Investor's wiki

보증료

보증료

๋ณด์ฆ ์ˆ˜์ˆ˜๋ฃŒ๋ž€ ๋ฌด์—‡์ž…๋‹ˆ๊นŒ?

๋ณด์ฆ๋ฃŒ๋ผ๋Š” ์šฉ์–ด๋Š” ๋ชจ๊ธฐ์ง€๋‹ด๋ณด๋ถ€์ฆ๊ถŒ (MBS) ๋ฐœํ–‰์ธ์—๊ฒŒ ๋ณด์œ ์ž๊ฐ€ ์ง€๋ถˆํ•œ ๊ธˆ์•ก์˜ ํ•ฉ๊ณ„๋ฅผ ์˜๋ฏธํ•ฉ๋‹ˆ๋‹ค. ์ด ์š”๊ธˆ์€ ๋ฐœํ–‰์ธ์ด ์ฆ๊ถŒ๊ณผ ๊ด€๋ จ๋œ ๊ด€๋ฆฌ ๋น„์šฉ ๋ฐ ๊ฒฝ๋น„๋ฅผ ์ง€๋ถˆํ•˜๋Š” ๋ฐ ๋„์›€์ด ๋˜๋ฉฐ ๋‹ด๋ณด ๋ถˆ์ดํ–‰์„ ๋’ท๋ฐ›์นจํ•˜๋Š” ๋ชจ๊ธฐ์ง€ ์ค‘ ํ•˜๋‚˜๋ผ๋„ ๋ฐœ์ƒํ•  ๊ฒฝ์šฐ ๋ฐœ์ƒํ•  ์ˆ˜ ์žˆ๋Š” ์œ„ํ—˜์ด๋‚˜ ์†์‹ค์„ ์ค„ ์ž…๋‹ˆ๋‹ค. g-fees๋ผ๊ณ ๋„ ํ•˜๋Š” ๋ณด์ฆ ์ˆ˜์ˆ˜๋ฃŒ๋Š” ์ œ๊ณต๋˜๋Š” ์„œ๋น„์Šค์— ๋Œ€ํ•ด ์ €๋‹น๊ถŒ์ž๊ฐ€ ๋ณด์ฆ์ธ์—๊ฒŒ ์ง€๋ถˆํ•˜๋Š” ์š”๊ธˆ์„ ๋‚˜ํƒ€๋ƒ…๋‹ˆ๋‹ค.

๋ณด์ฆ๋ฃŒ ์ดํ•ดํ•˜๊ธฐ

Freddie Mac,. Ginnie Mae ๋ฐ Fannie Mae์™€ ๊ฐ™์€ ๋ชจ๊ธฐ์ง€ ๋‹ด๋ณด ์ฆ๊ถŒ(MBS) ์ œ๊ณต์—…์ฒด์˜ ๋ฐœํ–‰์ธ์€ ๋Œ€์ถœ ๊ธฐ๊ด€์ด ์ž์‚ฐ์˜ ์ƒ์„ฑ, ์„œ๋น„์Šค ๋ฐ ๋ณด๊ณ ์— ๋Œ€ํ•œ ๋ณด์ฆ ์ˆ˜์ˆ˜๋ฃŒ๋ฅผ ๋ถ€๊ณผํ•  ๋ฟ๋งŒ ์•„๋‹ˆ๋ผ ์ œ๊ณต์—…์ฒด๊ฐ€ ์ž์‚ฐ์„ ๋ณด์™„ํ•˜์—ฌ ์ฐจ์šฉ์ธ์ด ์ฑ„๋ฌด๋ถˆ์ดํ–‰์„ ํ•˜๋”๋ผ๋„ ์›๊ธˆ๊ณผ ์ด์ž๋ฅผ ์ง€๊ธ‰ํ•  ๊ฒƒ์„ ํ™•์‹ ํ•ฉ๋‹ˆ๋‹ค. ์ˆ˜์ˆ˜๋ฃŒ๋Š” ์ผ๋ฐ˜์ ์œผ๋กœ ์ž์‚ฐ ๊ฐ€์น˜์˜ ์ผ์ • ๋น„์œจ์ด์ง€๋งŒ ๋ฐœํ–‰์ธ์€ ๊ณ ์ • ๊ธˆ์•ก์„ ์ฒญ๊ตฌํ•  ์ˆ˜๋„ ์žˆ์Šต๋‹ˆ๋‹ค. ์ด ์ง€๋ถˆ ๋ณด์ฆ์€ ๋ณด์ฆ ์ˆ˜์ˆ˜๋ฃŒ์˜ ์ฃผ์š” ๊ตฌ์„ฑ ์š”์†Œ์ž…๋‹ˆ๋‹ค.

