Mello-Roos
Was ist ein Mello-Roos?
Ein Mello-Roos ist ein Ad-hoc-Steuerbezirk in Kalifornien, der geschaffen wurde, um ein Infrastrukturprojekt zu finanzieren. Ein Bezirk kann nur mit Zustimmung von zwei Dritteln der Stimmberechtigten gebildet werden und erlaubt die Erhebung einer Sondersteuer für seine Einwohner. Das staatliche Gesetz, das solche Bezirke zulässt, wurde 1982 eingeführt, um den Kommunalverwaltungen die Möglichkeit zu geben, die staatliche Obergrenze für Grundsteuererhöhungen von 1978 zu umgehen.
Das Mello-Roos-Steuergesetz bleibt umstritten. Es ist bekannt, dass kalifornische Entwickler für ihre neu gebauten Häuser als "No Mello-Roos!"
Mello-Roos verstehen
Ein Mello-Roos Community Facilities District (CFD) kann von einer Stadt, einem Landkreis oder einem Schulbezirk gegründet werden.
Ein Mello-Roos ermöglicht es einer lokalen Kreis- oder Stadtverwaltung oder einem Schulbezirk, Anleihen zu verkaufen, um ein bestimmtes Projekt oder eine bestimmte Dienstleistung zu finanzieren. Die nach kalifornischem Recht zulässigen Projekte reichen von Infrastrukturverbesserungen bis hin zu Polizei- und Feuerwehrdiensten, Schulen, Parks und Kinderbetreuungseinrichtungen.
Die Steuerveranlagung kann erhoben werden, bis die für den Bezirk ausgegebene Schuldverschreibung mit Zinsen vollständig zurückgezahlt ist.
Die Ursprünge von Mello-Roos
Die Mello-Roos-Steuer ist nach den Unterstützern des Gesetzes, dem kalifornischen Senator Henry Mello und dem Staatsabgeordneten Mike Roos, benannt.
Ihr Gesetzentwurf war eine Problemumgehung für Proposition 13. Diese Änderung der kalifornischen Verfassung von 1978 begrenzt die Grundsteuern auf 1 % des geschätzten Werts und begrenzt die Steigerungsrate der Bewertung auf 2 % pro Jahr.
Immobilienmakler müssen potenzielle Käufer informieren, wenn sich ein Haus in einem Mello-Roos Community Facilities District befindet.
Die Mello-Roos-Steuer wird gegen das Grundstück veranlagt, basiert jedoch nicht auf dem geschätzten Wert der Immobilie. Auf diese Weise wird die von Proposition 13 auferlegte Obergrenze umgangen.
Heutzutage wird Mello-Roos am häufigsten verwendet, um Infrastruktur oder Support-Services in und um neue Entwicklungen zu schaffen. Es bietet auch eine Möglichkeit, Verbesserungen in älteren und weniger wohlhabenden Vierteln vorzunehmen, die nicht mehr genug Grundsteuern einbringen, um die Grundversorgung zu decken.
Vor- und Nachteile von Mello-Roos
Befürworter des Mello-Roos-Gesetzes sagen, es ermögliche den Wohnungsneubau zu geringeren Kosten für die späteren Käufer. Ein Entwickler, der eine große neue Gemeinde plant, könnte sich entweder gegen den Preis der Finanzierung neuer Infrastruktur in und um die Gemeinde sträuben oder die Kosten durch Anhebung der Preise der Häuser weitergeben.
Die Gegner verweisen auf die zusätzliche Steuerbelastung und die potenzielle Schwierigkeit, ein Haus zu verkaufen, an das eine spezielle Steuerveranlagung gebunden ist.
Mello-Roos-Steuern sind im Allgemeinen nicht von Bundessteuern abzugsfähig, da sie die IRS-Anforderungen für den Abzug nicht erfüllen.
Kleingedrucktes auf Mello-Roos
Die von einem CFD ausgegebene Anleihe gilt als Pfandrecht an einer Immobilie, und die Nichtzahlung der Steuer kann schnell zu einer Zwangsvollstreckung führen, da die Distrikte Mello-Roos beschleunigten Zwangsvollstreckungsgesetzen unterliegen.
Makler sind gesetzlich verpflichtet, potenzielle Käufer darüber zu informieren, wenn sich ein Haus in einem CFD befindet und somit einer besonderen Steuerveranlagung unterliegt.
Mello-Roos-Steuern werden normalerweise als Einzelposten auf der jährlichen Steuerrechnung einer Immobilie aufgeführt, obwohl gelegentlich ein Bezirk Hausbesitzern eine separate Rechnung zusendet. Die Bezirksgutachterbüros führen Aufzeichnungen über die Mello-Roos-Distrikte.
Höhepunkte
Die Steuer wird nur von Einwohnern des Bezirks erhoben, der von dem Projekt profitiert.
Ein Mello-Roos ist ein spezieller Steuerbezirk, der in Kalifornien geschaffen wurde, um lokale Infrastruktur oder Dienstleistungen zu finanzieren.
Die gesetzlich zulässigen Mello-Roos-Distrikte wurden geschaffen, um es den Gemeinden zu ermöglichen, Geld für lokale Projekte zu sammeln, trotz der Beschränkungen der Grundsteuerobergrenzen von Proposition 13.
