الأمن المدعوم بالرهن العقاري (MBS)

ما هو الضمان المدعوم بالرهن العقاري؟

يشبه الضمان المدعوم بالرهن العقاري (MBS) السند الذي تم إنشاؤه من الفائدة والمبلغ الرئيسي من الرهون العقارية السكنية.

مع السندات التقليدية ، تقترض الشركة أو الحكومة المال وتصدر سندات للمستثمرين. عادةً مع السندات ، يتم سداد مدفوعات الفائدة ثم يتم سداد أصل الدين عند الاستحقاق. ومع ذلك ، مع الضمان المدعوم بالرهن العقاري ، تأتي المدفوعات للمستثمرين من آلاف الرهون العقارية التي تشكل أساس السند.

توفر الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري مزايا رئيسية للاعبين في سوق الرهن العقاري ، بما في ذلك البنوك والمستثمرين وحتى المقترضين أنفسهم. ومع ذلك ، فإن الاستثمار في محمد بن سلمان له إيجابيات وسلبيات.

كيف تعمل الأوراق المالية المضمونة برهن عقاري؟

تتكون الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري من مجموعة من الرهون العقارية التي تم تنظيمها أو توريقها لدفع فوائد مثل السندات. يتم إنشاء MBS من قبل شركات تسمى المجمعين ، بما في ذلك مؤسسات مثل Fannie Mae أو Freddie Mac. إنهم يشترون القروض من المقرضين ، بما في ذلك البنوك الكبرى ، ويجمعونها في شكل ضمان مدعوم بالرهن العقاري.

بينما نشأنا جميعًا على فكرة أن البنوك تقدم قروضًا ثم تحتفظ بهذه القروض حتى تنضج ، فإن الحقيقة هي أن هناك فرصة كبيرة أن يقوم المقرض الخاص بك ببيع القرض في ما يعرف باسم سوق الرهن العقاري الثانوي. هنا ، يقوم المجمّعون بشراء وبيع الرهون العقارية ، وإيجاد النوع المناسب من الرهون العقارية للأمن الذي يريدون إنشاؤه وبيعه للمستثمرين. هذا هو السبب الأكثر شيوعًا لتغيير خادم قرض الرهن العقاري للمقترض بعد الحصول على قرض الرهن العقاري.

فكر في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري مثل الفطيرة العملاقة التي تم إلقاؤها بآلاف الرهون العقارية. قد يقوم منشئو MBS بتقسيم هذه الفطيرة إلى ملايين من الشرائح - ربما تحتوي كل منها على جزء صغير من كل قرض عقاري - لمنح المستثمرين نوع العائد والمخاطرة التي يطلبونها.

قد ينشئ المجمّعون أنواعًا مختلفة من شرائح السندات من مجموعة الرهون العقارية. ترتبط المخاطر والعوائد بملفات المقترضين على الطرف الآخر من الرهون العقارية. على سبيل المثال ، على الجانب السكني ، يحصل أصحاب الدخل المستقر الذين يتمتعون بتاريخ دخل ثابت ودرجات ائتمانية عالية بشكل عام على سعر فائدة أقل على رهنهم العقاري مقارنة بالمقترضين الذين يعتبرهم المقرضون مخاطرة أكبر وبالتالي يكون لديهم معدل فائدة أعلى على قروضهم. يمثل معدل الفائدة العائد على الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ، وفي معظم الحالات يتم تعديله وفقًا لتحركات أسعار الفائدة ومخاطر التخلف عن السداد في محفظة الرهون العقارية.

عادة ما تدفع الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري للمستثمرين على أساس شهري ، مثل الرهون العقارية وراء الأوراق المالية. ولكن ، على عكس السند النموذجي حيث تتلقى مدفوعات فائدة على مدى عمر السند ثم يتم إرجاع أصل الدين الخاص بك ، قد يدفع MBS في كثير من الأحيان كلاً من أصل الدين والفائدة على مدى فترة الضمان ، لذلك لن يكون هناك دفعة واحدة في نهاية حياة محمد بن سلمان.

كيف تؤثر الأوراق المالية المضمونة برهن عقاري على معدلات الرهن العقاري؟

تكلفة الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري لها تأثير مباشر على معدلات الرهن العقاري السكني. وذلك لأن شركات الرهن العقاري تخسر المال عندما تصدر قروضاً عندما يكون السوق في حالة هبوط.