์‹ ์šฉ ์กฐํ•ฉ,. ์• ๊ทธ๋ฆฌ๊ฒŒ์ดํ„ฐ ๋“ฑ ์œผ๋กœ๋ถ€ํ„ฐ ๋ชจ๊ธฐ์ง€๋ฅผ ๊ตฌ๋งคํ•˜์—ฌ ์€ํ–‰์„ ๋• ์Šต๋‹ˆ๋‹ค. ๋Œ€๋ถ€๋ถ„์˜ ๊ฒฝ์šฐ ์ด๋Ÿฌํ•œ ์ •๋ถ€ ์ง€์› ๊ธฐ์—… (GSE)์€ ์ˆ˜๋ น์ธ์ด ํŒ๋งค ๋˜๋Š” ์œ ์ง€๋ฅผ ์„ ํƒํ•  ์ˆ˜ ์žˆ๋Š” ์ฆ๊ถŒํ™”๋œ MBS ํ˜•ํƒœ๋กœ ๋ชจ๊ธฐ์ง€๋ฅผ ๋ฐœํ–‰์ž์—๊ฒŒ ๋‹ค์‹œ ์ œ๊ณตํ•จ์œผ๋กœ์จ ๋ชจ๊ธฐ์ง€ ๋น„์šฉ์„ ์ง€๋ถˆํ•ฉ๋‹ˆ๋‹ค. MBS์— ๋‚ด์žฅ๋œ ๋ณด์ฆ ์ˆ˜์ˆ˜๋ฃŒ๋Š” MBS ์ œ๊ณต์ž์˜ ์ˆ˜์ต ์ฐฝ์ถœ์›์ด๋ฉฐ ์ด๋Š” ๊ฐœ๋ณ„ ๋ชจ๊ธฐ์ง€ ์ฑ„๋ฌด ๋ถˆ์ดํ–‰์„ ์ถฉ๋‹นํ•˜๊ธฐ ์œ„ํ•ด ๋ชจ๋“  ์ œํ’ˆ์— ๊ฑธ์ณ ์ด์ƒ์ ์œผ๋กœ ์ถฉ๋ถ„ํ•ฉ๋‹ˆ๋‹ค.

๋ณด์ฆ ์ˆ˜์ˆ˜๋ฃŒ๋Š” ์ฃผ๋กœ MBS์˜ ์ตœ์ข… ์†Œ์œ ์ž์—๊ฒŒ ์ œ๊ณตํ•˜๋Š” ์‹ ์šฉ ๋ณด์ฆ์œผ๋กœ ๊ตฌ์„ฑ๋˜์ง€๋งŒ ์ฆ๊ถŒํ™” ๋œ ๋ชจ๊ธฐ์ง€ ํ’€์˜ ๊ด€๋ฆฌ ๋ฐ ๊ด€๋ฆฌ, MBS๋ฅผ ํˆฌ์ž์ž ๋ฐ ์ฆ๊ถŒ ๊ฑฐ๋ž˜ ์œ„์›ํšŒ (SEC) ์— ๋ณด๊ณ ํ•˜๋Š” ๋น„์šฉ๋„ ํฌํ•จํ•ฉ๋‹ˆ๋‹ค. ๋ฐ ๊ธฐํƒ€ ๋ฐฑ์˜คํ”ผ์Šค ์ž‘์—….

