Dispositions d'hébergement en échange qualifié
Qu'est-ce qu'un hébergement en échange qualifié ?
Un arrangement d'hébergement d'échange qualifié est une stratégie fiscale dans laquelle un tiers, connu sous le nom de partie d'hébergement, détient temporairement la propriété abandonnée ou de remplacement d'un investisseur immobilier. Les accords d'échange d'hébergement qualifiés, tout en soumettant les investisseurs à des directives strictes pour la vente et l'achat de propriétés similaires, augmentent la flexibilité dans le calendrier des ventes et simplifient les qualifications pour le report d'impôt.
Comprendre les arrangements d'hébergement en échange qualifié
Un arrangement d'hébergement d'échange qualifié (QEAA) permet aux investisseurs de se conformer à l' article 1031 de l'Internal Revenue Code, qui permet aux investisseurs de différer la réalisation d'un gain ou d'une perte en capital sur la vente d'un bien immobilier tant que le bien abandonné est remplacé par un bien similaire. aimable propriété.
Également connue sous le nom d'échange 1031, cette transaction est un échange à imposition différée qui permet la cession d'un actif et l'acquisition d'un autre actif similaire sans générer d'impôt à payer sur la vente du premier actif.
Un arrangement d'hébergement d'échange qualifié est généralement établi par un intermédiaire qui devient le titulaire du titre d'hébergement d'échange (EAT). L'EAT détient la propriété qui a été abandonnée ou la propriété qui a été achetée, pour laisser le temps à l'autre moitié de la transaction d'être finalisée. Un arrangement d'hébergement d'échange qualifié est essentiellement un arrangement de détention pour l'une des deux propriétés dans un échange 1031.
C'est l'un des avantages d'un arrangement d'hébergement d'échange qualifié car il permet une flexibilité dans l'abandon et la réception de propriétés similaires afin que les propriétés puissent être conservées avec l'EAT jusqu'à ce que les deux soient prêtes pour l'échange 1031. En conséquence, le dispositif aide les investisseurs à différer la réalisation d'une plus-value ou d'une moins-value sur la vente d'un bien immobilier tout en leur permettant de se conformer à l'article 1031 du code des impôts. Cependant, un échange doit être effectué pour une propriété similaire. En outre, il existe des limites quant à la durée pendant laquelle la propriété peut être détenue dans un EAT, et un fiscaliste doit être consulté avant de tenter un échange 1031.
Propriétés et arrangements d'hébergement d'échange qualifié
Cette stratégie fiscale a été reconnue par l'IRS en 2000, mais était auparavant utilisée depuis de nombreuses années. L'approbation de la procédure par l'IRS et l'établissement de directives de qualification spécifiques ont simplifié la conformité des investisseurs aux règles de la bourse 1031. Étant donné que le but de ces transactions était de détenir temporairement une propriété, elles étaient également connues sous le nom de transactions d'entrepôt.
Avant le 1er janvier 2018, un échange 1031 pouvait inclure l'échange d'une entreprise contre une autre ou d'un bien corporel contre un autre. Cependant, avec l'adoption de la Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) en décembre 2017, un échange 1031 est limité aux biens immobiliers. En d'autres termes, d'autres échanges d'actifs, y compris des machines, des équipements, des véhicules, des œuvres d'art, des objets de collection, des brevets et d'autres propriétés intellectuelles, ainsi que des actifs commerciaux incorporels, ne sont plus éligibles au traitement fiscal d'échange similaire .
En conséquence, un échange 1031 ne peut impliquer qu'un échange de biens avec un bien de même nature,. et il doit s'agir d'un bien immobilier détenu à des fins d'investissement ou à des fins productives dans un commerce ou une entreprise située aux États-Unis. Les biens sont de même nature s'ils ont la même nature ou le même caractère, même s'ils diffèrent en qualité.
En d'autres termes, qu'une propriété soit améliorée ou non, elle sera généralement considérée comme de même nature. Par exemple, un immeuble d'appartements serait considéré comme semblable à un autre immeuble d'appartements. Cependant, les biens immobiliers aux États-Unis ne sont pas considérés comme similaires aux biens situés en dehors des États-Unis.
Taxes et arrangements d'hébergement en échange qualifié
Bien que la dette fiscale soit différée et qu'aucun gain ou perte ne soit comptabilisé, l'échange 1031 doit être déclaré sur le formulaire 8824, Like-Kind Exchanges. Les instructions du formulaire 8824 expliquent comment déclarer les détails de l'échange 1031. Le formulaire 8824 aide le contribuable à calculer le montant du gain reporté à la suite de l'échange en nature .
Événements imposables
L'article 1031 permet à un investisseur de donner ou de recevoir des espèces, des dettes ou d'autres biens qui ne sont pas de même nature en plus des biens immobiliers de même nature échangés. Les espèces, les dettes ou autres biens qui ne sont pas de même nature et qui sont donnés ou reçus dans un échange 1031 sont appelés boot. Boot déclenche des gains ou des pertes imposables dans l'année de l'échange.
En d'autres termes, si une personne reçoit également d'autres biens ou de l'argent (non similaires) (dans le cadre de l'échange), cela doit être reconnu comme un gain dans la mesure des autres biens et de l'argent reçus. Cependant, le contribuable ne peut pas reconnaître une perte.
Le montant imposable qui n'est pas différé par l'article 1031 est le montant de la botte. Le montant imposable qui est reporté par l'article 1031 est le gain ou la perte en capital sur les biens immobiliers similaires échangés. Le gain reconnu parce que la botte a été reçue est déclaré sur le formulaire 8949, l'annexe D du formulaire 1040 ou le formulaire 4797, selon le cas. Si l'amortissement doit être récupéré, ce gain constaté peut devoir être déclaré comme revenu ordinaire.
Titulaire d'un logement d'échange
Si, dans le cadre d'un accord d'échange d'hébergement qualifié, la propriété est transférée à un titulaire d'un titre d'échange d'hébergement (EAT) et détenue dans un QEAA, l'EAT devient le bénéficiaire effectif de la propriété. Même s'il y a un intermédiaire, les avantages fiscaux de l'échange de même nature s'appliquent toujours.
Selon l'IRS, les biens transférés de l'EAT à l'investisseur peuvent être traités comme des biens reçus lors d'un échange, et les biens transférés à l'EAT peuvent être traités comme des biens abandonnés lors d'un échange. Cela peut également être vrai si la propriété à recevoir est transférée à l'EAT avant que la propriété à abandonner ne soit transférée au titulaire du logement .
Points forts
Un échange 1031 est lorsque les investisseurs peuvent différer la réalisation d'un gain ou d'une perte en capital sur la vente d'un bien immobilier tant que la propriété abandonnée est remplacée par une propriété similaire.
Un arrangement d'hébergement d'échange qualifié est lorsqu'un tiers détient temporairement la propriété abandonnée ou de remplacement d'un investisseur immobilier.
L'arrangement aide les investisseurs à reporter un gain ou une perte en capital réalisé sur la vente d'un bien immobilier en leur permettant de réaliser un échange de même nature.
