보증료
๋ณด์ฆ ์์๋ฃ๋ ๋ฌด์์ ๋๊น?
๋ณด์ฆ๋ฃ๋ผ๋ ์ฉ์ด๋ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ด๋ณด๋ถ์ฆ๊ถ (MBS) ๋ฐํ์ธ์๊ฒ ๋ณด์ ์๊ฐ ์ง๋ถํ ๊ธ์ก์ ํฉ๊ณ๋ฅผ ์๋ฏธํฉ๋๋ค. ์ด ์๊ธ์ ๋ฐํ์ธ์ด ์ฆ๊ถ๊ณผ ๊ด๋ จ๋ ๊ด๋ฆฌ ๋น์ฉ ๋ฐ ๊ฒฝ๋น๋ฅผ ์ง๋ถํ๋ ๋ฐ ๋์์ด ๋๋ฉฐ ๋ด๋ณด ๋ถ์ดํ์ ๋ท๋ฐ์นจํ๋ ๋ชจ๊ธฐ์ง ์ค ํ๋๋ผ๋ ๋ฐ์ํ ๊ฒฝ์ฐ ๋ฐ์ํ ์ ์๋ ์ํ์ด๋ ์์ค์ ์ค ์ ๋๋ค. g-fees๋ผ๊ณ ๋ ํ๋ ๋ณด์ฆ ์์๋ฃ๋ ์ ๊ณต๋๋ ์๋น์ค์ ๋ํด ์ ๋น๊ถ์๊ฐ ๋ณด์ฆ์ธ์๊ฒ ์ง๋ถํ๋ ์๊ธ์ ๋ํ๋ ๋๋ค.
๋ณด์ฆ๋ฃ ์ดํดํ๊ธฐ
Freddie Mac,. Ginnie Mae ๋ฐ Fannie Mae์ ๊ฐ์ ๋ชจ๊ธฐ์ง ๋ด๋ณด ์ฆ๊ถ(MBS) ์ ๊ณต์ ์ฒด์ ๋ฐํ์ธ์ ๋์ถ ๊ธฐ๊ด์ด ์์ฐ์ ์์ฑ, ์๋น์ค ๋ฐ ๋ณด๊ณ ์ ๋ํ ๋ณด์ฆ ์์๋ฃ๋ฅผ ๋ถ๊ณผํ ๋ฟ๋ง ์๋๋ผ ์ ๊ณต์ ์ฒด๊ฐ ์์ฐ์ ๋ณด์ํ์ฌ ์ฐจ์ฉ์ธ์ด ์ฑ๋ฌด๋ถ์ดํ์ ํ๋๋ผ๋ ์๊ธ๊ณผ ์ด์๋ฅผ ์ง๊ธํ ๊ฒ์ ํ์ ํฉ๋๋ค. ์์๋ฃ๋ ์ผ๋ฐ์ ์ผ๋ก ์์ฐ ๊ฐ์น์ ์ผ์ ๋น์จ์ด์ง๋ง ๋ฐํ์ธ์ ๊ณ ์ ๊ธ์ก์ ์ฒญ๊ตฌํ ์๋ ์์ต๋๋ค. ์ด ์ง๋ถ ๋ณด์ฆ์ ๋ณด์ฆ ์์๋ฃ์ ์ฃผ์ ๊ตฌ์ฑ ์์์ ๋๋ค.
์ ์ฉ ์กฐํฉ,. ์ ๊ทธ๋ฆฌ๊ฒ์ดํฐ ๋ฑ ์ผ๋ก๋ถํฐ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ฅผ ๊ตฌ๋งคํ์ฌ ์ํ์ ๋ ์ต๋๋ค. ๋๋ถ๋ถ์ ๊ฒฝ์ฐ ์ด๋ฌํ ์ ๋ถ ์ง์ ๊ธฐ์ (GSE)์ ์๋ น์ธ์ด ํ๋งค ๋๋ ์ ์ง๋ฅผ ์ ํํ ์ ์๋ ์ฆ๊ถํ๋ MBS ํํ๋ก ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ฅผ ๋ฐํ์์๊ฒ ๋ค์ ์ ๊ณตํจ์ผ๋ก์จ ๋ชจ๊ธฐ์ง ๋น์ฉ์ ์ง๋ถํฉ๋๋ค. MBS์ ๋ด์ฅ๋ ๋ณด์ฆ ์์๋ฃ๋ MBS ์ ๊ณต์์ ์์ต ์ฐฝ์ถ์์ด๋ฉฐ ์ด๋ ๊ฐ๋ณ ๋ชจ๊ธฐ์ง ์ฑ๋ฌด ๋ถ์ดํ์ ์ถฉ๋นํ๊ธฐ ์ํด ๋ชจ๋ ์ ํ์ ๊ฑธ์ณ ์ด์์ ์ผ๋ก ์ถฉ๋ถํฉ๋๋ค.
