Mello-Roos
Hvad er en Mello-Roos?
A Mello-Roos er et ad hoc skattedistrikt i Californien oprettet for at finansiere et infrastrukturprojekt. Et distrikt kan kun oprettes med godkendelse af to tredjedele af vælgerne og tillader, at der pålægges en særlig skat på dets indbyggere. Den statslige lov, der tillader sådanne distrikter, blev implementeret i 1982 som en måde for lokale regeringer at omgå statens 1978 loft over ejendomsskatteforhøjelser.
Mello-Roos skattelovgivning er fortsat kontroversiel. Californiske udviklere har været kendt for at annoncere deres nybyggede huse som "No Mello-Roos!"
Forstå Mello-Roos
Et Mello-Roos Community Facilities District (CFD) kan oprettes af en by, et amt eller et skoledistrikt.
En Mello-Roos giver et lokalt amt eller bystyre eller skoledistrikt mulighed for at sælge obligationer for at finansiere et specifikt projekt eller en specifik service. Projekter tilladt i henhold til californisk lov spænder fra infrastrukturforbedringer til politi og brandvæsen, skoler, parker og børnepasningsfaciliteter.
Skatteansættelsen kan opkræves, indtil den for kredsen udstedte obligationsgæld er fuldt indfriet med renter.
Mello-Roos' oprindelse
Mello-Roos-skatten er opkaldt efter lovens sponsorer, senator Henry Mello i staten Californien og statsforsamlingsmedlem Mike Roos.
Deres lovforslag var en løsning på forslag 13. Denne ændring af den californiske forfatning fra 1978 begrænser ejendomsskatter til 1 % af den vurderede værdi og begrænser stigningstakten på vurderingen til 2 % om året.
Mæglere skal informere potentielle købere, hvis et hjem er i et Mello-Roos Community Facilities District.
Mello-Roos-skatten tillægges grunden, men er ikke baseret på ejendommens vurderede værdi. Det er den måde, det kommer uden om loftet, der er pålagt af proposition 13.
I dag bruges Mello-Roos oftest til at skabe infrastruktur eller supporttjenester i og omkring nyudviklinger. Det giver også mulighed for at foretage forbedringer i ældre og mindre velhavende kvarterer, der ikke længere indbringer tilstrækkelige ejendomsskatter til at dække basale tjenester.
Fordele og ulemper ved Mello-Roos
Fortalere for Mello-Roos-loven siger, at den gør nyt boligbyggeri muligt og til en lavere pris for de eventuelle købere. En udvikler, der planlægger et stort nyt samfund, kan enten undlade at finansiere ny infrastruktur i og omkring samfundet eller give omkostningerne videre ved at hæve priserne på boligerne.
Modstandere peger på den ekstra skattebyrde og de potentielle vanskeligheder ved at sælge en bolig, der har en særlig skatteansættelse knyttet til sig.
Mello-Roos-skatter er generelt ikke fradragsberettigede fra føderale skatter, da de ikke opfylder IRS-kravene til fradraget.
med småt på Mello-Roos
Obligationen udstedt af en CFD betragtes som en pant i en ejendom, og manglende betaling af skatten kan hurtigt resultere i afskærmning, da Mello-Roos distrikter er underlagt love om fremskyndet afskærmning.
Mæglere er ifølge loven forpligtet til at informere potentielle købere, hvis en bolig er i en CFD og dermed er underlagt en særlig skatteansættelse.
Mello-Roos-skatter er normalt opført som en linjepost på en ejendoms årlige skatteregning, selvom lejlighedsvis vil et distrikt sende husejere en separat regning. Amtsvurderingskontorer fører optegnelser over Mello-Roos-distrikter.
Højdepunkter
Skatten pålægges kun beboere i den bydel, der nyder godt af projektet.
A Mello-Roos er et særligt skatteansættelsesdistrikt oprettet i Californien for at finansiere lokal infrastruktur eller tjenester.
Loven tillod Mello-Roos distrikter blev oprettet for at tillade lokalsamfund at rejse penge til lokale projekter på trods af begrænsningerne i Proposition 13 ejendomsskattelofter.
