الرابطة الوطنية للرهن العقاري الحكومية (جيني ماي)
ما هي جمعية الرهن العقاري الوطنية الحكومية؟
يشير مصطلح الحكومة الوطنية للرهن العقاري إلى مؤسسة حكومية فيدرالية تضمن سداد أصل الدين والفائدة في الوقت المناسب على الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) الصادرة عن جهات الإقراض المعتمدة. تُعرف الجمعية باسم Ginnie Mae ويتم اختصارها إلى GNMA. يسمح ضمان Ginnie Mae لمقرضي الرهن العقاري بالحصول على سعر أفضل لـ MBSs في أسواق رأس المال.
ماذا تفعل جيني ماي؟
تأسست الجمعية الوطنية للرهن العقاري التابعة للحكومة في عام 1968 كجزء من وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) في الولايات المتحدة لتعزيز امتلاك المنازل بأسعار معقولة. لا تنشئ Ginnie Mae أو تقدم قروضًا عقارية ولكنها تضمنها للمنازل الفردية ومتعددة العائلات. نظرًا لأن هذه القروض مدعومة من الحكومة ، فإن أصحاب المنازل قادرون على تأمين أسعار فائدة منخفضة ، وبالتالي خفض تكاليف الاقتراض.
يعد استخدام حاسبة الرهن العقاري موردًا جيدًا لموازنة هذه التكاليف.
كانت أول منظمة تنشئ وتضمن الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري في عام 1970 واستمرت في دعم هذه الأدوات منذ ذلك الحين. تم بيع الأوراق المالية لأول مرة في السوق الدولية في بورصة لوكسمبورغ في عام 1983. تقف Ginnie Mae بشكل أساسي على بعد خطوات قليلة خلف سوق الرهن العقاري ، فهي لا تصدر أو تبيع أو تشتري الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ، ولا تشتري قروض الرهن العقاري. بدلاً من ذلك ، ينشئ المقرضون الخاصون المعتمدون قروضًا مؤهلة ، ويجمعونها في أوراق مالية ، ويصدرون سندات مضمونة برهن عقاري مضمونة من قبل Ginnie Mae. وفقًا لموقع الرابطة على الإنترنت ، فإن رصيد محفظة جيني ماي MBS تبلغ قيمته 2.1 تريليون دولار.
قامت Ginnie Mae بضمان الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري منذ عام 1970 للمساعدة في فتح سوق الرهن العقاري لربات البيوت لأول مرة ، والمقترضين ذوي الدخل المنخفض ، والمجموعات الأخرى المحرومة.
من خلال القيام بذلك ، تضمن Ginnie Mae سداد أصل القرض والفائدة في الوقت المناسب من المُصدرين المعتمدين - مثل مصرفيي الرهن العقاري ، والمدخرات والقروض ، والبنوك التجارية - للقروض المؤهلة. المستثمر في ورقة مالية GNMA لا يعرف من هو المصدر الأساسي للرهون العقارية ، ولكن فقط أن الضمان مكفول من قبل Ginnie Mae. هذا يعني أنه مدعوم بالإيمان والائتمان الكاملين من حكومة الولايات المتحدة ، تمامًا مثل الأدوات الصادرة عن وزارة الخزانة الأمريكية. يعني ضمان GNMA أن المستثمرين الذين لديهم أسهم في صناديق Ginnie Mae لن يضطروا أبدًا إلى القلق بشأن تأثير المدفوعات المتأخرة أو التخلف عن سداد الرهن العقاري على استثماراتهم. عندما يفشل مقترضو الرهن العقاري في السداد ، تتدخل Ginnie Mae لتكريم تلك المدفوعات الفائتة.
تعمل جهود Ginnie Mae على توسيع مجموعة أصحاب المنازل من خلال مساعدة الإقراض لأصحاب المنازل الذين يعانون تقليديًا من نقص الخدمات في سوق الرهن العقاري. يتم تأمين معظم الرهون العقارية التي تم توريقها مثل Ginnie Mae MBSs من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) ، والتي عادة ما تؤمن الرهون العقارية لمشتري المنازل لأول مرة وللمقترضين ذوي الدخل المنخفض. المستفيدون الآخرون المتكررون من ضمانات Ginnie Mae هم الأوراق المالية المكونة من الرهون العقارية المؤمنة من قبل إدارة المحاربين القدامى (VA) وخدمة الإسكان الريفي (RHS).
تاريخ جيني ماي
بعد ثلاثين عامًا من إنشائها ، نمت الرابطة الوطنية الفيدرالية للرهن العقاري (FNMA) ، والمعروفة باسم Fannie Mae ، لدرجة أنها تم تقسيمها في عام 1968 إلى كيانين منفصلين بوظيفتين منفصلتين. ستشتري فاني ماي القروض التقليدية ، وستشتري جيني ماي الرهون العقارية المدعومة من الحكومة ، مثل قروض إدارة الإسكان الفدرالية وقروض إدارة المحاربين القدامى.
