Gisting fyrir hæft skipti

Hvað eru viðurkenndar kauphallargistingarráðstafanir?

Hæfnt skiptigistingarfyrirkomulag er skattastefna þar sem þriðji aðili, þekktur sem gistiaðili, heldur tímabundið eignum fasteignafjárfestis sem afsalað er eða kemur í staðinn. Viðurkennd skiptigisting, á sama tíma og fjárfestar eru settir undir strangar leiðbeiningar um sölu og kaup á sambærilegum eignum, auka sveigjanleika í tímasetningu sölu og einfalda hæfi fyrir frestun skatta.

Skilningur á viðurkenndum kauphöllum fyrir gistingu

Viðurkennt skiptihúsnæðisfyrirkomulag (QEAA) gerir fjárfestum kleift að fara eftir kafla 1031 í ríkisskattalögum, sem gerir fjárfestum kleift að fresta því að taka söluhagnað eða tap af sölu fasteigna svo framarlega sem eigninni sem afsalað er er skipt út fyrir góð eign.

Einnig þekkt sem 1031 skipti, þessi viðskipti eru skattfrestun skipti sem gerir ráð fyrir ráðstöfun eignar og öflun annarrar svipaðrar eignar án þess að mynda skattskuld við sölu fyrstu eignarinnar.

Hæfilegt skiptigistingarfyrirkomulag er venjulega komið á af milliliði sem verður eignarhaldsaðili skiptihúsnæðis (EAT). EAT heldur eigninni sem annað hvort var afsalað eða eigninni sem var keypt, til að gefa tíma til að ganga frá hinum helmingi viðskiptanna. Hæfilegt skiptigistingarfyrirkomulag er í meginatriðum eignarhaldsfyrirkomulag fyrir eina af tveimur eignum í 1031 skipti.

Þetta er einn af kostunum við hæft skiptigistingarfyrirkomulag þar sem það leyfir sveigjanleika við að gefast upp og taka á móti sambærilegum eignum svo hægt sé að halda eignunum með EAT þar til báðar eru tilbúnar fyrir 1031 skiptin. Þar af leiðandi hjálpar fyrirkomulagið fjárfestum að fresta því að innleysa söluhagnað eða tap af fasteignasölu á sama tíma og þeim er gert kleift að fara eftir kafla 1031 í skattalögum. Hins vegar þarf að ganga frá skiptum fyrir sambærilega eign. Einnig eru takmarkanir á því hversu lengi hægt er að halda eigninni innan EAT, og ráðfæra sig við skattasérfræðing áður en reynt er að skipta um 1031.

Eignir og viðurkenndar húsnæðisaðstæður

Þessi skattastefna var viðurkennd af IRS árið 2000 en var áður í notkun í mörg ár. Samþykki IRS á málsmeðferðinni og setningu sérstakra viðmiðunarreglna um hæfi gerði það að verkum að fylgni fjárfesta við 1031 kauphallarreglur varð einfaldari. Vegna þess að tilgangur slíkra viðskipta var að halda fasteign tímabundið voru þau einnig þekkt sem vöruhúsaviðskipti.

Fyrir 1. janúar 2018 gætu 1031 skipti falið í sér skiptingu á einu fyrirtæki fyrir annað eða eitt stykki af áþreifanlegum eignum fyrir annað. Hins vegar, með samþykkt laga um skattalækkanir og störf (TCJA) í desember 2017, takmarkast 1031 skipti við fasteignir. Með öðrum orðum, önnur eignaskipti, þar á meðal vélar, búnaður, farartæki, listaverk, safngripir, einkaleyfi og önnur hugverk, sem og óefnislegar viðskiptaeignir, eiga ekki lengur rétt á sambærilegri skiptaskattameðferð .

