Qualifizierte Austauschunterkünfte
Was sind qualifizierte Austauschunterkünfte?
Eine qualifizierte Austauschunterkunftsvereinbarung ist eine Steuerstrategie, bei der ein Dritter, bekannt als die Unterbringungspartei, vorübergehend die aufgegebene oder Ersatzimmobilie eines Immobilieninvestors hält. Qualifizierte Tauschunterbringungsvereinbarungen unterwerfen Investoren zwar immer noch strengen Richtlinien für den Verkauf und Kauf gleichartiger Immobilien, erhöhen jedoch die Flexibilität beim Zeitpunkt des Verkaufs und vereinfachen die Voraussetzungen für die Steuerstundung.
Unterbringungsvereinbarungen für einen qualifizierten Austausch verstehen
Abschnitt 1031 des Internal Revenue Code einzuhalten , der es Anlegern ermöglicht, einen Kapitalgewinn oder -verlust aus dem Verkauf von Immobilien aufzuschieben, solange das aufgegebene Eigentum durch ein ähnliches ersetzt wird. freundliches Eigentum.
Diese auch als 1031-Austausch bezeichnete Transaktion ist ein steuerbegünstigter Austausch, der die Veräußerung eines Vermögenswerts und den Erwerb eines anderen ähnlichen Vermögenswerts ermöglicht, ohne dass eine Steuerschuld aus dem Verkauf des ersten Vermögenswerts entsteht.
Eine qualifizierte Austauschunterkunft wird in der Regel von einem Vermittler eingerichtet, der zum Eigentümer der Austauschunterkunft (EAT) wird. Der EAT hält das Eigentum, das entweder aufgegeben oder gekauft wurde, um Zeit für den Abschluss der anderen Hälfte der Transaktion zu haben. Eine qualifizierte Austauschunterkunft ist im Wesentlichen eine Haltevereinbarung für eines der beiden Objekte in einem 1031-Austausch.
Dies ist einer der Vorteile einer qualifizierten Austauschunterkunft, da sie Flexibilität beim Aufgeben und Empfangen gleichartiger Immobilien ermöglicht, sodass die Immobilien beim EAT gehalten werden können, bis beide für den 1031-Austausch bereit sind. Infolgedessen hilft die Vereinbarung Anlegern, die Realisierung eines Veräußerungsgewinns oder -verlusts aus dem Verkauf von Immobilien aufzuschieben, und ermöglicht ihnen gleichzeitig, Abschnitt 1031 der Steuerordnung einzuhalten. Allerdings muss ein Austausch gegen eine gleichartige Immobilie abgeschlossen werden. Außerdem gibt es Einschränkungen, wie lange das Eigentum in einem EAT gehalten werden kann, und ein Steuerexperte sollte konsultiert werden, bevor ein 1031-Umtausch versucht wird.
Immobilien und qualifizierte Austauschunterkünfte
Diese Steuerstrategie wurde im Jahr 2000 vom IRS anerkannt, wurde aber zuvor viele Jahre lang verwendet. Die IRS-Genehmigung des Verfahrens und die Festlegung spezifischer Qualifizierungsrichtlinien machten die Einhaltung der 1031-Börsenregeln für Anleger einfacher. Da der Zweck solcher Geschäfte darin bestand, eine Immobilie vorübergehend zu halten, wurden sie auch als Lagergeschäfte bezeichnet.
Vor dem 1. Januar 2018 könnte ein 1031-Austausch den Austausch eines Unternehmens gegen ein anderes oder ein materielles Eigentum gegen ein anderes beinhalten. Mit der Verabschiedung des Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) im Dezember 2017 ist ein 1031-Tausch jedoch auf Immobilien beschränkt. Mit anderen Worten, der Austausch von anderen Vermögenswerten, einschließlich Maschinen, Ausrüstung, Fahrzeugen, Kunstwerken, Sammlerstücken, Patenten und anderem geistigen Eigentum sowie immateriellem Geschäftsvermögen, qualifiziert sich nicht mehr für eine gleichartige wechselsteuerliche Behandlung .
Infolgedessen kann ein 1031-Tausch nur einen Tausch von Eigentum mit einem gleichartigen Eigentum beinhalten,. und es muss sich um Immobilien handeln, die für Investitionen oder zur produktiven Nutzung in einem Handel oder Unternehmen in den Vereinigten Staaten gehalten werden. Eigenschaften sind gleichartig, wenn sie die gleiche Art oder Beschaffenheit haben, auch wenn sie sich in ihrer Qualität unterscheiden.
