Held-By-Production-Klausel

Was ist eine Held-By-Production-Klausel?

„Held by Production“ ist eine Bestimmung in einem Öl- oder Erdgasgrundstückspachtvertrag,. die es dem Leasingnehmer,. im Allgemeinen einem Energieunternehmen, erlaubt, die Bohraktivitäten auf dem Grundstück fortzusetzen, solange es wirtschaftlich eine Mindestmenge an Öl oder Gas produziert. Die „Held-by-Production“-Rückstellung verlängert damit das Recht des Leasingnehmers, die Immobilie über die ursprüngliche Leasinglaufzeit hinaus zu betreiben. Diese Bestimmung ist auch ein Merkmal von Mineralgrundstückspachtverträgen.

So funktioniert eine Held-by-Production-Klausel

Die „Hold by Production“-Bestimmung ermöglicht es Energieunternehmen, Neuverhandlungen von Pachtverträgen nach Ablauf der anfänglichen (primären) Laufzeit zu vermeiden, und ermöglicht ihnen, unter einer sekundären Laufzeit für den gesamten wirtschaftlichen Lebenszyklus eines Öl- oder Gasfelds zu operieren. Dies führt zu erheblichen Einsparungen für sie, insbesondere in geografischen Gebieten, die aufgrund der ergiebigen Förderung von Öl- und Gasquellen „heiß“ geworden sind. Da die Immobilienpreise in solchen Gegenden allgemein im Aufwärtstrend sind, würden Pächter natürlich deutlich höhere Preise verlangen, um Mietverträge neu zu verhandeln.

Habendum-Klausel

Laut der Anwaltskanzlei Holland & Hart kann die Hold-by-Production-Klausel in einem Mietvertrag auch als Habendum-Klausel bezeichnet werden. Eine Habendum-Klausel in einem Öl- und Gasleasing enthält normalerweise zwei separate Bedingungen, die primäre und die sekundäre Bedingung. Die primäre Laufzeit ist ein fester Zeitraum und läuft irgendwann in der Zukunft ab. Der Zeitraum unter der Nebenfrist ist unbestimmt. Solange Öl und Gas gefördert werden, bleibt der Pachtvertrag in Kraft.

Verpachtung von Mineralrechten

„Held by Production“ ist eine Art Verpachtung von Mineralrechten für die Ölgesellschaft, bei der die Ölgesellschaft, die die Produktionsanlagen auf dem Land eines anderen Eigentümers betreibt, das Recht hat, über die ursprünglich vereinbarte Pachtdauer hinaus auf die Mineralien oder Reserven auf diesem Land zuzugreifen.

Dieses Thema ist im Zuge des Schieferölbooms in den USA und Kanada besonders wichtig. Land mit diesen Schieferressourcen kann einen beträchtlichen Wert besitzen. Für einige Landbesitzer ist der Schieferboom jedoch eine weniger willkommene Nachricht, da sie durch Hold-by-Production-Klauseln vom Pachtgewinn ausgeschlossen wurden.

Im Rahmen von „Hold-by-Production“-Klauseln können Ölgesellschaften die Kontrolle über die gesamte Pacht behalten, solange es mindestens eine Quelle gibt, die eine „Mindestzahlmenge“ an Öl oder Gas auf dem Grundstück fördert. (Mindestzahlungsmengen werden im Allgemeinen als ein Wert der Ölförderung definiert, der die Betriebskosten übersteigt.) Dies kann zu erheblichen Konflikten zwischen Landbesitzern und den dort tätigen Öl- und Gasunternehmen führen.

Beispiele für eine Held-By-Production-Klausel

Laut der Energy Mineral and Law Foundation nahm die Nutzung von Hold-by-Production-Klauseln dramatisch zu, nachdem Range Resources, ein unabhängiges Erdgasunternehmen, 2007 in Washington County, Pennsylvania, mit dem Bohren von äußerst profitablen horizontalen, hydraulischen Fracking-Bohrungen begann.

Als die Branche auf die Erfolge von Range mit der neuen Technik aufmerksam wurde, begannen andere Unternehmen, Grundstücke für die Entwicklung zu explodierenden Preisen zu pachten. Der „Wettbewerb um Flächen führte dazu, dass die Pachtpreise von historischen Preisen von 1 $ pro Acre auf 500 $ pro Acre, dann auf 1.000 $ pro Acre und dann auf bis zu 10.000 $ und mehr pro Acre anstiegen”.

Um ihre Investitionen vor Preissteigerungen zu schützen, strebten Unternehmen in ihren neuen Pachtverträgen nach Produktionshalteklauseln, und in einigen Fällen versuchten sie, alte Pachtverträge für schlecht funktionierende Bohrlöcher zu kaufen und die neue Fracking-Technologie zur Gewinnsteigerung einzusetzen.

Höhepunkte

• Hold-by-Production-Klauseln werden auch als „Habendum“-Klauseln bezeichnet

• Held-by-Production-Klauseln erlauben Bergleuten für Öl, Gas und Mineralien, ihre Pachtverträge nach Ablauf zu verlängern, solange die Minen noch produktiv sind.

• Bergbauunternehmen bemühen sich um Klauseln, die von der Produktion gehalten werden, um einen Pachtpreis in potenziell „heißen“ Produktionsbereichen festzuschreiben.