Mello Roos
Co to jest Mello-Roos?
A Mello-Roos to ad hoc kalifornijski okręg podatkowy utworzony w celu sfinansowania projektu infrastrukturalnego. Dzielnica może zostać utworzona tylko za zgodą dwóch trzecich wyborców i pozwala na nałożenie specjalnego podatku na jego mieszkańców. Prawo stanowe zezwalające na takie okręgi zostało wdrożone w 1982 r. jako sposób na ominięcie przez samorządy stanowego limitu z 1978 r. dotyczącego podwyżek podatków od nieruchomości.
Ustawa podatkowa Mello-Roos pozostaje kontrowersyjna. Deweloperzy z Kalifornii są znani z reklamowania swoich nowo wybudowanych domów jako „No Mello-Roos!”
Zrozumienie Mello-Roos
Dzielnica Mello-Roos Community Facilities District (CFD) może zostać utworzona przez miasto, hrabstwo lub okręg szkolny.
Mello-Roos pozwala lokalnym władzom hrabstwa lub miasta lub okręgowi szkolnemu sprzedawać obligacje w celu sfinansowania określonego projektu lub usługi. Projekty dozwolone na mocy prawa stanu Kalifornia obejmują poprawę infrastruktury, policję i straż pożarną, szkoły, parki i placówki opieki nad dziećmi.
Podatek można naliczać do czasu, gdy dług obligacyjny wyemitowany dla dzielnicy zostanie w całości spłacony wraz z odsetkami.
Początki Mello-Roos
Podatek Mello-Roos nosi imię sponsorów prawa, California State Sen. Henry Mello i członek Zgromadzenia Stanowego Mike Roos.
Ich ustawa stanowiła obejście dla Propozycji 13. Ta poprawka do Konstytucji Kalifornii z 1978 r. ogranicza podatki od nieruchomości do 1% szacowanej wartości i ogranicza stopę wzrostu podatku do 2% rocznie.
Pośrednicy w obrocie nieruchomościami muszą poinformować potencjalnych nabywców, jeśli dom znajduje się w dzielnicy Mello-Roos Community Facilities District.
Podatek Mello-Roos jest naliczany od gruntu, ale nie jest oparty na szacowanej wartości nieruchomości. W ten sposób omija limit narzucony przez Propozycję 13.
Obecnie Mello-Roos jest najczęściej używany do tworzenia infrastruktury lub usług wsparcia w nowych projektach i wokół nich. Zapewnia również sposób na wprowadzenie ulepszeń w starszych i mniej zamożnych dzielnicach, które nie płacą już wystarczających podatków od nieruchomości na pokrycie podstawowych usług.
Plusy i minusy Mello-Roos
Zwolennicy prawa Mello-Roos twierdzą, że umożliwia ono nowe budownictwo mieszkaniowe przy niższych kosztach dla ewentualnych nabywców. Deweloper planujący powstanie dużej nowej społeczności może albo wzdrygać się kosztem finansowania nowej infrastruktury w społeczności i wokół niej, albo przerzucić koszty, podnosząc ceny domów.
Przeciwnicy wskazują na dodatkowe obciążenie podatkowe i potencjalną trudność w sprzedaży domu, z którym wiąże się specjalne rozliczenie podatkowe.
Podatki Mello-Roos generalnie nie podlegają odliczeniu od podatków federalnych, ponieważ nie spełniają wymagań IRS dotyczących odliczenia.
Drobny druk na Mello-Roos
Obligacja wyemitowana przez CFD jest uważana za zastaw na nieruchomości, a niezapłacenie podatku może szybko doprowadzić do wykluczenia, ponieważ dzielnice Mello-Roos podlegają przyspieszonym przepisom dotyczącym wykluczenia.
Pośrednicy w obrocie nieruchomościami są prawnie zobowiązani do informowania potencjalnych nabywców, jeśli dom jest objęty kontraktem CFD, a zatem podlega specjalnej ocenie podatkowej.
Podatki Mello-Roos są zwykle wymienione jako pozycja w rocznym rachunku podatkowym nieruchomości, chociaż czasami dzielnica wysyła właścicielom domów osobny rachunek. Biura asesorów okręgowych prowadzą ewidencję okręgów Mello-Roos.
##Przegląd najważniejszych wydarzeń
Podatek dotyczy tylko mieszkańców dzielnicy, która korzysta z projektu.
Mello-Roos to specjalny okręg podatkowy utworzony w Kalifornii w celu finansowania lokalnej infrastruktury lub usług.
Prawo zezwalało na utworzenie dzielnic Mello-Roos, aby umożliwić społecznościom zbieranie pieniędzy na lokalne projekty pomimo ograniczeń Propozycji 13 limitów podatku od nieruchomości.
