Kvalificerede udvekslingsarrangementer
Hvad er kvalificerede udvekslingsarrangementer?
Et kvalificeret bytteboligarrangement er en skattestrategi, hvor en tredjepart, kendt som logiparten, midlertidigt besidder en ejendomsinvestors afståede eller erstatningsejendomme. Kvalificerede udvekslingsarrangementer, mens de stadig underkaster investorer strenge retningslinjer for salg og køb af lignende ejendomme, øger fleksibiliteten i tidspunktet for salg og forenkler kvalifikationerne for skatteudskydelsen.
Forståelse af kvalificerede udvekslingsarrangementer
Et kvalificeret udvekslingsovernatningsarrangement (QEAA) gør det muligt for investorer at overholde paragraf 1031 i Internal Revenue Code, som giver investorer mulighed for at udsætte at tage en kapitalgevinst eller et tab ved salg af fast ejendom, så længe den afståede ejendom erstattes af en lignende- venlig ejendom.
Også kendt som en 1031-udveksling, er denne transaktion en skatteudskudt udveksling, der giver mulighed for afhændelse af et aktiv og erhvervelse af et andet lignende aktiv uden at generere en skatteforpligtelse fra salget af det første aktiv.
Et kvalificeret bytteboligarrangement etableres typisk af en mellemmand, der bliver ejer af byttebolig (EAT). EAT besidder den ejendom, der enten blev afstået eller den ejendom, der blev købt, for at give tid til, at den anden halvdel af transaktionen kan afsluttes. Et kvalificeret bytteboligarrangement er i det væsentlige et holdingarrangement for en af de to ejendomme i en 1031-børs.
Dette er en af fordelene ved et kvalificeret bytteboligarrangement, da det giver mulighed for fleksibilitet i at opgive og modtage lignende ejendomme, så ejendommene kan holdes med EAT, indtil begge er klar til 1031-udvekslingen. Som følge heraf hjælper ordningen investorer med at udsætte realiseringen af en kursgevinst eller -tab fra salg af fast ejendom, samtidig med at de tillader dem at overholde paragraf 1031 i skatteloven. Der skal dog gennemføres ombytning til en lignende ejendom. Der er også begrænsninger for, hvor længe ejendommen kan opbevares inden for en EAT, og en skatteprofessionel bør konsulteres, før du forsøger en 1031-udveksling.
Egenskaber og kvalificerede udvekslingsarrangementer
Denne skattestrategi blev anerkendt af IRS i 2000, men var tidligere i brug i mange år. IRS-godkendelse af proceduren og etablering af specifikke kvalifikationsretningslinjer gjorde investorernes overholdelse af 1031-børsreglerne mere ligetil. Fordi formålet med sådanne transaktioner var at holde en ejendom midlertidigt, blev de også kendt som lagertransaktioner.
Før 1. januar 2018 kunne en 1031-udveksling omfatte ombytning af en virksomhed til en anden eller et stykke materiel ejendom med en anden. Men med vedtagelsen af loven om skattelettelser og job (TCJA) i december 2017 er en 1031-udveksling begrænset til fast ejendom. Med andre ord, andre udvekslinger af aktiver, herunder maskiner, udstyr, køretøjer, kunstværker, samleobjekter, patenter og anden intellektuel ejendom samt immaterielle forretningsaktiver, kvalificerer ikke længere til en lignende skattemæssig behandling .
Som følge heraf kan en 1031-udveksling kun involvere en udveksling af ejendom med en lignende ejendom,. og den skal være for fast ejendom, der holdes til investering eller til produktiv brug i en handel eller virksomhed beliggende i USA. Ejendomme er af lignende art, hvis de har samme karakter eller karakter, selvom de er forskellige i kvalitet.
Med andre ord, uanset om en ejendom er forbedret eller uforbedret, vil de typisk blive betragtet som lignende. For eksempel vil en lejlighedsbygning blive betragtet som lignende for en anden lejlighedsbygning. Fast ejendom i USA betragtes dog ikke som ejendomme uden for USA
Skatter og kvalificerede udvekslingsarrangementer
Selvom skattepligt er udskudt, og ingen gevinst eller tab indregnes, skal 1031-udvekslingen rapporteres på formular 8824, Like-Kind Exchanges. Form 8824's instruktioner forklarer, hvordan man rapporterer detaljerne om 1031-udvekslingen. Formular 8824 hjælper skatteyderen med at beregne mængden af udskudt gevinst som følge af den lignende udveksling .
Skattepligtige begivenheder
Sektion 1031 tillader en investor at give eller modtage kontanter, passiver eller anden ejendom, der ikke er ensartet ud over den lignende ejendom, der udveksles. Kontanter, passiver eller anden ejendom, der ikke er lignende, og som gives eller modtages i en 1031-børs, kaldes boot. Boot udløser skattepligtige gevinster eller tab i bytteåret.
Med andre ord, hvis en person også modtager anden (ikke lignende) ejendom eller penge (som en del af udvekslingen), skal det indregnes som en gevinst i forhold til den øvrige ejendom og de modtagne penge. Skatteyderen kan dog ikke anerkende et tab.
Det skattepligtige beløb, der ikke udskydes i henhold til § 1031, er beløbet for støvlen. Det skattepligtige beløb, der udskydes i henhold til § 1031, er kursgevinsten eller -tabet på den lignende ejendom, der udveksles. Gevinst anerkendt, fordi opstarten blev modtaget, rapporteres på formular 8949, skema D på formular 1040 eller formular 4797, alt efter hvad der er relevant. Hvis afskrivninger skal genvindes,. skal denne indregnede gevinst muligvis indberettes som almindelig indkomst.
Bytte Bolig Titelindehaver
Hvis ejendommen i henhold til en kvalificeret bytteboligordning overføres til en ejendomsretshaver (EAT) og holdes i en QEAA, bliver EAT den reelle ejer af ejendommen. Selvom der er en mellemmand, gælder skattefordelene ved den lignende udveksling stadig.
Ifølge IRS kan ejendom, der overføres fra EAT til investor, behandles som ejendom, der blev modtaget i en udveksling, og ejendom, der er overført til EAT, kan behandles som en ejendom, der er afstået i en udveksling. Dette kan også være tilfældet, hvis den ejendom, der skal modtages, overføres til EAT, før den ejendom, der skal afstås, overdrages til ejendomsretten .
##Højdepunkter
En 1031-udveksling er, når investorer kan udsætte at tage en kursgevinst eller et tab ved salg af fast ejendom, så længe den afståede ejendom erstattes af en lignende ejendom.
En kvalificeret bytteboligordning er, når en tredjepart midlertidigt besidder en ejendomsinvestors afståede eller erstatningsejendomme.
Arrangementet hjælper investorer med at udskyde en realiseret kursgevinst eller -tab fra salg af fast ejendom ved at give dem mulighed for at gennemføre en lignende udveksling.