๋ณด์ฆ ์์๋ฃ๋ ์ฃผ๋ก MBS์ ์ต์ข ์์ ์์๊ฒ ์ ๊ณตํ๋ ์ ์ฉ ๋ณด์ฆ์ผ๋ก ๊ตฌ์ฑ๋์ง๋ง ์ฆ๊ถํ ๋ ๋ชจ๊ธฐ์ง ํ์ ๊ด๋ฆฌ ๋ฐ ๊ด๋ฆฌ, MBS๋ฅผ ํฌ์์ ๋ฐ ์ฆ๊ถ ๊ฑฐ๋ ์์ํ (SEC) ์ ๋ณด๊ณ ํ๋ ๋น์ฉ๋ ํฌํจํฉ๋๋ค. ๋ฐ ๊ธฐํ ๋ฐฑ์คํผ์ค ์์ .
์ด๋ฌํ ์์๋ฃ๋ ์ข ์ข ๋ชจ๊ธฐ์ง ๋ด๋ณด๋ถ ์ฆ๊ถ์ ๋ํ ๋ณดํ ์ ํ์ผ๋ก ์ธ๊ธ๋์ง๋ง ์ธ๊ธ๋ ๋ค๋ฅธ ์๋น์ค์๋ ์ ์ฉ๋ฉ๋๋ค. ์๋ฅผ ๋ค์ด, ์ํ์ ๋ณด์ฆ์ ์ ๊ณตํ๊ธฐ ์ํด ์ด์์ด๋ ์์ฐ์ ์์ง์์๊ฒ g-fee๋ฅผ ์ฒญ๊ตฌํ ์ ์์ต๋๋ค. ๊ทธ๋ค์ ๋ํ ๋ชจ๊ธฐ์ง ์ด์์จ์ ์ผ๋ถ๋ก ๋ณด์ฆ ์์๋ฃ๋ฅผ ๋ถ๊ณผํ ์ ์์ต๋๋ค. ๋ค๋ฅธ ์ ๊ฒฐ์ ์์๋ฃ(๋ฌธ์ ๋ฐ ๊ฐ์ ์์๋ฃ)์ ๋ฌ๋ฆฌ ์ด๋ฌํ ์์๋ฃ๋ ๋์ถ ๊ธฐ๊ฐ ๋์ ๋ถ๊ณผ๋ฉ๋๋ค.
๋์ถ ๊ธฐ๊ด์ ๋ชจ๊ธฐ์ง ์ด์์จ์ ์ผ๋ถ๋ก ๋ณด์ฆ ์์๋ฃ๋ฅผ ๋ถ๊ณผํ ์ ์์ต๋๋ค.
ํน๋ณ ๊ณ ๋ ค ์ฌํญ
๋ณด์ฆ ์์๋ฃ๋ ๊ธฐ๋ณธ ๋ชจ๊ธฐ์ง ํ์ ์ ์ฉ๋ ์ ๊ท๋ชจ์ ๋ฐ๋ผ ๊ฒฐ์ ๋ฉ๋๋ค. ๋ชจ๊ธฐ์ง ๋ถ๊ดด์ ๊ธ์ต ์๊ธฐ ์ด์ ์ ๋ณด์ฆ ์์๋ฃ๋ 15~25bp์ ์์ก ๊ณต์ ์์ต๋๋ค. ์ด ์์ ์์๋ฃ์ ๋๊ฐ๋ก ๋ชจ๊ธฐ์ง ๋ฐํ์๋ ํ๋งค ๊ฐ๋ฅํ ์์ฐ์ ๋ฐ์์ผ๋ฉฐ ๋ ๋ง์ ์ ์ฉ์ ํ๋ณดํ๊ธฐ ์ํด ๋์ถ์ ์ฒญ์ฐํ์ต๋๋ค. MBS ์ ๊ณต์ ์ฒด๊ฐ ๋ณด์ฆ ์์๋ฃ๋ฅผ ์ค์ ํ๊ธฐ ์ํด ๋์ถ ๊ธฐ๊ด์ ์ ๋ณด์ ์์กดํ๊ธฐ ๋๋ฌธ์ ์ด๋ ๋์ถ ๊ธฐ๊ด์๊ฒ ํ์ํ ๊ฑฐ๋์์ต๋๋ค. ์ํ์ ํฉ๋ฆฌ์ ์ผ๋ก ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ฅผ ๋ฐ์ ์ ์๋ ์ฌ๋์ ๊ฒฝ๊ณ๋ฅผ ๋ํ ๊ธฐํ๋ฅผ ์ก์๊ณ ๊ฒฐ๊ณผ์ ์ผ๋ก NINJA ๋์ถ ๊ณผ ์ ๋ฐ์ ์ธ ์์ฅ ์๊ณก์ ์ด๋ํ์ต๋๋ค. ๋ถํํ๋ ์ด๋ฌํ ํ์ค์ ๋ฐ์ํ๊ธฐ ์ํด ๋ณด์ฆ ์์๋ฃ๊ฐ ์กฐ์ ๋์ง ์์ ๋ฏธ๊ตญ ์ ๋ถ๊ฐ ๋ณด์ฆ ์์๋ฃ๊ฐ ์ค์ ์ฑ ์์ ์ถฉ๋นํ๊ธฐ์ ์ถฉ๋ถํ์ง ์์ ๊ถ๊ทน์ ์ผ๋ก MBS ์ ๊ณต์ ์ฒด๋ฅผ ๊ตฌ์ ํด์ผ ํ๋ ๋๊ท๋ชจ ๋ชจ๊ธฐ์ง ๋ถ๊ดด๊ฐ ๋ฐ์ํ์ต๋๋ค.
