Mello-Roos
Cos'è un Mello-Roos?
A Mello-Roos è un distretto fiscale ad hoc della California creato per finanziare un progetto infrastrutturale. Un distretto può essere creato solo con l'approvazione dei due terzi degli elettori e consente l'imposizione di una tassa speciale sui suoi residenti. La legge statale che consente a tali distretti è stata implementata nel 1982 come un modo per i governi locali di aggirare il limite statale del 1978 sugli aumenti delle tasse sulla proprietà.
La legge fiscale Mello-Roos rimane controversa. Gli sviluppatori della California sono noti per pubblicizzare le loro case di nuova costruzione come "No Mello-Roos!"
Capire Mello-Roos
Un distretto delle strutture comunitarie (CFD) di Mello-Roos può essere creato da una città, contea o distretto scolastico.
Un Mello-Roos consente a un'amministrazione comunale o locale o distretto scolastico di vendere obbligazioni per finanziare un progetto o un servizio specifico. I progetti consentiti dalla legge della California vanno dal miglioramento delle infrastrutture alla polizia e ai vigili del fuoco, scuole, parchi e strutture per l'infanzia.
L'accertamento può essere addebitato fino a quando il debito obbligazionario emesso per il distretto non sia completamente rimborsato con gli interessi.
Le origini di Mello-Roos
La tassa Mello-Roos prende il nome dagli sponsor della legge, il senatore dello stato della California Henry Mello e il membro dell'Assemblea statale Mike Roos.
Il loro disegno di legge era una soluzione alternativa per la Proposition 13. Quell'emendamento del 1978 alla Costituzione della California limita le tasse sulla proprietà all'1% del valore stimato e limita il tasso di aumento della valutazione al 2% all'anno.
Gli agenti immobiliari devono informare i potenziali acquirenti se una casa si trova in un distretto di strutture comunitarie di Mello-Roos.
L'imposta Mello-Roos è valutata sul terreno ma non si basa sul valore stimato della proprietà. Questo è il modo in cui aggira il limite imposto dalla Proposition 13.
Oggi, Mello-Roos viene spesso utilizzato per creare infrastrutture o servizi di supporto all'interno e intorno ai nuovi sviluppi. Fornisce inoltre un modo per apportare miglioramenti nei quartieri più vecchi e meno ricchi che non stanno più introducendo abbastanza tasse sulla proprietà per coprire i servizi di base.
Pro e contro di Mello-Roos
I sostenitori della legge Mello-Roos affermano che rende possibile la costruzione di nuove abitazioni ea un costo inferiore per gli eventuali acquirenti. Uno sviluppatore che progetta una nuova grande comunità potrebbe esitare al prezzo del finanziamento di nuove infrastrutture all'interno e intorno alla comunità o trasferire il costo aumentando i prezzi delle case.
Gli oppositori sottolineano il carico fiscale aggiuntivo e la potenziale difficoltà di vendere una casa a cui è legato un accertamento fiscale speciale.
Le tasse Mello-Roos generalmente non sono deducibili dalle tasse federali in quanto non soddisfano i requisiti IRS per la detrazione.
Stampa fine su Mello-Roos
L'obbligazione emessa da un CFD è considerata un pegno contro una proprietà e il mancato pagamento dell'imposta può comportare rapidamente la preclusione poiché i distretti di Mello-Roos sono soggetti a leggi di preclusione accelerata.
Gli agenti immobiliari sono tenuti per legge a informare i potenziali acquirenti se una casa è in un CFD e quindi è soggetta a una valutazione fiscale speciale.
Le tasse di Mello-Roos sono solitamente elencate come una voce nella fattura annuale di una proprietà, sebbene occasionalmente un distretto invii ai proprietari di casa una fattura separata. Gli uffici degli assessori della contea conservano i registri dei distretti di Mello-Roos.
Mette in risalto
L'imposta si applica solo ai residenti del quartiere beneficiario del progetto.
A Mello-Roos è un distretto fiscale speciale creato in California per finanziare infrastrutture o servizi locali.
La legge autorizzava la creazione dei distretti di Mello-Roos per consentire alle comunità di raccogliere fondi per progetti locali nonostante le restrizioni della Proposizione 13 sui tetti delle tasse sulla proprietà.
