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Titel löschen

Titel löschen

Wenn Sie ein Haus kaufen möchten, woher wissen Sie, dass es dem Verkäufer gehört? (Dies ist keine Fangfrage.) Ohne einen klaren Titel – einen, der frei von Pfandrechten ist – wird Ihr Kreditgeber nicht verleihen, Ihr Versicherer wird nicht versichern und es wird keinen Verkauf geben. Schlimmer noch, wenn es irgendwie zu einem Verkauf kommt und sich herausstellt, dass der Titel fehlerhaft ist, können Sie das Eigentum tatsächlich verlieren.

Was ist ein klarer Titel?


Klare Titeldefinition

Ein klarer Titel, auch als „sauberer Titel“ bekannt, ist ein Eigentumstitel, der frei von Pfandrechten oder zusätzlichen Problemen ist, die das Eigentum gefährden könnten, wie z. B. Grenzstreitigkeiten (Übergriffe) oder Dienstbarkeiten. Mit einem eindeutigen Titel besteht kein Zweifel, wer der Eigentümer der Immobilie ist oder wer das rechtmäßige Eigentum an der Immobilie beanspruchen kann.


Um eine Hypothek zu erhalten, verlangen die Kreditgeber eine gründliche Suche in den örtlichen Immobilienunterlagen, um sicherzustellen, dass der Titel eindeutig ist.

So überprüfen Sie einen eindeutigen Titel für eine Immobilie

Als Käufer oder Verkäufer von Eigenheimen können Sie Ihr örtliches Grundbuchamt besuchen oder eine Online-Suche nach der Eigentumsgeschichte der Immobilie durchführen. Dies wird Ihnen sagen, was in den offiziellen Aufzeichnungen steht, aber es wird Ihnen nicht sagen, was nicht dort ist – und es kann auch andere Aufzeichnungen geben, die überprüft werden müssen, wie z. B. Baugenehmigungen und Bebauungsvorschriften, was möglich ist Eigentumsrechte einschränken.

Wenn Sie eine Hypothek erhalten, arbeitet Ihr Kreditgeber mit einem Abschlussagenten wie einem Anwalt, einer Titelfirma oder einer Treuhandagentur zusammen, um eine Titelsuche durchzuführen. Häufig werden Kreditnehmer gebeten, eine Gebühr für diese Suche als Teil der Abschlusskosten des Kredits zu zahlen.

Probleme mit dem Titel und wie man sie löst

Angesichts der Tatsache, dass das Eigentum an Eigentum in den örtlichen Registerämtern dokumentiert ist, könnte es scheinen, als ob es nur wenige oder gar keine Rechtsmängel geben sollte. Was kann an einem Eigentumstitel falsch sein? Die First American Title Insurance Company, eine der größten in den USA, hat eine Liste mit etwa 70 möglichen Mängeln, darunter:

  • Eine gefälschte Urkunde

  • Eine geheime Scheidung

  • Nicht offengelegte Steuerpfandrechte

  • Ein umstrittenes Testament

  • Pfandrechte des Mechanikers

  • Zonenverstöße

Obwohl sie nicht üblich sind, können erhebliche Rechtskosten anfallen, wenn die Titelsuche ein Problem aufdeckt (oder wenn dies nicht der Fall ist, aber eines später auftaucht). Hier kommt die Rechtsschutzversicherung ins Spiel.

Ihr Kreditgeber verlangt den Abschluss einer Kreditversicherung, die den Kreditgeber schützt und bis zum Wert der Hypothek abdeckt, wenn ein Mangel festgestellt wird. Möglicherweise müssen Sie auch eine Eigentumsversicherung abschließen, um sich zu schützen, die den Kaufpreis des Hauses abdeckt.

Bei einer Eigentumstitelversicherung zahlt die Titelversicherungsgesellschaft im Falle einer erfolgreichen Eigentumsforderung durch eine andere Partei einen etwaigen ausstehenden Darlehenssaldo sowie Ihr Eigenkapital bis zum Kaufpreis. Sie können auch einen Inflationsreiter erhalten, sodass mit steigendem Wert der Immobilie auch die Deckungssumme (bis zu einem bestimmten Punkt) steigt.

Beachten Sie, dass die Kosten für die Eigentumsversicherung erheblich variieren können. In einigen Bereichen werden die Kosten für die Eigentumsversicherung von den staatlichen Aufsichtsbehörden festgelegt, während es sich anderswo lohnt, sich umzusehen. Fragen Sie beim Vergleich Ihrer Optionen immer nach dem „Neuausstellungssatz“, der ein ermäßigter Satz ist, der in Situationen verfügbar sein kann, in denen die Immobilie kürzlich verkauft oder refinanziert wurde.

Denken Sie auch daran, dass Rechtstitelversicherungen zwar viele potenzielle Probleme abdecken, aber nicht alle. Wenn ein Problem auftaucht, ist es am besten, mit einem Anwalt zu sprechen, der auf Immobilienangelegenheiten spezialisiert ist, um alle Fragen vor dem Kauf zu klären.

Vorgestelltes Bild von monkeybusinessimages von Getty Images.

Höhepunkte

  • Titelprobleme können in Situationen der Trennung, Scheidung oder Erben entstehen, die nicht ordnungsgemäß dokumentiert sind.

  • Sie können kein Haus ohne einen eindeutigen Titel kaufen, denn ohne einen gibt es keine Möglichkeit zu wissen, dass das Haus der Person gehört, die es verkauft.

  • Dies bedeutet, dass eine Forderung oder ein nicht freigegebenes Pfandrecht das Eigentum des Eigentümers an der Immobilie ungültig macht oder beeinträchtigt.

  • Das Vorhandensein von Pfandrechten kann eine Wolke auf dem Titel erzeugen.

  • Klartitel sind Titel ohne jegliche Art von Pfandrecht oder Abgabe, die das rechtmäßige Eigentum an der Immobilie in Frage stellen.

FAQ

Was sind einige Gründe für einen unklaren Titel?

Es gibt viele Gründe, warum ein unklarer Titel möglicherweise nicht in einer Titelsuche angezeigt wird. Es könnte sein, dass das Eigentum alt ist und die Erben des Eigentums die Urkunde für ihr Erbe nie ordnungsgemäß eingereicht haben. Bei einer Trennung in der Ehe kann eine Wohngemeinschaft problematisch werden, wenn zwei Personen in der Urkunde eingetragen sind. In Betrugsfällen kann auch ein Titel als unklar angezeigt werden.

Kann ich ein Haus ohne eindeutigen Titel kaufen?

Nein. Sie können kein Haus kaufen, wenn es keinen eindeutigen Titel hat. Es ist möglich, alle Probleme zu identifizieren und zu versuchen, sie zu beheben, wenn Sie das Haus trotzdem kaufen möchten.

Was bedeutet klarer Titel?

Ein eindeutiger Titel bedeutet, dass eine Immobilie weder mit Pfandrechten noch mit Eigentumsproblemen verbunden ist.