عندما تنخفض أسعار الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ، يقوم مقدمو الرهن العقاري بشكل عام بزيادة أسعار الفائدة. وعلى العكس من ذلك ، يخفض مقدمو خدمات الرهن العقاري أسعار الفائدة عندما يرتفع سعر MBS.

إذن ، ما الذي يتسبب في تغيير تكاليف الضمان المدعوم بالرهن العقاري؟ هناك مجموعة متنوعة من العوامل التي تؤثر على أسعار الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ، ويقوم المقرضون بمراقبتها باستمرار. كل شيء من مكاسب سوق الأسهم إلى ارتفاع أسعار الطاقة وحتى أرقام البطالة لديه القدرة على التأثير على التكلفة.

الأوراق المالية المضمونة بالرهن العقاري وسوق الإسكان

فلماذا تعتبر الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري منطقية للاعبين المشاركين في صناعة الرهن العقاري؟ تجعل الأوراق المالية المدعومة برهن عقاري الصناعة أكثر كفاءة ، مما يعني أنه من الأرخص لكل طرف الوصول إلى السوق والحصول على فوائده:

• ** المقرضون: ** ببيع قروضهم ، يمكن للبنوك التركيز على توليد رسوم للاكتتاب ، مما يتيح لهم استخدام رأس مالهم بكفاءة أكبر. غالبًا ما يطلبون من المقترضين استيفاء معايير القروض المطابقة حتى يتمكنوا من بيع الرهون العقارية إلى المجمعين. يمكنهم أيضًا بيع القروض التي قد لا يرغبون في الاحتفاظ بها ، مع الاحتفاظ بالقروض التي يفضلونها.

• ** المُجمِّعون: ** يجمع المُجمِّعون الرهون العقارية في MBSs ويكسبون رسومًا مقابل ذلك. قد يقدمون ميزات الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التي تروق لبعض المستثمرين. يسمح العرض الثابت للقروض المطابقة للمجمّعين بهيكلة MBS بتكلفة رخيصة.

• ** المقترضون: ** نظرًا لأن المجمعين يطالبون بالعديد من القروض المطابقة ، فإنهم يزيدون المعروض من هذه القروض ويخفضون معدلات الرهن العقاري. لذلك ، قد يتمكن المقترضون من التمتع بإمكانية أكبر للوصول إلى رأس المال ومعدلات رهن عقاري أقل مما كانوا سيفعلون بخلاف ذلك.

بطبيعة الحال ، فإن سهولة الحصول على التمويل مفيدة لصناعة الإسكان ، التي يمكنها بناء وبيع المزيد من المنازل للمستهلكين القادرين على الحصول على الائتمان بسعر أرخص.

يحب المستثمرون الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري أيضًا ، لأن هذه السندات قد تعرض أنواعًا معينة من التعرض للمخاطر التي يرغب المستثمرون ، ولا سيما اللاعبون المؤسسيون الكبار ، في الحصول عليها. حتى البنوك نفسها قد تستثمر في MBS ، وتنويع تعرضها من سوق محلي فقط.

في حين أن المُقرض قد يبيع القرض ، فإنه قد يحتفظ أيضًا بالحق في خدمة الرهن العقاري ، مما يعني أنه يكسب رسومًا رمزية لتحصيل الدفعة الشهرية وإدارة الحساب بشكل عام. لذلك ، يمكنك الاستمرار في دفع القرض للمقرض الخاص بك كل شهر مقابل الرهن العقاري الخاص بك ، ولكن قد يكون المالك الحقيقي لرهنك العقاري هو المستثمرون الذين يمتلكون الضمان المدعوم بالرهن العقاري الذي يحتوي على قرضك.

أنواع الأوراق المالية المضمونة بالرهن العقاري

قد تحتوي الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري على العديد من الميزات اعتمادًا على متطلبات السوق. يعتقد مبتكرو MBS أن مجموعة الرهون العقارية لديهم هي بمثابة تدفقات من التدفقات النقدية التي قد تستمر لمدة 10 أو 15 أو 30 عامًا - وهي المدة النموذجية للرهون العقارية. ولكن قد يتم إعادة تمويل القروض الأساسية للسند ، ويسدد المستثمرون أصلهم الأساسي ويفقدون التدفق النقدي بمرور الوقت.

من خلال التفكير في خصائص الرهن العقاري كتدفق من المخاطر والتدفقات النقدية ، يمكن للمجمعين إنشاء سندات لها مستويات معينة من المخاطر أو خصائص أخرى. يمكن أن تستند هذه الأوراق المالية إلى كل من الرهون العقارية (الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري السكني) أو على القروض الممنوحة للشركات على الممتلكات التجارية (الأوراق المالية التجارية المدعومة بالرهن العقاري).

