseenlaskijalle.
Palkkiot voivat olla prosenttiosuus omaisuuden arvosta tai kiinteä summa.
