Мелло-Рос

Что такое мелло-рус?

Мелло-Роос — это специальный налоговый округ Калифорнии, созданный для финансирования инфраструктурного проекта. Район может быть создан только с одобрения двух третей избирателей и позволяет облагать его жителей специальным налогом. Закон штата, разрешающий такие округа, был введен в действие в 1982 году как способ для местных органов власти обойти ограничение штата 1978 года на повышение налога на имущество.

Налоговый закон Мелло-Роса остается спорным. Калифорнийские застройщики, как известно, рекламируют свои недавно построенные дома как «Нет Мелло-Роос!»

Понимание Мелло-Роса

Район общественных учреждений Мелло-Роос (CFD) может быть создан городом, округом или школьным округом.

Mello-Roos позволяет местному правительству округа или города или школьному округу продавать облигации для финансирования определенного проекта или услуги. Проекты, разрешенные в соответствии с законодательством Калифорнии, варьируются от улучшения инфраструктуры до полиции и пожарных служб, школ, парков и детских учреждений.

Налоговая оценка может взиматься до тех пор, пока задолженность по облигациям, выпущенным для округа, не будет полностью погашена с процентами.

Происхождение Мелло-Роса

Налог Мелло-Рооса назван в честь спонсоров закона, сенатора штата Калифорния Генри Мелло и члена законодательного собрания штата Майка Рооса.

Их законопроект был обходным путем для Предложения 13. Эта поправка 1978 года к Конституции Калифорнии ограничивает налоги на имущество до 1% от оценочной стоимости и ограничивает скорость увеличения оценки до 2% в год.

Агенты по продаже недвижимости должны информировать потенциальных покупателей, если дом находится в районе общественных объектов Мелло-Роос.

Налог Мелло-Роос взимается с земли, но не зависит от оценочной стоимости имущества. Именно так он обходит ограничение, установленное Предложением 13.

Сегодня Mello-Roos чаще всего используется для создания инфраструктуры или вспомогательных услуг в новых разработках и вокруг них. Это также дает возможность улучшить старые и менее богатые районы, которые больше не приносят достаточного количества налогов на недвижимость для покрытия основных услуг.

Плюсы и минусы Мелло-Рооса

Сторонники закона Мелло-Роса говорят, что он делает возможным строительство нового жилья с меньшими затратами для конечных покупателей. Застройщик, планирующий построить большой новый поселок, может либо отказаться от финансирования новой инфраструктуры внутри и вокруг поселения, либо сократить расходы, повысив цены на дома.

Противники указывают на дополнительное налоговое бремя и потенциальные трудности продажи дома, к которому привязана специальная налоговая оценка.

Налоги Мелло-Рооса, как правило, не вычитаются из федеральных налогов, поскольку они не удовлетворяют требованиям IRS в отношении вычета.

Мелкий шрифт на Mello-Roos

Облигация, выпущенная CFD, считается залоговым имуществом, и неуплата налога может быстро привести к потере права выкупа, поскольку на районы Мелло-Роос распространяются законы об ускоренной потере права выкупа.

По закону риэлторы обязаны информировать потенциальных покупателей, если дом находится в CFD и, следовательно, подлежит специальной налоговой оценке.

Налоги Мелло-Рооса обычно указываются отдельной строкой в годовом налоговом счете за недвижимость, хотя иногда округ отправляет домовладельцам отдельный счет. Окружные заседатели ведут учет округов Мелло-Роос.

Особенности

• Налог применяется только к жителям района, который получает выгоду от проекта.

• Mello-Roos — это специальный налоговый округ, созданный в Калифорнии для финансирования местной инфраструктуры или услуг.

• Закон, разрешающий округам Мелло-Роос, был создан, чтобы позволить сообществам собирать деньги для местных проектов, несмотря на ограничения Предложения 13 по верхнему пределу налога на недвижимость.