Mello Roos
Apakah Mello-Roos?
Mello-Roos ialah daerah cukai ad hoc California yang dicipta untuk membiayai projek infrastruktur. Sebuah daerah boleh diwujudkan hanya dengan kelulusan dua pertiga pengundi dan membenarkan cukai khas untuk dinilai ke atas penduduknya. Undang-undang negeri yang membenarkan daerah sedemikian telah dilaksanakan pada tahun 1982 sebagai cara untuk kerajaan tempatan memintas had kenaikan cukai harta tanah pada tahun 1978.
Undang-undang cukai Mello-Roos masih menjadi kontroversi. Pemaju California telah diketahui mengiklankan rumah mereka yang baru dibina sebagai "No Mello-Roos!"
Memahami Mello-Roos
Daerah Kemudahan Komuniti (CFD) Mello-Roos boleh dibuat oleh bandar, daerah atau daerah sekolah.
Mello-Roos membenarkan kerajaan daerah atau bandar atau daerah sekolah untuk menjual bon untuk membiayai projek atau perkhidmatan tertentu. Projek yang dibenarkan di bawah undang-undang California terdiri daripada penambahbaikan infrastruktur kepada perkhidmatan polis dan bomba, sekolah, taman dan kemudahan penjagaan kanak-kanak.
Taksiran cukai boleh dikenakan sehingga hutang bon yang dikeluarkan untuk daerah itu dibayar penuh dengan faedah.
Asal-usul Mello-Roos
Cukai Mello-Roos dinamakan sempena penaja undang-undang, California State Sen. Henry Mello dan Ahli Dewan Undangan Negeri Mike Roos.
Rang undang-undang mereka adalah penyelesaian untuk Proposisi 13. Pindaan 1978 kepada Perlembagaan California mengehadkan cukai harta kepada 1% daripada nilai yang dinilai dan mengehadkan kadar kenaikan pada taksiran kepada 2% setahun.
Realtors mesti memaklumkan bakal pembeli jika rumah berada di Daerah Kemudahan Komuniti Mello-Roos.
Cukai Mello-Roos dinilai berbanding tanah tetapi tidak berdasarkan nilai taksiran harta itu. Itulah cara ia mengatasi had yang dikenakan oleh Proposisi 13.
Hari ini, Mello-Roos paling kerap digunakan untuk mencipta infrastruktur atau perkhidmatan sokongan dalam dan sekitar pembangunan baharu. Ia juga menyediakan cara untuk membuat penambahbaikan di kawasan kejiranan yang lebih tua dan kurang mewah yang tidak lagi membawa masuk cukai harta yang mencukupi untuk menampung perkhidmatan asas.
Kebaikan dan Keburukan Mello-Roos
Penyokong undang-undang Mello-Roos berkata ia membolehkan pembinaan perumahan baharu, dan pada kos yang lebih rendah kepada pembeli akhirnya. Pemaju yang merancang komuniti baharu yang besar boleh sama ada menolak harga membiayai infrastruktur baharu di dalam dan di sekitar komuniti atau menyalurkan kos dengan menaikkan harga rumah.
Penentang menunjukkan beban cukai tambahan dan potensi kesukaran untuk menjual rumah yang mempunyai taksiran cukai khas yang terikat dengannya.
Cukai Mello-Roos secara amnya tidak boleh ditolak daripada cukai persekutuan kerana ia tidak memenuhi keperluan IRS untuk potongan tersebut.
Cetakan Baik pada Mello-Roos
Bon yang dikeluarkan oleh CFD dianggap sebagai lien terhadap harta dan kegagalan membayar cukai boleh mengakibatkan perampasan dengan cepat memandangkan daerah Mello-Roos tertakluk kepada undang-undang perampasan dipercepatkan.
Realtors dikehendaki oleh undang-undang untuk memaklumkan bakal pembeli jika rumah berada dalam CFD dan dengan itu tertakluk kepada taksiran cukai khas.
Cukai Mello-Roos biasanya disenaraikan sebagai item baris pada bil cukai tahunan hartanah, walaupun kadangkala daerah akan menghantar bil berasingan kepada pemilik rumah. Pejabat penilai daerah mengekalkan rekod daerah Mello-Roos.
##Sorotan
Cukai hanya dikenakan kepada penduduk daerah yang mendapat manfaat daripada projek tersebut.
Mello-Roos ialah daerah penilaian cukai khas yang diwujudkan di California untuk membiayai infrastruktur atau perkhidmatan tempatan.
Undang-undang membenarkan daerah Mello-Roos diwujudkan untuk membolehkan komuniti mengumpul wang untuk projek tempatan walaupun terdapat sekatan had cukai harta Proposisi 13.
