Kvalificerade utbytesarrangemang

Vad är kvalificerade utbytesarrangemang?

Ett kvalificerat bytesboendearrangemang är en skattestrategi där en tredje part, känd som boendeparten, tillfälligt innehar en fastighetsinvesterares överlåtna eller ersättande egendom. Kvalificerade bytesboendearrangemang, samtidigt som investerare utsätts för strikta riktlinjer för försäljning och köp av liknande fastigheter, ökar flexibiliteten i tidpunkten för försäljning och förenklar kvalifikationerna för skatteuppskov.

Förstå kvalificerade utbytesarrangemang

Ett kvalificerat utbytesarrangemang (QEAA) gör det möjligt för investerare att följa sektion 1031 i Internal Revenue Code, som tillåter investerare att skjuta upp att ta en kapitalvinst eller förlust vid försäljning av fastigheter så länge som den överlåtna egendomen ersätts av en liknande- vänlig egendom.

Även känd som ett 1031-utbyte, är denna transaktion ett skatteuppskjutet utbyte som möjliggör avyttring av en tillgång och förvärv av en annan liknande tillgång utan att generera en skatteskuld från försäljningen av den första tillgången.

Ett kvalificerat bytesboendearrangemang upprättas vanligtvis av en mellanhand som blir rättshavaren för utbytesboendet (EAT). EAT innehar egendomen som antingen överlåtits eller egendomen som köptes, för att ge tid för den andra hälften av transaktionen att slutföras. Ett kvalificerat bytesboendearrangemang är i huvudsak ett innehavsarrangemang för en av de två fastigheterna i en 1031-byte.

Detta är en av fördelarna med ett kvalificerat bytesboendearrangemang eftersom det möjliggör flexibilitet när det gäller att ge upp och ta emot liknande fastigheter så att fastigheterna kan hållas med EAT tills båda är redo för 1031-bytet. Som ett resultat hjälper arrangemanget investerare att skjuta upp realiseringen av en realisationsvinst eller förlust från försäljning av fastigheter samtidigt som de tillåter dem att följa avsnitt 1031 i skattelagen. Ett byte måste dock genomföras mot en liknande fastighet. Det finns också begränsningar för hur länge fastigheten kan hållas inom en EAT, och en skattespecialist bör rådfrågas innan du försöker byta 1031.

Fastigheter och kvalificerade utbytesarrangemang

Denna skattestrategi erkändes av IRS 2000 men användes tidigare i många år. IRS godkännande av förfarandet och upprättande av specifika kvalificeringsriktlinjer gjorde investerarnas efterlevnad av 1031 börsreglerna enklare. Eftersom syftet med sådana transaktioner var att tillfälligt inneha en fastighet, var de också kända som lagertransaktioner.

Före den 1 januari 2018 kunde ett 1031-byte innefatta byte av en verksamhet mot en annan eller en del av materiell egendom mot en annan. Men med godkännandet av lagen om skattesänkningar och jobb (TCJA) i december 2017 är ett 1031-utbyte begränsat till fast egendom. Med andra ord, andra tillgångsbyten, inklusive maskiner, utrustning, fordon, konstverk, samlarföremål, patent och annan immateriell egendom samt immateriella affärstillgångar kvalificerar sig inte längre för liknande utbytesskattebehandling .

Som ett resultat kan ett 1031-utbyte endast innebära ett byte av egendom med en liknande fastighet och det måste vara för fastigheter som innehas för investeringar eller för produktivt bruk i en handel eller verksamhet i USA. Fastigheter är av liknande slag om de har samma karaktär eller karaktär, även om de skiljer sig i kvalitet.

Med andra ord, oavsett om en fastighet är förbättrad eller oförbättrad, kommer de vanligtvis att betraktas som liknande. Till exempel skulle ett flerfamiljshus anses vara liknande för ett annat hyreshus. Fast egendom i USA anses dock inte vara lik egendom utanför USA

Skatter och kvalificerade utbytesarrangemang

Även om skatteskuld skjuts upp och ingen vinst eller förlust redovisas, måste 1031-utbytet rapporteras på Form 8824, Like-Kind Exchanges. Instruktionerna från Form 8824 förklarar hur man rapporterar detaljerna om 1031-utbytet. Formulär 8824 hjälper skattebetalaren att beräkna mängden vinst som skjuts upp till följd av utbytet av liknande slag .

Skattepliktiga händelser

Avsnitt 1031 tillåter en investerare att ge eller ta emot kontanter, skulder eller annan egendom som inte är liknande utöver den liknande fastighet som byts ut. Kontanter, skulder eller annan egendom som inte är liknande och som ges eller tas emot i ett 1031-utbyte kallas boot. Boot utlöser skattepliktiga vinster eller förluster under bytesåret.

Med andra ord, om en person också erhåller annan (inte liknande) egendom eller pengar (som en del av utbytet), måste det redovisas som en vinst i omfattningen av den andra egendomen och pengarna som erhållits. Den skattskyldige kan dock inte redovisa en förlust.

Det beskattningsbara beloppet som inte skjuts upp enligt avsnitt 1031 är beloppet för boot. Det beskattningsbara beloppet som skjuts upp enligt avsnitt 1031 är kapitalvinsten eller förlusten på den liknande fastigheten som byts ut. Vinst som erkänns eftersom booten togs emot rapporteras på formulär 8949, schema D på formulär 1040 eller formulär 4797, beroende på vad som är tillämpligt. Om avskrivningar måste återvinnas kan denna redovisade vinst behöva redovisas som vanlig intäkt.

Byt Boende Titelinnehavare

Om under ett kvalificerat bytesboendearrangemang, egendomen överförs till en bytesboenderättshavare (EAT) och innehas i en QEAA, blir EAT den verkliga ägaren till egendomen. Även om det finns en mellanhand, gäller skatteförmånerna för liknande utbyte fortfarande.

Enligt IRS kan egendom som överförts från EAT till investeraren behandlas som egendom som togs emot i ett utbyte, och egendomen som överförs till EAT kan behandlas som en egendom som avstår från ett utbyte. Detta kan också gälla om egendomen som ska tas emot överförs till EAT innan den egendom som ska avstås överförs till bostadsrättshavaren .

##Höjdpunkter

• Ett 1031-utbyte är när investerare kan skjuta upp att ta en kapitalvinst eller förlust vid försäljning av fastigheter så länge som den överlåtna egendomen ersätts med en liknande fastighet.

• Ett kvalificerat bytesboendearrangemang är när en tredje part tillfälligt innehar en fastighetsinvesterares överlåtna eller ersättande egendom.

• Arrangemanget hjälper investerare att skjuta upp en realiserad reavinst eller förlust från försäljning av fastigheter genom att tillåta dem att genomföra ett liknande utbyte.