Mello Roos
Mikä on Mello-Roos?
Mello-Roos on Kalifornian ad hoc -veroalue, joka on perustettu rahoittamaan infrastruktuurihanketta. Piiri voidaan perustaa vain kahden kolmasosan äänestäjistä suostumuksella ja se sallii asukkailleen erityisen veron perimisen. Osavaltion laki, joka salli tällaisten piirien, otettiin käyttöön vuonna 1982, jotta paikallishallinnot voivat ohittaa osavaltion vuoden 1978 kiinteistöveron korotusten ylärajan.
Mello-Roosin verolaki on edelleen kiistanalainen. Kalifornian kehittäjien on tiedetty mainostavan hiljattain rakennettuja talojaan nimellä "No Mello-Roos!"
Mello-Roosin ymmärtäminen
Mello-Roos Community Facilities District (CFD) voi olla kaupunki, lääni tai koulupiiri.
Mello-Roos antaa paikallisen läänin tai kaupunginhallituksen tai koulupiirin myydä joukkovelkakirjoja tietyn hankkeen tai palvelun rahoittamiseksi. Kalifornian lain sallimat hankkeet vaihtelevat infrastruktuurin parannuksista poliisi- ja palokuntapalveluihin, kouluihin, puistoihin ja lastenhoitopalveluihin.
Veropäätöstä voidaan periä, kunnes piirille liikkeeseen laskettu joukkovelkakirjavelka on maksettu kokonaisuudessaan korkoineen takaisin.
Mello-Roosin alkuperä
Mello-Roos-vero on nimetty lain sponsorien Kalifornian osavaltion Senin mukaan. Henry Mello ja osavaltion edustaja Mike Roos.
Heidän lakiehdotuksensa oli kiertotapa ehdotukselle 13. Tämä Kalifornian perustuslain vuoden 1978 muutos rajoittaa kiinteistöveron 1 prosenttiin arvioidusta arvosta ja rajoittaa arvioinnin korotuksen 2 prosenttiin vuodessa.
Kiinteistönvälittäjien on ilmoitettava mahdollisille ostajille, jos koti sijaitsee Mello-Roosin yhteisöalueella.
Mello-Roos-vero määrätään maa-alueelta, mutta se ei perustu kiinteistön arvioituun arvoon. Näin se kiertää ehdotuksen 13 asettaman ylärajan.
Nykyään Mello-Roosia käytetään useimmiten infrastruktuurin tai tukipalveluiden luomiseen uudiskohteissa ja niiden ympärillä. Se tarjoaa myös tavan tehdä parannuksia vanhemmissa ja vähemmän varakkaissa kaupunginosissa, jotka eivät enää tuo tarpeeksi kiinteistöveroa kattamaan peruspalvelut.
Mello-Roosin hyvät ja huonot puolet
Mello-Roos-lain kannattajat sanovat, että se mahdollistaa uusien asuntojen rakentamisen ja halvemmalla mahdollisille ostajille. Laajaa uutta yhteisöä suunnitteleva kehittäjä voisi joko luopua uuden infrastruktuurin rahoittamisesta yhteisössä ja sen ympäristössä tai siirtää kustannukset eteenpäin nostamalla asuntojen hintoja.
Vastustajat korostavat lisäverotaakkaa ja mahdollisia vaikeuksia myydä asuntoa, johon on sidottu erityinen verotus.
Mello-Roosin veroja ei yleensä voida vähentää liittovaltion veroista, koska ne eivät täytä IRS:n vähennyksen vaatimuksia.
Hieno printti Mello-Roosissa
CFD:n liikkeeseen laskemaa joukkovelkakirjalainaa pidetään kiinteistön panttioikeutena, ja veron maksamatta jättäminen voi johtaa nopeasti ulosmittaukseen, koska Mello-Roosin alueisiin sovelletaan nopeutettuja ulosmittauslakeja.
Kiinteistönvälittäjien on lain mukaan ilmoitettava mahdollisille ostajille, jos asunto on CFD:ssä ja siksi siihen sovelletaan erityistä verotusta.
Mello-Roosin verot on yleensä lueteltu kiinteistön vuosittaisen verolaskun rivikohtana, vaikka joskus piiri lähettää asunnonomistajille erillisen laskun. Lääninarvioijat pitävät kirjaa Mello-Roosin alueista.
##Kohokohdat
Veroa sovelletaan vain hankkeesta hyötyvän alueen asukkaisiin.
Mello-Roos on Kaliforniaan perustettu erityinen verotusalue rahoittamaan paikallista infrastruktuuria tai palveluita.
Laki salli Mello-Roosin piirit luotiin, jotta yhteisöt voivat kerätä rahaa paikallisiin projekteihin ehdotuksen 13 kiinteistöverokattojen rajoituksista huolimatta.
