Hyväksytyt vaihto-asuntojärjestelyt
Mitä ovat hyväksytyt vaihto-asuntojärjestelyt?
Hyväksytty vaihto-asuntojärjestely on verostrategia, jossa kolmas osapuoli eli majoitusosapuoli pitää tilapäisesti hallussaan kiinteistösijoittajan luovuttaman tai korvaavan omaisuuden. Hyväksytyt vaihto-asuntojärjestelyt, jotka asettavat sijoittajille tiukkoja ohjeita samankaltaisten kiinteistöjen myyntiin ja ostamiseen, lisäävät joustavuutta myynnin ajoituksessa ja yksinkertaistavat veronlykkäyksen hyväksymistä.
Hyväksytyn vaihto-asuntojärjestelyjen ymmärtäminen
Hyväksytty vaihtoasuntojärjestely (QEAA) mahdollistaa sen, että sijoittajat voivat noudattaa Internal Revenue Coden pykälää 1031,. jonka mukaan sijoittajat voivat lykätä myyntivoiton tai -tappion ottamista kiinteistön myynnistä niin kauan kuin luovutettu omaisuus korvataan vastaavalla. ystävällinen omaisuus.
Tämä transaktio, joka tunnetaan myös nimellä 1031-vaihto, on veroveloitettu vaihto, joka mahdollistaa omaisuuden luovuttamisen ja toisen samanlaisen omaisuuden hankkimisen ilman, että ensimmäisen omaisuuden myynnistä syntyy verovelkaa.
Hyväksytyn vaihto-asuntojärjestelyn tekee tyypillisesti välittäjä, josta tulee vaihto-asunnon omistaja (EAT). EAT pitää hallussaan joko luovutetun kiinteistön tai ostetun kiinteistön, jotta kaupan toiselle puolelle jää aikaa. Hyväksytty vaihto-asuntojärjestely on pohjimmiltaan omistusjärjestely toiselle 1031-vaihdon kiinteistöistä.
Tämä on yksi pätevän vaihto-asuntojärjestelyn eduista, koska se mahdollistaa joustavuuden luopumisessa ja samankaltaisten kiinteistöjen vastaanottamisessa, joten kiinteistöjä voidaan pitää EAT:ssa, kunnes molemmat ovat valmiita 1031-vaihtoon. Järjestely auttaa sijoittajia lykkäämään kiinteistön myynnistä saadun myyntivoiton tai -tappion realisointia samalla, kun he voivat noudattaa verolain 1031 §:ää. Vaihto on kuitenkin suoritettava samankaltaiseen omaisuuteen. Lisäksi on olemassa rajoituksia sille, kuinka kauan omaisuutta voidaan pitää EAT:n sisällä, ja veroalan ammattilaista tulee kuulla ennen 1031-vaihdon yrittämistä.
Kiinteistöt ja hyväksytyt vaihtomajoitusjärjestelyt
IRS tunnusti tämän verostrategian vuonna 2000, mutta se oli aiemmin käytössä useita vuosia. IRS:n hyväksyntä menettelylle ja erityisten kelpuutusohjeiden laatiminen teki sijoittajien noudattamisesta 1031-pörssin sääntöjä selkeämmin. Koska tällaisten liiketoimien tarkoituksena oli tilapäinen omaisuuden omistaminen, ne tunnettiin myös varastotransaktioina.
Ennen 1.1.2018 1031-vaihto voi sisältää yhden yrityksen vaihdon toiseen tai yhden aineellisen omaisuuden vaihtamisen toiseen. Kuitenkin veronalennuksista ja työpaikoista annetun lain (TCJA) hyväksymisen myötä joulukuussa 2017 1031-vaihto rajoittuu kiinteistöihin. Toisin sanoen muut omaisuuden vaihdot, mukaan lukien koneet, laitteet, ajoneuvot, taideteokset, keräilyesineet, patentit ja muut immateriaalioikeudet sekä aineeton yritysomaisuus, eivät enää täytä samankaltaisen vaihtoverokohtelun piiriä .