๋๊ณตํฉ ์ดํ ๊ธ๊ฒฉํ ์ฆ๊ฐํ์ต๋๋ค . ๋ฉํธ๋ค์ด ์ ํ๊ท ์ด 15~25bp์ธ ๊ฒ๊ณผ ๋น๊ตํ๋ฉด, ๋ฉํธ๋ค์ด ์ดํ ํ๊ท ์ 2๋ฐฐ ์ด์์ ๋๋ค. FHFA ( Federal Housing and Finance Agency )๋ Freddie์ Fannie๊ฐ ์ฒญ๊ตฌํ๋ ๋ณด์ฆ ์์๋ฃ์ ๋ํ ์ฐ๊ฐ ๋ถ์์ ์ ๊ณตํฉ๋๋ค. FHFA๋ 2019๋ ์ ๋ฐํ๋ 30๋ ๊ณ ์ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ์ ๋ํด ํ๊ท 58bp์ ๋ณด์ฆ ์์๋ฃ๋ฅผ ๋ณด๊ณ ํ์ต๋๋ค. ๋ณด์ฆ ์์๋ฃ๋ ์ผ๋ฐ์ ์ผ๋ก ๋ชจ๊ธฐ์ง ์ ๊ณ ๋ก๋น ๊ทธ๋ฃน ์ธ๋ถ์์ ๋ง์ ๊ด์ฌ์ ๋ฐ์ง ์์ง๋ง, ์ ์ฒด๋ฅผ ๊ฐ๋ก์ง๋ฌ ์ ์น์ ์ธ ์๋๊ฐ ์์์ต๋๋ค. ๋ฏธ๊ตญ ๋ฉ์ธ์์ ๋ํ ๋ฏธ๋์ ์ํ์ ์ค์ด๊ธฐ ์ํด FHFA๋ฅผ ํตํด ์ถ๊ฐ๋ก 10๋ฒ ์ด์์ค ํฌ์ธํธ๋ฅผ ์ด์ฌํ์์ ์ธ์ํฉ๋๋ค. ์ด๋ฌํ ์ ์๋ ์ธ์์ ์ํ ์ ์ ์ค๋จ๋์์ต๋๋ค.
ํ์ด๋ผ์ดํธ
์ด ์์๋ฃ๋ ๋ฐํ์๊ฐ ๊ด๋ฆฌ ๋น์ฉ ๋ฐ ๊ธฐํ ๋น์ฉ์ ์ง๋ถํ๋ ๋ฐ ๋์์ด ๋๋ฉฐ ๊ธฐ๋ณธ ๋ชจ๊ธฐ์ง ๋ถ์ดํ ์ ์์ค ๊ฐ๋ฅ์ฑ๊ณผ ์ํ์ ์ค์ ๋๋ค.
G-fee๋ ์ ๊ณต๋ ์๋น์ค์ ๋ํด ๋ค๋ฅธ ๋ณด์ฆ์ธ๋ ์ฒญ๊ตฌํฉ๋๋ค.
๋ณด์ฆ๋ฃ๋ ๋ด๋ณด๋ถ์ฆ๊ถ์ ๋ฐํ์ธ์๊ฒ ์ง๊ธํ๋ ๊ธ์ก์ ๋๋ค.
์์๋ฃ๋ ์์ฐ ๊ฐ์น์ ๋ฐฑ๋ถ์จ ๋๋ ๊ณ ์ ๊ธ์ก์ผ ์ ์์ต๋๋ค.