์ด๋Ÿฌํ•œ ์ˆ˜์ˆ˜๋ฃŒ๋Š” ์ข…์ข… ๋ชจ๊ธฐ์ง€ ๋‹ด๋ณด๋ถ€ ์ฆ๊ถŒ์— ๋Œ€ํ•œ ๋ณดํ—˜ ์œ ํ˜•์œผ๋กœ ์–ธ๊ธ‰๋˜์ง€๋งŒ ์–ธ๊ธ‰๋œ ๋‹ค๋ฅธ ์„œ๋น„์Šค์—๋„ ์ ์šฉ๋ฉ๋‹ˆ๋‹ค. ์˜ˆ๋ฅผ ๋“ค์–ด, ์€ํ–‰์€ ๋ณด์ฆ์„ ์ œ๊ณตํ•˜๊ธฐ ์œ„ํ•ด ์–ด์Œ์ด๋‚˜ ์ž์‚ฐ์˜ ์†Œ์ง€์ž์—๊ฒŒ g-fee๋ฅผ ์ฒญ๊ตฌํ•  ์ˆ˜ ์žˆ์Šต๋‹ˆ๋‹ค. ๊ทธ๋“ค์€ ๋˜ํ•œ ๋ชจ๊ธฐ์ง€ ์ด์ž์œจ์˜ ์ผ๋ถ€๋กœ ๋ณด์ฆ ์ˆ˜์ˆ˜๋ฃŒ๋ฅผ ๋ถ€๊ณผํ•  ์ˆ˜ ์žˆ์Šต๋‹ˆ๋‹ค. ๋‹ค๋ฅธ ์„ ๊ฒฐ์ œ ์ˆ˜์ˆ˜๋ฃŒ(๋ฌธ์„œ ๋ฐ ๊ฐœ์‹œ ์ˆ˜์ˆ˜๋ฃŒ)์™€ ๋‹ฌ๋ฆฌ ์ด๋Ÿฌํ•œ ์ˆ˜์ˆ˜๋ฃŒ๋Š” ๋Œ€์ถœ ๊ธฐ๊ฐ„ ๋™์•ˆ ๋ถ€๊ณผ๋ฉ๋‹ˆ๋‹ค.

๋Œ€์ถœ ๊ธฐ๊ด€์€ ๋ชจ๊ธฐ์ง€ ์ด์ž์œจ์˜ ์ผ๋ถ€๋กœ ๋ณด์ฆ ์ˆ˜์ˆ˜๋ฃŒ๋ฅผ ๋ถ€๊ณผํ•  ์ˆ˜ ์žˆ์Šต๋‹ˆ๋‹ค.

