梅洛-罗斯

什么是 Mello-Roos？

Mello-Roos 是一个特设的加利福尼亚税区，旨在为基础设施项目提供资金。只有获得三分之二选民的批准才能创建一个区，并允许对其居民征收特别税。允许此类地区的州法律于 1982 年实施，作为地方政府绕过该州 1978 年提高财产税上限的一种方式。

Mello-Roos 税法仍然存在争议。众所周知，加州开发商将他们新建的房屋宣传为“No Mello-Roos！”

了解 Mello-Roos

Mello-Roos 社区设施区 (CFD) 可由市、县或学区创建。

Mello-Roos 允许当地县或市政府或学区出售债券，以资助特定项目或服务。加州法律允许的项目范围从基础设施改善到警察和消防服务、学校、公园和儿童保育设施。

税务评估可能会被收取，直到为该地区发行的债券债务连同利息全部偿还。

Mello-Roos 的起源

Mello-Roos 税以法律的发起人、加利福尼亚州参议员 Henry Mello 和州议员 Mike Roos 的名字命名。

他们的法案是第 13 号提案的一种解决方法。1978 年加州宪法修正案将财产税限制在评估价值的 1%，并将评估的增长率限制在每年 2%。

如果房屋位于 Mello-Roos 社区设施区，房地产经纪人必须通知潜在买家。

Mello-Roos 税是根据土地评估的，但不是基于财产的评估价值。这就是它绕过第 13 号提案规定的上限的方式。

今天，Mello-Roos 最常用于在新开发项目中和周围创建基础设施或支持服务。它还提供了一种改善较旧和较不富裕的社区的方法，这些社区不再带来足够的财产税来支付基本服务。

Mello-Roos 的优点和缺点

Mello-Roos 法律的拥护者说，它使新住房建设成为可能，并且最终买家的成本更低。规划大型新社区的开发商可能会拒绝为社区内和周围的新基础设施提供资金，或者通过提高房屋价格来转嫁成本。

反对者指出增加的税收负担以及出售具有特殊税收评估的房屋的潜在困难。

Mello-Roos 税通常不能从联邦税中扣除，因为它们不符合 IRS 的扣除要求。

Mello-Roos 上的精美印刷品

差价合约发行的债券被视为对财产的留置权，不缴纳税款可能很快导致丧失抵押品赎回权，因为梅洛-鲁斯地区受制于加速丧失抵押品赎回权的法律。

法律要求房地产经纪人通知潜在买家如果房屋属于差价合约，因此需要进行特殊的税收评估。

Mello-Roos 税通常被列为房产年度税单上的一个项目，尽管有时一个地区会向房主发送单独的账单。县评估办公室保存梅洛-鲁斯地区的记录。

＃＃ 强调

• 该税仅适用于从项目中受益的地区的居民。

• Mello-Roos 是在加利福尼亚创建的一个特殊税收评估区，旨在为当地基础设施或服务提供资金。

• 法律允许 Mello-Roos 区的创建是为了允许社区为当地项目筹集资金，尽管有 13 号提案财产税上限的限制。