Mello-Roos

Vad är en Mello-Roos?

A Mello-Roos är ett ad hoc-skattedistrikt i Kalifornien skapat för att finansiera ett infrastrukturprojekt. Ett distrikt får skapas endast med godkännande av två tredjedelar av väljarna och tillåter att en särskild skatt tas ut på dess invånare. Den statliga lagen som tillåter sådana distrikt implementerades 1982 som ett sätt för lokala myndigheter att kringgå statens 1978 års tak för höjningar av fastighetsskatt.

Mello-Roos skattelag är fortfarande kontroversiell. Utvecklare i Kalifornien har varit kända för att annonsera sina nybyggda hus som "No Mello-Roos!"

Förstå Mello-Roos

Ett Mello-Roos Community Facilities District (CFD) kan skapas av en stad, ett län eller ett skoldistrikt.

En Mello-Roos tillåter ett lokalt län eller stadsstyre eller skoldistrikt att sälja obligationer för att finansiera ett specifikt projekt eller tjänst. Projekt som är tillåtna enligt Kaliforniens lagar sträcker sig från förbättringar av infrastrukturen till polis och brandtjänster, skolor, parker och barnomsorgsanläggningar.

Skattetaxeringen får tas ut till dess att den för distriktet utgivna obligationsskulden i sin helhet återbetalas med ränta.

Mello-Roos ursprung

Mello-Roos-skatten är uppkallad efter lagens sponsorer, California State Sen. Henry Mello och State Assemblyman Mike Roos.

Deras lagförslag var en lösning för proposition 13. Den 1978 års ändring av Kaliforniens konstitution begränsar fastighetsskatten till 1 % av taxeringsvärdet och begränsar ökningstakten för bedömningen till 2 % per år.

Fastighetsmäklare måste informera potentiella köpare om ett hem är i ett Mello-Roos Community Facilities District.

Mello-Roos-skatten taxeras mot marken men baseras inte på fastighetens taxeringsvärde. Det är så det kommer runt taket som infördes av proposition 13.

Idag används Mello-Roos oftast för att skapa infrastruktur eller stödtjänster i och kring nybyggnationer. Det ger också ett sätt att göra förbättringar i äldre och mindre välbärgade stadsdelar som inte längre drar in tillräckligt med fastighetsskatter för att täcka grundläggande tjänster.

För- och nackdelar med Mello-Roos

Förespråkare för Mello-Roos-lagen säger att den möjliggör nybyggnation av bostäder och till en lägre kostnad för de eventuella köparna. En utvecklare som planerar ett stort nytt samhälle kan antingen avstå från priset för att finansiera ny infrastruktur i och runt samhället eller lägga på kostnaden genom att höja priserna på bostäderna.

Motståndarna pekar på den extra skattebördan och den potentiella svårigheten att sälja en bostad som har en särskild skattetaxering knuten till sig.

Mello-Roos-skatter är i allmänhet inte avdragsgilla från federala skatter eftersom de inte uppfyller IRS-kraven för avdraget.

Finstilt på Mello-Roos

Obligationen utgiven av en CFD anses vara en panträtt mot en fastighet och underlåtenhet att betala skatten kan snabbt resultera i utestängning eftersom Mello-Roos-distrikten är föremål för snabba utestängningslagar.

Fastighetsmäklare är enligt lag skyldiga att informera potentiella köpare om en bostad är i en CFD och därmed är föremål för en särskild skattetaxering.

Mello-Roos-skatter anges vanligtvis som en rad på en fastighets årliga skatteräkning, men ibland kommer ett distrikt att skicka husägare en separat faktura. Länsassessorernas kontor för register över Mello-Roos distrikt.

Höjdpunkter

– Skatten tillämpas endast på invånare i den stadsdel som gynnas av projektet.

– A Mello-Roos är ett speciellt skattetaxeringsdistrikt skapat i Kalifornien för att finansiera lokal infrastruktur eller tjänster.

• Lagen tillät Mello-Roos-distrikt skapades för att tillåta samhällen att samla in pengar till lokala projekt trots begränsningarna i proposition 13 fastighetsskattetak.