ํŠน๋ณ„ ๊ณ ๋ ค ์‚ฌํ•ญ

๋ณด์ฆ ์ˆ˜์ˆ˜๋ฃŒ๋Š” ๊ธฐ๋ณธ ๋ชจ๊ธฐ์ง€ ํ’€์˜ ์‹ ์šฉ๋„ ์™€ ๊ทœ๋ชจ์— ๋”ฐ๋ผ ๊ฒฐ์ •๋ฉ๋‹ˆ๋‹ค. ๋ชจ๊ธฐ์ง€ ๋ถ•๊ดด์™€ ๊ธˆ์œต ์œ„๊ธฐ ์ด์ „์— ๋ณด์ฆ ์ˆ˜์ˆ˜๋ฃŒ๋Š” 15~25bp์˜ ์†Œ์•ก ๊ณต์ œ์˜€์Šต๋‹ˆ๋‹ค. ์ด ์ž‘์€ ์ˆ˜์ˆ˜๋ฃŒ์˜ ๋Œ€๊ฐ€๋กœ ๋ชจ๊ธฐ์ง€ ๋ฐœํ–‰์ž๋Š” ํŒ๋งค ๊ฐ€๋Šฅํ•œ ์ž์‚ฐ์„ ๋ฐ›์•˜์œผ๋ฉฐ ๋” ๋งŽ์€ ์‹ ์šฉ์„ ํ™•๋ณดํ•˜๊ธฐ ์œ„ํ•ด ๋Œ€์ถœ์„ ์ฒญ์‚ฐํ–ˆ์Šต๋‹ˆ๋‹ค. MBS ์ œ๊ณต์—…์ฒด๊ฐ€ ๋ณด์ฆ ์ˆ˜์ˆ˜๋ฃŒ๋ฅผ ์„ค์ •ํ•˜๊ธฐ ์œ„ํ•ด ๋Œ€์ถœ ๊ธฐ๊ด€์˜ ์ •๋ณด์— ์˜์กดํ–ˆ๊ธฐ ๋•Œ๋ฌธ์— ์ด๋Š” ๋Œ€์ถœ ๊ธฐ๊ด€์—๊ฒŒ ํƒ์›”ํ•œ ๊ฑฐ๋ž˜์˜€์Šต๋‹ˆ๋‹ค. ์€ํ–‰์€ ํ•ฉ๋ฆฌ์ ์œผ๋กœ ๋ชจ๊ธฐ์ง€๋ฅผ ๋ฐ›์„ ์ˆ˜ ์žˆ๋Š” ์‚ฌ๋žŒ์˜ ๊ฒฝ๊ณ„๋ฅผ ๋„“ํž ๊ธฐํšŒ๋ฅผ ์žก์•˜๊ณ  ๊ฒฐ๊ณผ์ ์œผ๋กœ NINJA ๋Œ€์ถœ ๊ณผ ์ „๋ฐ˜์ ์ธ ์‹œ์žฅ ์™œ๊ณก์„ ์ดˆ๋ž˜ํ–ˆ์Šต๋‹ˆ๋‹ค. ๋ถˆํ–‰ํžˆ๋„ ์ด๋Ÿฌํ•œ ํ˜„์‹ค์„ ๋ฐ˜์˜ํ•˜๊ธฐ ์œ„ํ•ด ๋ณด์ฆ ์ˆ˜์ˆ˜๋ฃŒ๊ฐ€ ์กฐ์ •๋˜์ง€ ์•Š์•„ ๋ฏธ๊ตญ ์ •๋ถ€๊ฐ€ ๋ณด์ฆ ์ˆ˜์ˆ˜๋ฃŒ๊ฐ€ ์‹ค์ œ ์ฑ…์ž„์„ ์ถฉ๋‹นํ•˜๊ธฐ์— ์ถฉ๋ถ„ํ•˜์ง€ ์•Š์•„ ๊ถ๊ทน์ ์œผ๋กœ MBS ์ œ๊ณต์—…์ฒด๋ฅผ ๊ตฌ์ œํ•ด์•ผ ํ•˜๋Š” ๋Œ€๊ทœ๋ชจ ๋ชจ๊ธฐ์ง€ ๋ถ•๊ดด๊ฐ€ ๋ฐœ์ƒํ–ˆ์Šต๋‹ˆ๋‹ค.