يمكن إرجاع نشأة Ginnie Mae إلى الكساد الكبير ، عندما أدت معدلات البطالة المرتفعة تاريخياً إلى موجة غير مسبوقة من التخلف عن سداد القروض. عندما أدت الزيادة الكبيرة في حالات حبس الرهن العقاري إلى انخفاض قيم الإسكان والاقتصاد العام للبلاد ، أقر الكونجرس قانون الإسكان الوطني لعام 1934 ، وهو مكون رئيسي في الصفقة الجديدة ، التي أنشأت الإدارة الفيدرالية للإسكان (FHA) للمساعدة في إنعاش سوق الإسكان في الولايات المتحدة و حماية المقرضين من التخلف عن سداد الرهن العقاري. كبرنامج وطني لتأمين قروض الرهن العقاري ، فقد أعطى حافزًا أكبر للبنوك وجمعيات البناء والقروض والمؤسسات الأخرى لتقديم قروض للمواطنين الأمريكيين كل يوم.
عندما حدث الانقسام ، تم تحويل فاني ماي من مؤسسة ترعاها الحكومة (GSE) إلى شركة عامة. تأسست شركة Ginnie Mae باعتبارها GSE ولا تزال كذلك حتى يومنا هذا كجزء من وزارة الإسكان والتنمية الحضرية ، أو HUD. حاليًا ، Ginnie Mae هي الوكالة الوحيدة للقروض السكنية المدعومة صراحةً بالإيمان والائتمان الكاملين من حكومة الولايات المتحدة.
إعتبارات خاصة
بصفتها وكالة ضمان حكومية ، هناك بعض الأشياء التي لا تفعلها Ginnie Mae. كما هو مذكور أعلاه ، لا تنشئ الوكالة أي قروض بنفسها ولا تقدم أي تمويل لمصدري الرهن العقاري. كما لا توفر GNMA أي تأمين للمقرضين ضد أي مخاطر ائتمانية تنبع من المقترضين. علاوة على ذلك ، لا تضع Ginnie Mae أي معايير لمصدري القروض مثل معايير الاكتتاب أو الائتمان.
جيني ماي ضد الآخرين مايس وفريدي ماك
هناك العديد من المنظمات التي تشبه Ginnie Mae ، ولا سيما أبناء عمومتها Freddie Mac و Fannie Mae و Sallie Mae. مثل Ginnie Mae ، فإن Freddie Mac و Fannie Mae ينطويان على قروض عقارية وقروض عقارية ، بينما تتعامل سالي ماي بشكل أساسي مع قروض التعليم. الفرق الرئيسي بين Ginnie Mae والآخرين هو أن Ginnie Mae هي شركة مملوكة اتحاديًا. Freddie Mac و Fannie Mae هي مؤسسات ترعاها الحكومة (GSEs) أو شركات معتمدة فيدراليًا يملكها مساهمون من القطاع الخاص. كانت Sallie Mae ذات يوم إحدى شركات GSE ولكنها الآن شركة مملوكة للقطاع الخاص بعد خصخصتها في عام 2004.
حيث تضمن Ginnie Mae الأوراق المالية التي تشتمل على قروض عقارية مضمونة من قبل الوكالات الفيدرالية ، مثل FHA و VA ، يجوز لأقاربها دعم الأوراق المالية التي لا يتم تأمين رهنها من قبل تلك الهيئات الفيدرالية. تمتلك Fannie Mae أيضًا محفظتها الخاصة ، والتي يشار إليها عادةً بالمحفظة المحتفظ بها ، والتي تستثمر في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري الخاصة بها وغيرها من المؤسسات.
كما يبدو أن GNMA هي أيضًا شركة Mae أو Mac الوحيدة المدعومة بالإيمان والائتمان الكاملين من الحكومة الفيدرالية. ومع ذلك ، في النصف الأخير من عام 2008 ، أثناء أزمة الإسكان ، استحوذت الحكومة على فاني ماي وفريدي ماك من خلال وصاية من اللجنة الفيدرالية لتمويل الإسكان. تم إنقاذ كلاهما بما يزيد عن 190 مليار دولار اعتبارًا من عام 2019 ، مما أنقذهما من الانهيار. يجادل البعض بأن خطة الإنقاذ قضت على تمييز جيني ماي باعتبارها الوكالة الفيدرالية الوحيدة التي تضمن سندات الرهن العقاري التي تتمتع بحماية الحكومة ضد الفشل.
يسلط الضوء
تُعرف الجمعية باسم Ginnie Mae أو GNMA وهي جزء من وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية.
المؤسسة الحكومية الوطنية للرهن العقاري هي مؤسسة اتحادية تضمن مدفوعات رأس المال والفائدة على الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري الصادرة عن جهات الإقراض المعتمدة.
هدفها ضمان قروض سكنية ميسورة التكلفة للمستهلكين المحرومين في سوق الرهن العقاري.
يُنشئ المقرضون الخاصون المعتمدون قروضًا مؤهلة ويجمعونها في أوراق مالية ويصدرون سندات مضمونة برهن عقاري بضمان Ginnie Mae.
