Clausola Held-By-Produzione

Che cos'è una clausola Held-By-Produzione?

locazione di una proprietà petrolifera o di gas naturale che consente al locatario,. generalmente una società energetica, di continuare le attività di perforazione sulla proprietà purché produca economicamente una quantità minima di petrolio o gas. La clausola detenuta per produzione estende quindi il diritto del locatario di gestire l'immobile oltre la durata iniziale del contratto di locazione. Questa disposizione è anche una caratteristica delle locazioni di proprietà minerarie.

Come funziona una clausola di produzione

Il fondo detenute per produzione consente alle società energetiche di evitare la rinegoziazione dei contratti di locazione alla scadenza del termine iniziale (primario) e consente loro di operare in un termine secondario per l'intero ciclo di vita economica di un giacimento di petrolio o gas. Ciò si traduce in un notevole risparmio per loro, in particolare nelle aree geografiche che sono diventate "calde" a causa della prolifica produzione di pozzi di petrolio e gas. Con i prezzi degli immobili in tali aree generalmente in aumento, i locatari richiederebbero naturalmente prezzi significativamente più alti per rinegoziare i contratti di locazione.

Clausola dell'Habendum

Secondo lo studio legale Holland & Hart, la clausola detenuta per produzione in un contratto di locazione può anche essere chiamata clausola habendum. Una clausola habendum in un contratto di locazione di petrolio e gas contiene in genere due termini separati, il termine primario e il termine secondario. Il termine principale è un periodo di tempo fisso e scade ad un certo punto nel futuro. Il periodo di tempo sotto il termine secondario è a tempo indeterminato. Finché vengono prodotti petrolio e gas, il contratto di locazione rimane in vigore.

Locazione di diritti minerari

Detenuto dalla produzione è un tipo di contratto di locazione dei diritti minerari per la compagnia petrolifera, in cui la compagnia petrolifera che gestisce gli impianti di produzione su un terreno di un altro proprietario ha il diritto di accedere ai minerali o alle riserve su quel terreno oltre il periodo di locazione originariamente concordato.

Questo problema è particolarmente importante sulla scia del boom dello shale oil negli Stati Uniti e in Canada. La terra con queste risorse di scisto può avere un valore considerevole. Per alcuni proprietari terrieri, tuttavia, il boom dello shale è una notizia meno gradita perché sono stati tagliati fuori dal guadagno inaspettato del leasing da clausole di trattenuta per produzione.

In base alle clausole detenute per produzione, le compagnie petrolifere possono mantenere il controllo dell'intera proprietà in affitto purché sia presente almeno un pozzo che produce una "quantità minima pagante" di petrolio o gas sulla proprietà. (Le quantità minime pagabili sono generalmente definite come un valore della produzione di petrolio che supera i costi operativi.) Ciò può creare un conflitto considerevole tra i proprietari terrieri e le compagnie petrolifere e del gas che vi operano.

Esempi di una clausola Held-By-Produzione

Secondo la Energy Mineral and Law Foundation, l'uso di clausole trattenuto per produzione è aumentato notevolmente dopo che Range Resources, una società indipendente di gas naturale, ha iniziato a perforare pozzi di fratturazione idraulica orizzontali estremamente redditizi nel 2007 nella contea di Washington, in Pennsylvania.

Quando l'industria è venuta a conoscenza dei successi di Range con la nuova tecnica, altre società hanno iniziato ad affittare proprietà per lo sviluppo a prezzi alle stelle. La "competizione per la superficie ha causato un'escalation dei prezzi di locazione da prezzi storici di $ 1 per acro a $ 500 per acro, quindi a $ 1.000 per acro e quindi fino a $ 10.000 e oltre per acro".

Per proteggere i propri investimenti dall'aumento dei prezzi, le società hanno cercato clausole di detenzione per produzione nei loro nuovi contratti di locazione e, in alcuni casi, hanno cercato di acquistare vecchi contratti di locazione per pozzi con prestazioni scadenti e utilizzare la nuova tecnologia di fracking per aumentare i profitti.

Mette in risalto

• le clausole hold-by-production sono anche dette clausole “habendum”.

• Le clausole vincolate alla produzione consentono ai minatori di petrolio, gas e minerali di estendere i loro contratti di locazione dei terreni dopo la loro scadenza, fintanto che le miniere sono ancora produttive.

• Le società minerarie cercano clausole di trattenuta per produzione per bloccare un prezzo di locazione in aree di produzione potenzialmente "calde".