Tämän seurauksena 1031-vaihto voi sisältää vain kiinteistön vaihdon samankaltaisen kiinteistön kanssa,. ja sen on koskettava kiinteistöjä, joita pidetään investointeja tai tuottavaan käyttöön Yhdysvalloissa sijaitsevassa kaupassa tai liiketoiminnassa. Ominaisuudet ovat samankaltaisia, jos niillä on sama luonne tai luonne, vaikka ne eroavat laadultaan.
Toisin sanoen riippumatta siitä, onko jokin omaisuus paranneltu tai parantamaton, niitä pidetään yleensä samanlaisina. Esimerkiksi kerrostaloa pidettäisiin samanlaisena toiselle kerrostalolle. Kiinteistöjä Yhdysvalloissa ei kuitenkaan pidetä samankaltaisina kuin Yhdysvaltojen ulkopuolella
Verot ja valtuutetut vaihtomajoitusjärjestelyt
Vaikka verovelkaa lykätään eikä voittoa tai tappiota kirjata, 1031-vaihto on ilmoitettava lomakkeella 8824, Like-Kind Exchanges. Lomakkeen 8824 ohjeissa kerrotaan, kuinka 1031-vaihdon tiedot ilmoitetaan. Lomake 8824 auttaa veronmaksajaa laskemaan samankaltaisen vaihdon seurauksena lykätyn voiton määrän .
Verolliset tapahtumat
Pykälän 1031 mukaan sijoittaja voi antaa tai vastaanottaa rahaa, velkoja tai muuta omaisuutta, joka ei ole samankaltaista, vaihdettavan samankaltaisen kiinteistön lisäksi. Käteistä, velkoja tai muuta omaisuutta, joka ei ole samankaltainen ja joka annetaan tai vastaanotetaan 1031-vaihdossa, kutsutaan bootiksi. Boot aiheuttaa veronalaisia voittoja tai tappioita vaihtovuonna.
Toisin sanoen, jos henkilö saa myös muuta (ei samankaltaista) omaisuutta tai rahaa (osana vaihtoa), se on kirjattava voitoksi saamansa muun omaisuuden ja rahan verran. Veronmaksaja ei kuitenkaan voi kirjata tappiota.
Veron peruste, jota 1031 §:n mukaan ei lykätä, on saappaan määrä. Lain 1031 pykälän mukaan lykätty veron peruste on samankaltaisesta vaihdetusta kiinteistöstä saatu luovutusvoitto tai -tappio. Voitto, joka tunnistetaan, koska käynnistys vastaanotettiin, ilmoitetaan lomakkeella 8949, lomakkeen 1040 luettelossa D tai lomakkeella 4797 tapauksen mukaan. Jos poistot on kirjattava takaisin, tämä kirjattu voitto voidaan joutua raportoimaan tavanomaisina tuottoina.
Vaihtomajoituksen omistusoikeus
Jos pätevän vaihto-asuntojärjestelyn mukaisesti omaisuus siirretään vaihto-asunto-omistajalle (EAT) ja sitä pidetään QEAA:ssa, EAT:sta tulee kiinteistön tosiasiallinen omistaja. Vaikka välittäjä on olemassa, samankaltaisen vaihdon veroedut ovat silti voimassa.
IRS:n mukaan EAT:lta sijoittajalle siirrettyä omaisuutta voidaan käsitellä vaihdossa saatuna omaisuutena ja EAT:lle luovutettua omaisuutta vaihdossa luovutettuna omaisuutena. Tämä voi pitää paikkansa myös silloin, jos vastaanotettava omaisuus siirretään EAT:lle ennen kuin luovutettava omaisuus siirtyy asunnon omistajalle .
Kohokohdat
1031-vaihto on silloin, kun sijoittajat voivat lykätä myyntivoiton tai -tappion ottamista kiinteistön myynnistä niin kauan kuin luovutettu omaisuus korvataan samankaltaisella omaisuudella.
Hyväksytty vaihto-asuntojärjestely on, kun kolmas osapuoli omistaa tilapäisesti kiinteistösijoittajan luovuttaman tai korvaavan omaisuuden.
Järjestely auttaa sijoittajia lykkäämään realisoitunutta myyntivoittoa tai -tappiota kiinteistöjen myynnistä antamalla heille mahdollisuuden suorittaa samankaltainen vaihto.
