Mello Roos
Hva er en Mello-Roos?
A Mello-Roos er et ad hoc skattedistrikt i California opprettet for å finansiere et infrastrukturprosjekt. Et distrikt kan bare opprettes med godkjenning fra to tredjedeler av velgerne og tillater at en spesiell skatt beregnes på innbyggerne. Statens lov som tillater slike distrikter ble implementert i 1982 som en måte for lokale myndigheter å omgå statens 1978-tak på økning av eiendomsskatt.
Mello-Roos-skatteloven er fortsatt kontroversiell. California-utviklere har vært kjent for å annonsere sine nybygde hus som "No Mello-Roos!"
Forstå Mello-Roos
Et Mello-Roos Community Facilities District (CFD) kan opprettes av en by, et fylke eller et skoledistrikt.
En Mello-Roos lar et lokalt fylke eller bystyre eller skoledistrikt selge obligasjoner for å finansiere et spesifikt prosjekt eller tjeneste. Prosjekter som er tillatt i henhold til California-loven varierer fra infrastrukturforbedringer til politi og brannvesen, skoler, parker og barnepass.
Ligningen kan belastes inntil obligasjonsgjelden utstedt for distriktet er tilbakebetalt i sin helhet med renter.
Opprinnelsen til Mello-Roos
Mello-Roos-skatten er oppkalt etter sponsorene av loven, California State Sen. Henry Mello og statsforsamlingsleder Mike Roos.
Regningen deres var en løsning for forslag 13. Denne endringen fra California Constitution fra 1978 begrenser eiendomsskatten til 1 % av taksert verdi og begrenser økningsraten på vurderingen til 2 % per år.
Realtors må informere potensielle kjøpere hvis et hjem er i et Mello-Roos Community Facilities District.
Mello-Roos-skatten lignes mot grunnen, men er ikke basert på takstverdien på eiendommen. Det er måten det kommer rundt taksten som er pålagt av proposisjon 13.
I dag brukes Mello-Roos oftest til å lage infrastruktur eller støttetjenester i og rundt nye utbygginger. Det gir også en måte å gjøre forbedringer i eldre og mindre velstående nabolag som ikke lenger bringer inn nok eiendomsskatt til å dekke grunnleggende tjenester.
Fordeler og ulemper med Mello-Roos
Talsmenn for Mello-Roos-loven sier den gjør ny boligbygging mulig, og til en lavere kostnad for de eventuelle kjøperne. En utbygger som planlegger et stort nytt fellesskap, kan enten la være å finansiere ny infrastruktur i og rundt samfunnet eller gi kostnadene videre ved å øke prisene på boligene.
Motstandere peker på den ekstra skattebyrden og potensielle vanskeligheter med å selge en bolig som har en spesiell skattemessig vurdering knyttet til seg.
Mello-Roos-skatter er generelt ikke fradragsberettigede fra føderale skatter da de ikke tilfredsstiller IRS-kravene for fradraget.
Finskrift på Mello-Roos
Obligasjonen utstedt av en CFD betraktes som en panterett mot en eiendom, og manglende betaling av skatten kan raskt føre til foreclosure siden Mello-Roos-distrikter er underlagt akselerert foreclosure lover.
Eiendomsmeglere er lovpålagt å informere potensielle kjøpere dersom en bolig er i en CFD og dermed er underlagt en spesiell skattevurdering.
Mello-Roos-skatter er vanligvis oppført som en linjepost på en eiendoms årlige skatteregning, men noen ganger vil et distrikt sende huseiere en egen regning. Fylkesvurderingskontorene fører opptegnelser over Mello-Roos-distrikter.
##Høydepunkter
– Skatten pålegges kun innbyggere i bydelen som nyter godt av prosjektet.
A Mello-Roos er et spesialskattedistrikt opprettet i California for å finansiere lokal infrastruktur eller tjenester.
Loven tillot Mello-Roos-distrikter ble opprettet for å tillate lokalsamfunn å samle inn penger til lokale prosjekter til tross for restriksjonene i proposisjon 13 eiendomsskattetak.
