Mello-Roos
Qu'est-ce qu'un Mello-Roos ?
Un Mello-Roos est un district fiscal californien ad hoc créé pour financer un projet d'infrastructure. Un district ne peut être créé qu'avec l'approbation des deux tiers des électeurs et permet l'imposition d'une taxe spéciale à ses habitants. La loi de l'État autorisant ces districts a été mise en œuvre en 1982 comme un moyen pour les gouvernements locaux de contourner le plafond de 1978 de l'État sur les augmentations de l'impôt foncier.
La loi fiscale Mello-Roos reste controversée. Les promoteurs californiens sont connus pour annoncer leurs maisons nouvellement construites comme "No Mello-Roos!"
Comprendre Mello-Roos
Un district des installations communautaires (CFD) de Mello-Roos peut être créé par une ville, un comté ou un district scolaire.
Un Mello-Roos permet à un gouvernement local de comté ou de ville ou à un district scolaire de vendre des obligations afin de financer un projet ou un service spécifique. Les projets autorisés en vertu de la loi californienne vont de l'amélioration des infrastructures aux services de police et d'incendie, aux écoles, aux parcs et aux garderies.
L'imposition peut être imputée jusqu'au remboursement intégral de la dette obligataire émise pour le district, avec intérêts.
Les origines de Mello-Roos
La taxe Mello-Roos porte le nom des parrains de la loi, le sénateur de l'État de Californie Henry Mello et le membre de l'Assemblée de l'État Mike Roos.
Leur projet de loi était une solution de contournement pour la proposition 13. Cet amendement de 1978 à la Constitution de Californie limite les taxes foncières à 1% de la valeur imposable et plafonne le taux d'augmentation de l'évaluation à 2% par an.
Les agents immobiliers doivent informer les acheteurs potentiels si une maison se trouve dans un quartier des installations communautaires de Mello-Roos.
La taxe Mello-Roos est imposée sur le terrain mais n'est pas basée sur la valeur imposable de la propriété. C'est ainsi qu'il contourne le plafond imposé par la proposition 13.
Aujourd'hui, Mello-Roos est le plus souvent utilisé pour créer des infrastructures ou des services de support dans et autour de nouveaux développements. Il fournit également un moyen d'apporter des améliorations dans les quartiers plus anciens et moins riches qui ne rapportent plus suffisamment d'impôts fonciers pour couvrir les services de base.
Avantages et inconvénients de Mello-Roos
Les partisans de la loi Mello-Roos affirment qu'elle rend possible la construction de nouveaux logements, et à moindre coût pour les éventuels acquéreurs. Un promoteur planifiant une nouvelle grande communauté pourrait soit rechigner au prix du financement de nouvelles infrastructures dans et autour de la communauté, soit répercuter le coût en augmentant les prix des maisons.
Les opposants soulignent le fardeau fiscal supplémentaire et la difficulté potentielle de vendre une maison qui est liée à une évaluation fiscale spéciale.
Les impôts Mello-Roos ne sont généralement pas déductibles des impôts fédéraux car ils ne satisfont pas aux exigences de l'IRS en matière de déduction.
Petits caractères sur Mello-Roos
L'obligation émise par un CFD est considérée comme un privilège sur une propriété et le non-paiement de la taxe peut rapidement entraîner une saisie puisque les districts de Mello-Roos sont soumis à des lois de saisie accélérée.
Les agents immobiliers sont tenus par la loi d'informer les acheteurs potentiels si une maison est dans un CFD et est donc soumise à une évaluation fiscale spéciale.
Les taxes Mello-Roos sont généralement répertoriées comme un poste sur la facture de taxes annuelle d'une propriété, bien que parfois un district enverra aux propriétaires une facture distincte. Les bureaux des évaluateurs de comté tiennent des registres des districts de Mello-Roos.
Points forts
La taxe s'applique uniquement aux habitants du quartier bénéficiaire du projet.
Un Mello-Roos est une circonscription fiscale spéciale créée en Californie pour financer des infrastructures ou des services locaux.
La loi autorisant les districts de Mello-Roos a été créée pour permettre aux communautés de collecter des fonds pour des projets locaux malgré les restrictions des plafonds d'impôt foncier de la Proposition 13.
