Wyczyść tytuł
Jeśli masz zamiar kupić dom, skąd wiesz, że jest on właścicielem sprzedającego? (To nie jest podchwytliwe pytanie). Bez jasnego tytułu – wolnego od zastawów – twój pożyczkodawca nie udzieli pożyczki, twój ubezpieczyciel nie ubezpieczy i nie będzie sprzedaży. Co gorsza, jeśli w jakiś sposób dojdzie do sprzedaży i okaże się, że tytuł jest wadliwy, można faktycznie stracić nieruchomość.
Co to jest wyraźny tytuł?
Wyczyść definicję tytułu
Jasny tytuł, znany również jako „czysty tytuł”, to tytuł własności wolny od zastawów lub dodatkowych problemów, które mogłyby zagrozić własności, takich jak spory graniczne (naruszenia) lub służebności. Dzięki jasnemu tytułowi nie ma wątpliwości, kto jest właścicielem nieruchomości lub kto może domagać się legalnej własności nieruchomości.
Aby uzyskać kredyt hipoteczny, pożyczkodawcy wymagają dokładnego przeszukania lokalnych rejestrów nieruchomości, aby upewnić się, że tytuł jest jasny.
Jak sprawdzić wyraźny tytuł na nieruchomości?
Jako nabywca lub sprzedawca domu możesz odwiedzić lokalne biuro ewidencji nieruchomości lub przeszukać online historię własności nieruchomości. Dzięki temu dowiesz się, co jest w oficjalnych rejestrach, ale nie powie Ci, czego tam nie ma — i mogą istnieć również inne rejestry, które będą musiały zostać sprawdzone, takie jak pozwolenia na budowę i zasady zagospodarowania przestrzennego, które mogą ograniczać prawa własności.
Po otrzymaniu kredytu hipotecznego, twój pożyczkodawca będzie współpracował z agentem zamykającym, takim jak prawnik, firma tytułowa lub agencja depozytowa, aby przeprowadzić wyszukiwanie tytułu. Często pożyczkobiorcy są proszeni o uiszczenie opłaty za to wyszukiwanie w ramach kosztów zamknięcia pożyczki.
Problemy z tytułem i sposoby ich rozwiązywania
Biorąc pod uwagę fakt, że własność nieruchomości jest udokumentowana w lokalnych urzędach metrykalnych, mogłoby się wydawać, że wad tytułowych powinno być niewiele, jeśli w ogóle. Co może być nie tak z tytułem własności? First American Title Insurance Company, jedna z największych w USA, ma listę około 70 możliwych wad, w tym:
Sfałszowany akt
Nieujawniony rozwód
Nieujawnione zastawy podatkowe
Sporny testament
Zastawy mechanika
Naruszenia zagospodarowania przestrzennego
Chociaż nie są one powszechne, jeśli wyszukiwanie tytułów wykryje problem (lub jeśli nie, ale pojawi się później), może to wiązać się ze znacznymi kosztami prawnymi. W tym miejscu pojawia się ubezpieczenie tytułu.
Twój pożyczkodawca będzie wymagał wykupienia ubezpieczenia tytułu pożyczkodawcy, które chroni pożyczkodawcę i pokrywa do wartości hipoteki w przypadku wykrycia wady. Możesz być również zobowiązany do wykupienia ubezpieczenia tytułu własności, aby chronić siebie, które pokrywa do ceny zakupu domu.
Z polisą ubezpieczeniową właściciela, firma ubezpieczeniowa spłaci wszelkie zaległe saldo pożyczki, a także kapitał własny do ceny zakupu w przypadku pomyślnego roszczenia własności przez inną stronę. Możesz również uzyskać jeźdźca inflacji, aby wraz ze wzrostem wartości nieruchomości wzrosła kwota ubezpieczenia (do pewnego punktu).
Pamiętaj, że koszt ubezpieczenia tytułu może się znacznie różnić. W niektórych obszarach koszty ubezpieczenia tytułu własności są ustalane przez organy regulacyjne stanowe, podczas gdy w innych można zapłacić za zakupy. Porównując swoje opcje, zawsze pytaj o „stawkę ponownej emisji”, która jest obniżoną stawką, która może być dostępna w sytuacjach, gdy nieruchomość została niedawno sprzedana lub refinansowana.
Pamiętaj też, że chociaż polisy ubezpieczeniowe obejmują wiele potencjalnych problemów, nie obejmują ich wszystkich. Jeśli pojawi się problem, najlepiej porozmawiać z prawnikiem specjalizującym się w sprawach dotyczących nieruchomości, aby rozwiązać wszelkie pytania przed zakupem.
Polecany obraz autorstwa monkeybusinessimages firmy Getty Images.
Przegląd najważniejszych wydarzeń
Problemy z tytułem własności mogą pojawić się w sytuacjach separacji, rozwodu lub braku odpowiedniej dokumentacji spadkobierców.
Nie możesz kupić domu bez wyraźnego tytułu, ponieważ bez niego nie ma możliwości dowiedzenia się, że dom jest własnością osoby sprzedającej.
Oznacza to, że roszczenie lub niewydany zastaw unieważnia lub osłabia tytuł właściciela do nieruchomości.
Obecność zastawów może stworzyć chmurę na tytule.
Tytuły wyraźne to tytuły bez jakiegokolwiek rodzaju zastawu lub opłaty, która kwestionuje prawną własność nieruchomości.
FAQ
Jakie są powody niejasnego tytułu?
Istnieje wiele powodów, dla których niejasny tytuł może nie pojawić się w wyszukiwaniu tytułu. Może być tak, że majątek jest stary, a spadkobiercy nigdy nie złożyli właściwie aktu spadkowego. Podczas separacji małżeńskiej wspólny dom może powodować problem, jeśli na akcie są wymienione dwie osoby. W przypadku oszustwa tytuł może również okazać się niejasny.
Czy mogę kupić dom bez wyraźnego tytułu?
Nie. Nie możesz kupić domu, który nie ma wyraźnego tytułu. Możliwe jest zidentyfikowanie wszelkich problemów i próba ich naprawienia, jeśli nadal chcesz kupić dom.
Co oznacza wyraźny tytuł?
Jasny tytuł oznacza, że nieruchomość nie ma żadnych zastawów ani nie ma żadnych kwestii związanych z własnością.