هناك أنواع مختلفة من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري بناءً على هيكلها وتعقيدها:

الأوراق المالية المارّة

في هذا النوع من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ، يحتفظ صندوق الائتمان بالعديد من الرهون العقارية ويخصص مدفوعات الرهن العقاري لمستثمريها المختلفين اعتمادًا على حصة الأوراق المالية التي يمتلكونها. هذا الهيكل مباشر نسبيًا.

التزام الرهن العقاري المضمون (CMO)

هذا النوع من MBS هو هيكل قانوني مدعوم بالرهون العقارية التي يمتلكها ، لكن له بعض التواء. فكر في استعارة الفطيرة مرة أخرى. من مجموعة معينة من الرهون العقارية ، يمكن أن ينشئ CMO فئات مختلفة من الأوراق المالية التي لها مخاطر وعوائد مختلفة. على سبيل المثال ، يمكن أن تنشئ فئة آمنة من السندات يتم دفعها قبل فئات أخرى من السندات. لا يتم دفع الفئة الأخيرة والأكثر خطورة إلا إذا استلمت جميع الفئات الأخرى مدفوعاتها.

الأوراق المالية المضمونة بالرهن العقاري (SMBS) المُجردة

يقسم هذا النوع من الضمان بشكل أساسي مدفوعات الرهن العقاري إلى جزأين ، سداد أصل القرض ودفع الفائدة. يمكن للمستثمرين بعد ذلك شراء السند الذي يدفع رأس المال (الذي يدفع أقل في البداية ولكنه ينمو) أو الشخص الذي يدفع فائدة (والذي يدفع أكثر ولكنه ينخفض بمرور الوقت).

تسمح هذه الهياكل للمستثمرين بالاستثمار في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري مع بعض المخاطر والمكافآت. على سبيل المثال ، يمكن للمستثمر شراء شريحة آمنة نسبيًا من CMO ولديه فرصة كبيرة للسداد ، ولكن على حساب عائد إجمالي أقل.

إيجابيات وسلبيات الاستثمار في MBS

كما هو الحال مع أي نوع من الاستثمار ، هناك إيجابيات وسلبيات ، ولا يوجد استثمار بدون مخاطر.

الايجابيات

• دفع سعر فائدة ثابت

• عادة ما يكون لها عوائد أعلى من السندات الحكومية الأمريكية

• أقل ارتباطًا بالأسهم من سندات الدخل الثابت الأخرى ذات العوائد المرتفعة ، مثل سندات الشركات

سلبيات

• إذا فشل المقترض في سداد فوائد قرضه وأصله ، فسيخسر المستثمر أمواله في النهاية

• يجوز للمقترض إعادة تمويل قرضه ، أو سداد قرضه بشكل أسرع من المتوقع ، مما قد يكون له تأثير سلبي على العوائد

• مخاطر سعر فائدة أعلى لأن تكلفة MBS يمكن أن تنخفض بمجرد زيادة أسعار الفائدة

تاريخ الأوراق المالية المضمونة بالرهن العقاري

صدر أول ضمان مدعوم بالرهن العقاري في العصر الحديث في عام 1970 من قبل جمعية الرهن العقاري الوطنية الحكومية ، المعروفة باسم Ginnie Mae. كانت هذه الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري مدعومة بالفعل من قبل حكومة الولايات المتحدة وكانت جذابة بسبب أسعار الفائدة المنخفضة.

بدأت Ginnie Mae في تقديم الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري في محاولة لجلب أموال إضافية ، والتي تم استخدامها بعد ذلك لشراء المزيد من قروض المنازل وتوسيع الإسكان الميسور التكلفة. بعد فترة وجيزة ، بدأت وكالتا الإسكان الفيدراليتان فاني ماي وفريدي ماك في عرض نسختهما من MBS.

لم يتم إصدار أول MBS خاص حتى عام 1977 ، عندما طور لو رانييري من المجموعة الاستثمارية المنحلة الآن Salomon Brothers أول MBS سكني مدعوم من قبل مقدمي الرهن العقاري ، بدلاً من الحكومة. تم عرض سندات رانييري MBS في سندات مدتها 5 و 10 سنوات ، والتي كانت جذابة للمستثمرين الذين يمكنهم رؤية العوائد بسرعة أكبر.