Mit anderen Worten, unabhängig davon, ob eine Eigenschaft verbessert oder nicht verbessert ist, werden sie normalerweise als gleichartig betrachtet. Beispielsweise würde ein Mehrfamilienhaus als gleichartig für ein anderes Mehrfamilienhaus angesehen. Immobilien in den USA werden jedoch nicht als gleichartig mit Immobilien außerhalb der USA angesehen
Steuern und qualifizierte Austauschunterkünfte
Obwohl die Steuerschuld aufgeschoben und kein Gewinn oder Verlust erfasst wird, muss der 1031-Austausch auf dem Formular 8824, Like-Kind Exchanges, gemeldet werden. Die Anweisungen des Formulars 8824 erläutern, wie die Einzelheiten des 1031-Austauschs gemeldet werden. Das Formular 8824 hilft dem Steuerzahler bei der Berechnung des Betrags des zurückgestellten Gewinns als Ergebnis des Austauschs gleicher Art .
Steuerpflichtige Ereignisse
Abschnitt 1031 erlaubt es einem Investor, zusätzlich zu den ausgetauschten gleichartigen Immobilien Bargeld, Verbindlichkeiten oder anderes Eigentum, das nicht gleichartig ist, zu geben oder zu erhalten. Bargeld, Verbindlichkeiten oder anderes Eigentum, das nicht gleichartig ist und das in einem 1031-Austausch gegeben oder erhalten wird, wird als Boot bezeichnet. Boot löst im Jahr des Tausches steuerpflichtige Gewinne oder Verluste aus.
Mit anderen Worten, wenn eine Person auch anderes (nicht gleichartiges) Eigentum oder Geld (als Teil des Austauschs) erhält, muss dies als Gewinn in Höhe des erhaltenen anderen Eigentums und Geldes anerkannt werden. Einen Verlust kann der Steuerpflichtige jedoch nicht anerkennen.
Der steuerpflichtige Betrag, der nicht durch Abschnitt 1031 aufgeschoben wird, ist der Betrag des Stiefels. Der steuerpflichtige Betrag, der nach Abschnitt 1031 aufgeschoben wird, ist der Veräußerungsgewinn oder -verlust aus dem Austausch gleichartiger Immobilien. Der anerkannte Gewinn, weil der Boot erhalten wurde, wird je nach Fall auf Formular 8949, Schedule D auf Formular 1040 oder Formular 4797 gemeldet. Wenn eine Wertminderung wieder aufgeholt werden muss, muss dieser erfasste Gewinn möglicherweise als ordentlicher Ertrag ausgewiesen werden.
Tauschunterkunft Titelhalter
Wenn die Immobilie im Rahmen einer qualifizierten Tauschunterkunftsvereinbarung an einen Eigentümer einer Tauschunterkunft (EAT) übertragen und in einer QEAA gehalten wird, wird der EAT zum wirtschaftlichen Eigentümer der Immobilie. Auch wenn es einen Vermittler gibt, gelten die Steuervorteile des Austauschs gleicher Art weiterhin.
Gemäß dem IRS kann Eigentum, das vom EAT an den Investor übertragen wird, als Eigentum behandelt werden, das in einem Tausch erhalten wurde, und das an das EAT übertragene Eigentum kann als Eigentum behandelt werden, das in einem Tausch aufgegeben wurde. Dies kann auch dann der Fall sein, wenn das zu übernehmende Eigentum auf die EAT übergeht, bevor das aufzugebende Eigentum auf den Beherbergungsberechtigten übergeht .
Höhepunkte
Ein 1031-Austausch liegt vor, wenn Anleger einen Kapitalgewinn oder -verlust aus dem Verkauf von Immobilien aufschieben können, solange das aufgegebene Eigentum durch ein gleichartiges Eigentum ersetzt wird.
Eine qualifizierte Tauschunterkunftsvereinbarung liegt vor, wenn ein Dritter die aufgegebene oder Ersatzimmobilie eines Immobilieninvestors vorübergehend besitzt.
Die Vereinbarung hilft Anlegern, realisierte Kapitalgewinne oder -verluste aus dem Verkauf von Immobilien aufzuschieben, indem ihnen ermöglicht wird, einen gleichartigen Tausch durchzuführen.