๋Œ€๊ณตํ™ฉ ์ดํ›„ ๊ธ‰๊ฒฉํžˆ ์ฆ๊ฐ€ํ–ˆ์Šต๋‹ˆ๋‹ค . ๋ฉœํŠธ๋‹ค์šด ์ „ ํ‰๊ท ์ด 15~25bp์ธ ๊ฒƒ๊ณผ ๋น„๊ตํ•˜๋ฉด, ๋ฉœํŠธ๋‹ค์šด ์ดํ›„ ํ‰๊ท ์€ 2๋ฐฐ ์ด์ƒ์ž…๋‹ˆ๋‹ค. FHFA ( Federal Housing and Finance Agency )๋Š” Freddie์™€ Fannie๊ฐ€ ์ฒญ๊ตฌํ•˜๋Š” ๋ณด์ฆ ์ˆ˜์ˆ˜๋ฃŒ์— ๋Œ€ํ•œ ์—ฐ๊ฐ„ ๋ถ„์„์„ ์ œ๊ณตํ•ฉ๋‹ˆ๋‹ค. FHFA๋Š” 2019๋…„์— ๋ฐœํ–‰๋œ 30๋…„ ๊ณ ์ • ๋ชจ๊ธฐ์ง€๋ก ์— ๋Œ€ํ•ด ํ‰๊ท  58bp์˜ ๋ณด์ฆ ์ˆ˜์ˆ˜๋ฃŒ๋ฅผ ๋ณด๊ณ ํ–ˆ์Šต๋‹ˆ๋‹ค. ๋ณด์ฆ ์ˆ˜์ˆ˜๋ฃŒ๋Š” ์ผ๋ฐ˜์ ์œผ๋กœ ๋ชจ๊ธฐ์ง€ ์—…๊ณ„ ๋กœ๋น„ ๊ทธ๋ฃน ์™ธ๋ถ€์—์„œ ๋งŽ์€ ๊ด€์‹ฌ์„ ๋ฐ›์ง€ ์•Š์ง€๋งŒ, ์ „์ฒด๋ฅผ ๊ฐ€๋กœ์งˆ๋Ÿฌ ์ •์น˜์ ์ธ ์‹œ๋„๊ฐ€ ์žˆ์—ˆ์Šต๋‹ˆ๋‹ค. ๋ฏธ๊ตญ ๋‚ฉ์„ธ์ž์— ๋Œ€ํ•œ ๋ฏธ๋ž˜์˜ ์œ„ํ—˜์„ ์ค„์ด๊ธฐ ์œ„ํ•ด FHFA๋ฅผ ํ†ตํ•ด ์ถ”๊ฐ€๋กœ 10๋ฒ ์ด์‹œ์Šค ํฌ์ธํŠธ๋ฅผ ์ด์‚ฌํšŒ์—์„œ ์ธ์ƒํ•ฉ๋‹ˆ๋‹ค. ์ด๋Ÿฌํ•œ ์ œ์•ˆ๋œ ์ธ์ƒ์€ ์‹œํ–‰ ์ „์— ์ค‘๋‹จ๋˜์—ˆ์Šต๋‹ˆ๋‹ค.

ํ•˜์ด๋ผ์ดํŠธ

  • ์ด ์ˆ˜์ˆ˜๋ฃŒ๋Š” ๋ฐœํ–‰์ž๊ฐ€ ๊ด€๋ฆฌ ๋น„์šฉ ๋ฐ ๊ธฐํƒ€ ๋น„์šฉ์„ ์ง€๋ถˆํ•˜๋Š” ๋ฐ ๋„์›€์ด ๋˜๋ฉฐ ๊ธฐ๋ณธ ๋ชจ๊ธฐ์ง€ ๋ถˆ์ดํ–‰ ์‹œ ์†์‹ค ๊ฐ€๋Šฅ์„ฑ๊ณผ ์œ„ํ—˜์„ ์ค„์ž…๋‹ˆ๋‹ค.

  • G-fee๋Š” ์ œ๊ณต๋œ ์„œ๋น„์Šค์— ๋Œ€ํ•ด ๋‹ค๋ฅธ ๋ณด์ฆ์ธ๋„ ์ฒญ๊ตฌํ•ฉ๋‹ˆ๋‹ค.

  • ๋ณด์ฆ๋ฃŒ๋Š” ๋‹ด๋ณด๋ถ€์ฆ๊ถŒ์˜ ๋ฐœํ–‰์ธ์—๊ฒŒ ์ง€๊ธ‰ํ•˜๋Š” ๊ธˆ์•ก์ž…๋‹ˆ๋‹ค.

  • ์ˆ˜์ˆ˜๋ฃŒ๋Š” ์ž์‚ฐ ๊ฐ€์น˜์˜ ๋ฐฑ๋ถ„์œจ ๋˜๋Š” ๊ณ ์ • ๊ธˆ์•ก์ผ ์ˆ˜ ์žˆ์Šต๋‹ˆ๋‹ค.