على مر السنين ، تطورت الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ونمت بشكل ملحوظ. اعتبارًا من نوفمبر 2021 ، أصدرت المؤسسات المالية 293.5 مليار دولار من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري.

الأوراق المالية المضمونة برهن اليوم

بينما كانت الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري في قلب الأزمة المالية العالمية في عامي 2008 و 2009 ، فإنها لا تزال جزءًا مهمًا من الاقتصاد اليوم لأنها تخدم الاحتياجات الحقيقية وتوفر فوائد ملموسة للاعبين عبر صناعات الرهن العقاري والإسكان.

إن توريق الرهون العقارية لا يوفر فقط سيولة متزايدة للمستثمرين والمقرضين ؛ كما أنه يوفر طريقة لدعم سوق الإسكان ، وهو أحد أكبر محركات النمو الاقتصادي في الولايات المتحدة. غالبًا ما يدعم سوق الإسكان القوي الاقتصاد القوي ويساعد على توظيف العديد من العمال.

الحد الأدنى

على الرغم من أنك قد لا تتعامل مع ضمان مدعوم بالرهن العقاري في حياتك اليومية ، إلا أنها جزء من الآلية التي تحافظ على تشغيل النظام المالي وتساعد المقترضين على الوصول إلى رأس المال بتكلفة أقل. قد يكون من المفيد أن نفهم أن سوق MBS له تأثير قوي على كيفية التأهل للحصول على قرض متوافق ، ومن يحصل على المال وكميته.

يسلط الضوء

• الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) تحول البنك إلى وسيط بين مشتري المنزل وصناعة الاستثمار.

• بالنسبة للمستثمر ، فإن MBS آمنة مثل قروض الرهن العقاري التي تدعمها.

• يتعامل البنك مع القروض ثم يبيعها بخصم ليتم تعبئتها على أنها MBS للمستثمرين كنوع من السندات المضمونة.

التعليمات

ما هي أنواع الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS)؟

هناك نوعان شائعان من MBS: الالتزامات المارّة والتزامات الرهن العقاري المضمونة (CMO). يتم تنظيم عمليات التمرير على أنها صناديق استئمانية يتم فيها تحصيل مدفوعات الرهن العقاري وتمريرها إلى المستثمرين. عادة ما يكون لديهم آجال استحقاق محددة تبلغ خمسة أو 15 أو 30 عامًا. تتكون منظمات الإدارة الجماعية من مجموعات متعددة من الأوراق المالية والتي تُعرف بالشرائح أو الشرائح. يتم منح الشرائح تصنيفات ائتمانية تحدد المعدلات التي يتم إرجاعها إلى المستثمرين.

ما هي العلاقة بين محمد بن سلمان والبنك؟

بشكل أساسي ، يحول الضمان المدعوم بالرهن البنك إلى وسيط بين مشتري المنزل وصناعة الاستثمار. يمكن للبنك منح قروض عقارية لعملائه ثم بيعها بخصم لإدراجها في MBS. يسجل البنك عملية البيع كإضافة في ميزانيته العمومية ولا يخسر شيئًا إذا تخلف مشتري المنزل عن السداد في وقت ما على الطريق. تعمل هذه العملية مع جميع المعنيين طالما أن الجميع يفعل ما يفترض أن يفعله. أي أن البنك يلتزم بالمعايير المعقولة لمنح الرهون العقارية ؛ يستمر صاحب المنزل في الدفع في الوقت المحدد ، وتقوم وكالات التصنيف الائتماني التي تراجع محمد بن سلمان بإجراء العناية الواجبة.

ما هو الأمان المدعوم بالأصول (ABS)؟

الأوراق المالية المدعومة بالأصول (ABS) هي نوع من الاستثمار المالي المضمون بواسطة مجموعة أساسية من الأصول - عادةً تلك التي تولد تدفقات نقدية من الديون ، مثل القروض أو الإيجارات أو أرصدة بطاقات الائتمان أو المستحقات. يأخذ شكل سند أو سند ، يدفع الدخل بسعر ثابت لفترة محددة من الوقت ، حتى تاريخ الاستحقاق.بالنسبة للمستثمرين الموجهين للدخل ، يمكن أن تكون ABSs بديلاً لأدوات الدين الأخرى ، مثل سندات الشركات أو صناديق السندات. بالنسبة للمصدرين ، تسمح لهم ABSs بجمع الأموال النقدية التي يمكن استخدامها للإقراض أو لأغراض استثمارية أخرى.