Þar af leiðandi geta 1031 skipti aðeins falið í sér skipti á eign með sambærilegri eign og það verður að vera fyrir fasteignir sem haldið er til fjárfestingar eða til afkastamikillar notkunar í viðskiptum eða viðskiptum staðsettum í Bandaríkjunum. Eiginleikar eru svipaðir ef þeir hafa sama eðli eða eðli, jafnvel þótt þeir séu mismunandi að gæðum.

Með öðrum orðum, hvort sem ein eign er endurbætt eða óbætt, þá verða þau venjulega talin eins konar. Til dæmis myndi fjölbýlishús teljast sambærilegt við annað fjölbýlishús. Hins vegar eru fasteignir í Bandaríkjunum ekki taldar svipaðar eignum utan Bandaríkjanna

Skattar og viðurkenndur gistiaðstaða

Þó að skattskyldu sé frestað og enginn hagnaður eða tap sé færður, verður að tilkynna 1031 skiptin á eyðublaði 8824, Like-Kind Exchanges. Leiðbeiningar eyðublaðs 8824 útskýra hvernig á að tilkynna upplýsingar um 1031 skiptin. Eyðublað 8824 hjálpar skattgreiðanda að reikna út fjárhæð hagnaðar sem frestað er vegna sams konar skiptis .

Skattskyldir atburðir

Hluti 1031 gerir fjárfesti kleift að gefa eða taka á móti reiðufé, skuldum eða öðrum eignum sem eru ekki eins konar til viðbótar við svipaðar fasteignir sem skipt er um. Handbært fé, skuldir eða önnur eign sem er ekki sambærileg og sem er gefin eða móttekin í 1031 skipti kallast boot. Boot kallar fram skattskyldan hagnað eða tap á skiptiárinu.

Með öðrum orðum, ef einstaklingur fær líka aðra (ekki sambærilega) eign eða peninga, (sem hluta af skiptum), verður að viðurkenna það sem ágóða að því marki sem hinar eignirnar og peningarnir eru mótteknir. Hins vegar getur skattgreiðandi ekki viðurkennt tap.

Skattskylda upphæðin sem er ekki frestað samkvæmt kafla 1031 er upphæð stígvélarinnar. Skattskylda fjárhæðin sem er frestað samkvæmt kafla 1031 er söluhagnaður eða tap af samskonar fasteign sem skipt er um. Hagnaður viðurkenndur vegna þess að stígvélin var móttekin er tilkynnt á eyðublaði 8949, áætlun D á eyðublaði 1040 eða eyðublaði 4797, eftir því sem við á. Ef endurheimta þarf afskriftir gæti þurft að greina þennan færða hagnað sem venjulegar tekjur.

Skipti á eignarhaldi

Ef eignin er undir viðurkenndu skiptahúsnæðisfyrirkomulagi flutt til eignarréttarhafa (EAT) og haldið í QEAA, verður EAT raunverulegur eigandi eignarinnar. Jafnvel þó að það sé milliliður, gilda skattalegir kostir sambærilegra skipta enn.

Samkvæmt IRS má meðhöndla eign sem flutt er frá EAT til fjárfesta sem eign sem var móttekin í skiptum og eign sem flutt er til EAT má meðhöndla sem eign sem afsalað er í skipti. Þetta gæti líka átt við ef eignin sem á að berast er flutt til EAT áður en eignin sem á að afsala er flutt til eignarréttarhafa .

##Hápunktar

• 1031 skipti er þegar fjárfestar geta frestað að taka söluhagnað eða tap við sölu fasteigna svo framarlega sem eigninni sem afsalað er er skipt út fyrir sambærilega eign.

• Hæfilegt skiptigistingarfyrirkomulag er þegar þriðji aðili hefur tímabundið eign fasteignafjárfestis sem hefur afsalað sér eða komið í staðinn.

• Fyrirkomulagið hjálpar fjárfestum að fresta innleystum söluhagnaði eða tapi af sölu fasteigna með því að leyfa þeim að ganga frá sams konar skiptum.